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Convi­via­lité d’une construc­tion durable abor­dable

Construire & réno­ver

Chauf­fage, Droit de super­fi­cie, Maté­riaux de construc­tion

jeu, 07.11.2019

L’ensemble immo­bi­lier des Falaises, à Lau­sanne, vient de mettre sur le mar­ché 194 appar­te­ments et des sur­faces d’activité, dont une majo­rité de loge­ments sub­ven­tion­nés et adap­tés. La qua­lité de l’habitat ainsi que les mesures prises pour éco­no­mi­ser l’énergie et inté­grer les loca­taires méritent une pré­sen­ta­tion.

Au départ, il y a l’eau, comme dans la créa­tion du monde, mais plus pré­ci­sé­ment le besoin de recons­truire un grand réser­voir pour ali­men­ter la Ville de Lau­sanne sur une crête molas­sique à proxi­mité du CHUV. Sur ce réser­voir, la Muni­ci­pa­lité envi­sage la réa­li­sa­tion d’immeubles d’habitation à loyers modé­rés et lance en 2012 un concours d’architecture. Il abou­tit à la sélec­tion du pro­jet CLIFF, du bureau lau­san­nois MPH archi­tectes, en réfé­rence au Che­min des Falaises, qui va don­ner son nom à ce pro­jet ambi­tieux.

Il s’agit de pla­ni­fier sur­tout des appar­te­ments sub­ven­tion­nés ou à loyers adap­tés (à prix coû­tant), soit envi­ron 200 loge­ments, mais aussi de pré­voir une crèche et des acti­vi­tés com­mer­ciales. Les bâti­ments doivent répondre aux cri­tères exi­geants de Miner­gie P‑ECO (ou Société à 2 000 W pour l’immeuble avec les acti­vi­tés com­mer­ciales), être ali­men­tés en élec­tri­cité par des pan­neaux solaires, et répondre à des exi­gences éle­vées en matière de pro­tec­tion contre le bruit.

Le pro­jet choisi a le grand mérite de pré­ser­ver des ouver­tures sur le pay­sage magni­fique entre les immeubles, tant pour les pié­tons que pour les loca­taires, de créer un espace public en retrait de l’Avenue de La Sal­laz et d’offrir des façades ani­mées, grâce à leur géo­mé­trie sub­tile, faite de lignes bri­sées qui épousent les formes ondoyantes de la lisière de la forêt voi­sine, et grâce à leur cou­leur cha­toyante qui rap­pelle la molasse sous-jacente.

Pour mettre en oeuvre ce pro­jet sur un ter­rain com­mu­nal concédé en droit de super­fi­cie, 7 325 m² pour les trois bâti­ments, deux socié­tés sont contac­tées, soit la Société immo­bi­lière lau­san­noise pour le loge­ment et la Société coopé­ra­tive immo­bi­lière La Mai­son Ouvrière, créée en 1903.

Le maître mot : mixité

En fonc­tion des besoins pré­do­mi­nants du mar­ché du loge­ment et des buts de ces socié­tés, il a été prévu de construire 194 appar­te­ments tota­li­sant 13 200 m² répar­tis entre 3 immeubles, soit : 82 appar­te­ments sub­ven­tion­nés (avec 25 % d’abaissement des loyers), 16 appar­te­ments sub­ven­tion­nés pro­té­gés de 2 pièces et demie, 54 appar­te­ments à loyers modé­rés et contrô­lés, 24 stu­dios meu­blés pour étu­diants et 18 appar­te­ments en mar­ché libre. 127 places de parc se regroupent dans les sous-sols d’un des trois bâti­ments.

Les acti­vi­tés dans le cadre de ce pro­jet com­prennent, sur 4 200 m² au total, une biblio­thèque uni­ver­si­taire de méde­cine incluant des locaux de tra­vaux pra­tiques pour l’UNIL sur trois niveaux, un fit­ness, un res­tau­rant avec ter­rasse, une bou­lan­ge­rie-pâtis­se­rie, des bureaux, une crèche et un accueil pour éco­liers en milieu sco­laire.

Afin de rendre durable, convi­vial et abor­dable un si grand pro­jet urbain, les archi­tectes ont d’abord tiré pro­fit de la situa­tion unique du site, soit une bande de ter­rain étroite en lisière d’une zone boi­sée en fort dévers, offrant de magni­fiques déga­ge­ments sur le pay­sage. La volu­mé­trie impor­tante du pro­jet est ainsi com­pen­sée par des niveaux d’accès variés, grâce à la créa­tion d’une espla­nade publique don­nant accès aux acti­vi­tés com­mer­ciales, d’où l’on découvre une vue excep­tion­nelle.

Les espaces d’habitation sont conformes aux exi­gences du Ser­vice can­to­nal du loge­ment, soit rela­ti­ve­ment modestes (53 m² pour les 2 pièces et demie, 96 m² pour les 4 pièces et demie), mais ren­dus agréables à vivre par la géo­mé­trie des parois et par les amples ouver­tures vitrées sur les bal­cons, au sud et à l’ouest. Le choix de fenêtres en bois de mélèze assure un très haut niveau de confort.

Les espaces col­lec­tifs sont res­treints, mais fonc­tion­nels : entrées confor­tables et buan­de­ries lumi­neuses, locaux à ordure bien ven­ti­lés avec plu­sieurs bacs de triage, amples locaux à vélos et pous­settes. Pour faci­li­ter les ran­ge­ments, des armoires sont pré­vues sur tous les bal­cons et servent de sépa­ra­tion entre les appar­te­ments.

Label Miner­gie-P-Eco

Les exi­gences du label Miner­gie P‑ECO ont conduit à adap­ter le pro­jet en cours d’étude pour pré­voir une façade ouest en bois (struc­ture et pla­cage) afin de dimi­nuer la quan­tité de béton ; une couche d’isolation ther­mique de 30 cm d’épaisseur a été insé­rée entre les parois de béton struc­tu­ral et les pan­neaux de façade en béton pré­fa­bri­qué, cof­frés avec des facettes per­met­tant aux rayons du soleil de faire vibrer l’enveloppe des bâti­ments.

Un sys­tème de ven­ti­la­tion à double flux des­sert tous les locaux et assure une très impor­tante éco­no­mie d’énergie. La cha­leur dis­tri­buée par des radia­teurs pro­vient du réseau du chauf­fage urbain. Les pan­neaux solaires situés sur les toi­tures végé­ta­li­sées des bâti­ments per­mettent éga­le­ment d’économiser l’énergie ; ils des­servent la com­mu­nauté des consom­ma­teurs, offrant ainsi des tarifs réduits pour l’électricité solaire consom­mée par les habi­tants.

Tous les choix des maté­riaux de construc­tion inté­rieurs et d’équipements ont été dic­tés par des pré­oc­cu­pa­tions de dura­bi­lité et d’économie d’énergie, afin de garan­tir des frais d’entretien modestes. Pour tous les équi­pe­ments méca­niques, des contrats d’entretien ont été négo­ciés lors des sou­mis­sions afin d’en réduire les coûts. Ce souci de dura­bi­lité implique aussi des dis­po­si­tifs garan­tis­sant des niveaux de pro­tec­tion éle­vés contre les risques d’incendie. Enfin, une par­tie des eaux de pluie est uti­li­sée par les plantes dis­po­sées en toi­ture et sur le bac végé­ta­lisé cou­vrant l’esplanade.

Nous avons aussi pu éta­blir un pro­jet avec la Ville de Lau­sanne, afin de déve­lop­per au nord de la par­celle un plan­tage qui sera géré par l’association des habi­tants du quar­tier. Il béné­fi­ciera d’un édi­cule rénové afin de pro­mou­voir les échanges entre les habi­tants.

Au niveau socié­tal, la pré­sence conjointe, dans un des bâti­ments, de 16 appar­te­ments pro­té­gés pour des per­sonnes âgées et d’un local d’accueil des élèves après l’école favo­ri­sera des contacts inter­gé­né­ra­tion­nels, ce dont pro­fi­te­ront tous les loca­taires.

Grâce à la bonne entente entre les dif­fé­rents acteurs de cet impor­tant pro­jet, il a pu s’achever sept ans seule­ment après le lan­ce­ment du concours d’architecture. Sa qua­lité archi­tec­tu­rale et le soin mis à régler tous les détails avant la construc­tion per­mettent de tenir le devis géné­ral, soit 76 mil­lions de francs, sans le ter­rain ni les amé­na­ge­ments spé­ci­fiques des acti­vi­tés com­mer­ciales. Enfin, la recherche de solu­tions visant à accroître le confort inté­rieur et exté­rieur des loca­taires conduit à une pro­mo­tion effi­cace de la convi­via­lité. Il ne faut pas oublier le rôle capi­tal que joue le couple des concierges pour résoudre les petits pro­blèmes des loca­taires. Le cadeau de bien­ve­nue remis à cha­cun, soit un bac à fleurs avec de la terre et des graines pour déco­rer les bal­cons, a aussi contri­bué à l’intégration de toutes les familles dans ce beau pro­jet immo­bi­lier !

L’au­teur

Chris­tophe Bon­nard
Pré­sident de la Société coopé­ra­tive immo­bi­lière La Mai­son Ouvrière

Éxtrait de la Revue HabitatDurable 54

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