En matière d’urbanisme, tout le monde s’accorde sur le principe de la densification des zones déjà bâties. Une stratégie, ratifiée avec la révision de la LAT, qui s’avère indispensable pour éviter que le parc bâti n’empiète trop sur les ressources territoriales. Mais, dans la réalité, les oppositions se sont banalisées au point d’édulcorer voire de bloquer de nombreux projets. En même temps, des maîtres d’ouvrage démontrent qu’une autre approche, plus inclusive et porteuse, reste possible. Explications.
Depuis l’acceptation de la deuxième étape de la révision de la loi sur l’aménagement du territoire (LAT 2) en 2023, la Suisse a clairement choisi la densification du tissu existant plutôt que la conquête foncière. L’intention, largement consensuelle, consiste à favoriser une stratégie urbanistique qui concilie la mise en œuvre de projets de construction essentiels avec la préservation des ressources territoriales. Mais la pratique est devenue conflictuelle. Oppositions systématiques, référendums locaux ou encore recours successifs constituent autant d’entraves à des projets qui, pour passer la rampe légale et administrative, se voient souvent vidés de leur substance quand ils ne sont pas tout simplement avortés.
Le résultat est simple. Outre des retards, qui se comptent parfois sur plus de dix ans – avec des projets livrés qui ne répondent donc plus aux besoins initiaux, on continue de construire trop peu là où il faudrait densifier rapidement le parc bâti. Une donne qui alimente la situation de pénurie de logements et, avec elle, la hausse des loyers. Les chiffres sont implacables: dans certaines communes, par exemple dans l’Ouest lausannois, le taux de vacance est ainsi tombé à 0,47 % au 1er juin 2025. En Suisse, les loyers ont en parallèle augmenté en moyenne de 30 % ces vingt dernières années. Plus les projets s’enlisent, plus la spirale s’auto-entretient. Plusieurs ouvrages de grande échelle parviennent tout de même à voir le jour sans encombre. Comment ? En invitant très tôt le grand public à participer à la vision des projets et en concevant des programmes porteurs qui répondent à des besoins multiples.
Une mécanique d’échec devenue systémique
Si les outils démocratiques constituent un pilier sociétal majeur en Suisse, leur usage, pour ne pas dire leur abus, devient un problème réel. Ainsi, ce n’est pas l’outil, mais son usage par défaut qui s’avère des plus problématiques dans le secteur de la construction. Pour éviter les nuisances liées aux travaux, l’opposition préventive des riverains est devenue un réflexe – par peur du changement, par manque de confiance, par sentiment d’être tenu à l’écart. Se protéger ainsi de la densité revient à entretenir la rareté et contribue à rendre le logement inaccessible. Une impasse décrite aujourd’hui par de nombreux acteurs immobiliers. Sur le terrain, les blocages sont désormais si fréquents que des projets pourtant conformes à l’affectation en vigueur sont abandonnés avant même d’entrer en autorisation. D’autres, ayant obtenu le permis de construire, sont ensuite annulés suite à des initiatives populaires.
Projets mis en œuvre, les points clés
En même temps, de multiples projets, dont certains conçus à grande échelle, passent pourtant la rampe. De manière générale, on remarque que les nouvelles constructions adoptées sans tension excessive présentent trois constantes:
- Une intégration durable réellement pensée en amont
Au-delà des labels énergétiques, il s’agit aussi et surtout de prévoir un cadrage large: mobilité, biodiversité, qualité architecturale, mixité intergénérationnelle, place publique réellement utilisable. Cette approche architecturale et sociétale inclusive – et non cosmétique, ni purement commerciale – commence d’ailleurs à convaincre les investisseurs. Ces derniers deviennent à leur tour attentifs à la profondeur durable des projets. Un cercle vertueux à entretenir et à nourrir dès les prémices. - Des ateliers de co-construction AVANT que la forme ne soit figée
Les habitants ne veulent pas valider une décision prise, ils veulent la co-inventer. Sur l’arc lémanique par exemple, des projets ont pu émerger parce que toute l’intégration urbaine a été discutée très en amont — et que les paramètres sensibles (mobilité, volumétrie, caractère architectural) ont été travaillés en toute transparence, en incluant les riverains dès les phases conceptuelles et décisionnelles initiales. - Une narration franche sur le « pourquoi densifier ici »
Ce point s’avère clé. Le message le plus efficace n’est pas le discours technique sur les facteurs d’isolation ou d’indice d’utilisation du sol, mais bien la mise en récit du lien très concret entre le projet et l’intérêt public: lutte contre la pénurie, maintien d’un tissu socio-économique vivant, logement abordable pour les futures générations du quartier. Autant d’aspects qui, à travers une campagne de communication ciblée et porteuse d’un message pertinent, permettent souvent de fédérer toutes les parties prenantes d’un projet.
Densifier, cette condition pour maintenir un pays habitable
La densité n’est donc pas l’ennemie de la qualité de vie. Mal faite, oui. Mal négociée, oui. Mais bien pensée, elle permet de préserver sols, paysages, espaces agricoles – et d’offrir des logements là où vit déjà le tissu socio-économique.
Dans ce sens, l’enjeu des années qui viennent n’est donc pas « densifier ou ne pas densifier », mais bien « densifier intelligemment et ensemble ». Ce qui commence avant les oppositions. Là où se forge – ou se répare – la confiance mutuelle.
Trois questions à Robert Ischer, développeur immobilier et président de l’Association des Développeurs Immobiliers Vaudois (ADIV)
HabitatDurable Quelle tendance forte observez- vous sur le terrain en termes d’oppositions aujourd’hui ?
Robert Ischer Nous observons un usage défensif des outils démocratiques. Trop souvent, l’opposition est systématique. Les citoyens cherchent à bloquer l’arrivée de nouveaux bâtiments dans leurs quartiers. Ce réflexe est compréhensible émotionnellement, mais il est contreproductif: il assèche l’offre, fait monter les loyers et, au final, pénalise tout le monde – y compris ceux qui s’opposent.
Qu’est-ce qui différencie les projets qui passent de ceux qui échouent ?
L’intégration durable réelle, et non tardive. Aujourd’hui, la performance énergétique seule ne suffit plus, il faut articuler mobilité, biodiversité, usages, impacts sociaux et économiques – en regardant l’échelle du quartier, et pas seulement celle de l’immeuble. Cette approche globale doit être posée dès les premières lignes du cahier des charges. Quand c’est le cas, la confiance augmente et le projet gagne en légitimité. Il s’agit en outre de communiquer sur ces aspects en toute transparence dans une démarche inclusive.
Dans cette approche, quel rôle revient aux promoteurs et aux développeurs ?
Selon moi, assumer la responsabilité de l’anticipation. Il est de notre devoir d’organiser la participation avant que le projet ne soit figé. Plus on ouvre tôt un projet aux riverains et aux autres personnes concernées, moins on polarise les opinions. Et il faut montrer que les développeurs ont aussi un intérêt réel en matière de durabilité profonde. D’ailleurs, les investisseurs eux-mêmes y sont attentifs aujourd’hui. Ce n’est plus un atout supplémentaire, mais bien un standard qui s’impose.
