Le taux d’assainissement énergétique des immeubles en Suisse stagne à 1 % par année et les programmes d’information et de subventions semblent peiner à atteindre leur objectif. Il est temps d’identifier les freins aux assainissements. Ces derniers permettent de sauvegarder les ressources de la planète en diminuant la consommation énergétique. Rappelons qu’en Suisse, le parc immobilier, entre construction et exploitation, est responsable de la moitié de la consommation énergétique.
Une expérience récente, relatée ci-dessous, indique que l’un des freins pourrait bien résider dans les critères de financement hypothécaire actuellement appliqués. Dans le cadre d’un assainissement énergétique, le financement requiert habituellement une réévaluation du dossier hypothécaire du propriétaire et, en conséquence, l’application des nouvelles directives. Dans ce contexte, il est apparu que l’adaptation des directives aux conditions du marché s’est restreinte à un durcissement de certains critères. Or, un autre critère, le taux d’intérêt hypothécaire théorique, est, lui, resté inchangé (à 5%) depuis plus de trente ans alors que, dans le même temps, le taux pour une hypothèque variable a été divisé par 2 et les taux effectifs moyens, représentés par le taux hypothécaire de référence pour les loyers, a été divisé par 4, voire 5. Ceci n’est pas sans conséquence et peut représenter, lors d’un assainissement énergétique, des montants supplémentaires de fonds propres nécessaires dont ne disposent pas forcément les petits propriétaires.
Alex Hürlimann, membre du comité d’HabitatDurable Suisse romande nous a fait part de l’expérience de sa société :
« En juillet 2018, notre société a acquis un immeuble locatif de 8 appartements. A l’achat, l’immeuble, financé aux deux-tiers par un prêt hypothécaire, était largement auto-porteur, c’est-à-dire avait un résultat théorique (considérant le taux d’intérêt hypothécaire théorique de 5% déterminé par les banques) égal ou supérieur à CHF 0.-. »
L’immeuble datant de 1961 présentait encore l’isolation d’origine, et la seule amélioration concernait les fenêtres, remplacées en 2005. Il était donc prévu d’entreprendre un assainissement énergétique dans les 5 à 10 ans après avoir provisionné les fonds nécessaires. Notre constat, au cours de l’hiver suivant, du sérieux manque de confort subi par les locataires, malgré une consommation de gaz conséquente pour le chauffage, nous a incité à entreprendre les travaux sans attendre et, en conséquence, à chercher d’autres sources de financement. Après acquisition d’images thermiques et établissement d’un CECB Plus, un projet d’assainissement a été défini et devisé à CHF 615’000.-
Afin de lui permettre de se déterminer sur le financement de ces travaux, nous avons présenté à notre banque une estimation de l’état locatif adapté après travaux. Le nouvel état locatif estimé incluait un transfert des économies de charges vers les loyers nets. En d’autres termes, les loyers bruts restaient les mêmes mais, grâce à la baisse des charges résultant des gains en efficience énergétique tels qu’estimés par le CECB Plus, les loyers nets étaient augmentés d’un montant équivalent. A noter que les augmentations prévues étaient bien en-dessous des augmentations de loyers autorisées (Art. 14 OBLF; RS 221.213.11) une fois les travaux à plus-values exécutés. Bien que notre banque ait finalement considéré des hausses moins élevées que proposées afin de respecter sa référence plafonnée du prix du loyer net par m2 dans la commune, l’augmentation prévue de l’état locatif a permis d’augmenter le taux d’avance maximum de quelques CHF 280’000.- à CHF 1’427’520.- (voir tableau 1 – en vert, valeurs définies par le propriétaire – en rouge, critères fixés par la banque sous supervision de la FINMA – en noir ou gris, valeurs calculées).
Malheureusement, l’entier de cette avance ne pouvait nous être octroyée puisqu’un immeuble de rendement se doit d’être auto-porteur, (en tenant compte d’un taux d’intérêt hypothécaire théorique de 5 %). Par conséquent, l’hypothèque totale était plafonnée à CHF 1’290’000.-, soit CHF 334’000.- de plus que l’hypothèque à l’achat (cf tableau 1). Or, les travaux étant devisés à CHF 615’000.-, il aurait été nécessaire de disposer de CHF 281’000.- de fonds propres. Malgré les CHF 49’000.- de subventions, nous ne disposions pas de ce montant. Heureusement, la banque était compréhensive et nous avons pu trouver une solution.
Elle a tenu compte du surplus de résultat théorique d’un autre immeuble pour augmenter son prêt de CHF 60’000.- et accepté CHF 112’000.- comme apport sous forme de travail par la société (p.ex. direction des travaux); ainsi l’apport de fonds propres en liquide nécessaire n’était plus que de CHF 60’000.-, montant qui était supportable.
Résultat théorique
(J+N+O+P)
> 0 pour autoportance
Les travaux ont pu démarrer fin août 2019. Après avoir surmontés de nombreux défis administratifs et techniques nous avons d’ores et déjà pu constater l’impact très positif de cet assainissement. Nous pouvons, entre autres, nous réjouir d’un confort moderne pour les locataires, d’une division par 4 de la consommation de gaz, d’une attractivité améliorée des appartements et, avec le renouvellement des locataires, d’une augmentation de l’état locatif bien supérieure à l’estimation initialement retenue par notre banque sans compter les revenus supplémentaires issus de la vente d’électricité photovoltaïque.
Cet assainissement n’aurait jamais pu se faire si nous n’avions pas eu un autre immeuble de rendement avec un surplus de résultat théorique et les compétences pour effectuer la direction des travaux ou exécuter certains travaux nous-mêmes. Or, le montant de fonds propres requis est directement dépendant du taux d’intérêt hypothécaire théorique appliqué (voir tableau 2) avec un impact limité sur le montant de liquidités nets effectivement générées.
Dans notre cas, les fonds propres requis auraient été presque divisés par deux si un taux d’intérêt théorique plus proche des taux d’intérêt actuel pour les hypothèques variables avait été appliqué. A combien d’autres propriétaires, une telle adaptation permettrait-elle d’assumer un assainissement énergétique actuellement inabordable ? »
Considérant ce qui précède, HabitatDurable envisage d’intervenir au niveau politique afin d’attirer l’attention sur cette problématique. Le Conseil fédéral a décidé que la Suisse doit atteindre la neutralité climatique à l’horizon 2050, il est donc primordial que de tels freins aux assainissements énergétiques soient levés.
Évolution du taux hypothécaire et du taux hypothécaire théorique depuis 1988
Taux hyp. moyen en %
(avant 2008 il n’y avait pas de taux de référence fédéral)
