La concurrence entre les différentes affectations de notre territoire s’accentue sans relâche : La préservation des surfaces agricoles, garante d’un certain degré d’autonomie alimentaire, ainsi que la sauvegarde tant qualitative que quantitative des aires consacrées à la biodiversité sont confrontées quotidiennement aux pressions socio-économiques en faveur de l’extension des zones dédiées à l’habitat, à la mobilité routière et aux activités économiques. Si les deux premières affectations sont, depuis la fin des années septante, strictement dépendantes des surfaces mises à leur disposition, les trois suivantes disposent de largement plus de flexibilité spatiale. Pourtant, en plaine, les aires de biodiversité ont pâti de l’intensification de l’agriculture et les surfaces agricoles ont diminué au profit de surfaces constructibles.

L’habitat, qui alimente notre quotidien de son cortège de hausses des loyers et de pénurie de logements, occupait en 2018, selon l’office fédéral des statistiques OFS, 114’284 ha, soit près de 35 % des surfaces urbanisées. Pour diverses raisons, dont le vieillissement de la population et l’évolution sociétale, les aires d’habitation ont connu depuis 1985 une croissance de 61 %, deux fois plus rapide que celle de la population. La surface moyenne de logement par habitant, varie actuellement énormément, d’une trentaine de mètres carrés par personne pour les couples avec enfants à environ 80 mètres carrés pour les personnes seules.

Si historiquement, la solution au manque de logements a été de leur dédier plus de territoire, aujourd’hui, les surfaces disponibles étant quasiment épuisées, cette pratique est confrontée de façon accrue à des conflits d’usage du territoire et à des arbitrages laborieux. Corollairement, le déséquilibre occasionné entre l’offre et la demande influence fortement le prix du foncier. Il paraît donc légitime de s’interroger sur le bien-fondé actuel de cette solution et d’envisager d’autres approches pouvant palier à la pénurie de surfaces constructibles.

Outre la densification du bâti qui tente de remédier à cette problématique, en empiétant toutefois sur les surfaces dédiées aux espaces verts et de détente, une autre approche permettrait peut-être d’atténuer la pénurie de logements et la flambée des loyers. Elle consiste à améliorer l’efficience de l’occupation des logements et l’allocation des surfaces habitables en facilitant leur échange entre locataires nécessitant plus d’espace et locataires disposant d’espace devenu superflu. À ce titre, la France héberge de nombreuses bourses d’échange de logements sociaux. Plus près de nous, deux collectivités publiques ont pris le virage de ce nouveau paradigme : La ville de Lausanne et la Société Immobilière Lausannoise pour le Logement (SILL) viennent de lancer un projet pilote d’échange d’appartements, dans le cadre du programme d’encouragement 2023-2024 « Habitat et logement durables » financé par les offices fédéraux du logement et du développement territorial. Cette solution est également pratiquée par certaines coopératives d’habitation à Lausanne par exemple. Sans aller aussi loin, ne serait-il pas possible d’imaginer étendre au secteur du logement la possibilité d’échange de locaux commerciaux prévue par le Code des obligations?