L’Office fédé­ral du loge­ment a abaissé au début du mois de mars le taux de réfé­rence à 1,25 %. HabitatDurable recom­mande à tous les bailleurs et baille­resses de véri­fier les loyers et de les adap­ter le cas échéant. Toutes les situa­tions ne donnent pas lieu à une baisse, estime Joël Desaules, avo­cat et conseiller HabitatDurable en matière de bail.

HabitatDurable (HD) : Joël Desaules, pour quelle rai­son le taux de réfé­rence a‑t-il à nou­veau atteint une baisse record ?

Prin­ci­pa­le­ment parce que les taux hypo­thé­caires conti­nuent de bais­ser. L’Office du loge­ment cal­cule tous les trois mois le taux moyen des ins­ti­tuts hypo­thé­caires. Le résul­tat est arrondi au quart de pourcent le plus proche ce qui donne le taux de référence.

HabitatDurable conseille de véri­fier les loyers après cette nou­velle baisse. Dans quels cas une baisse de loyer est-elle indiqué ?

Les loca­taires n’ont pas droit à une baisse de loyer si le loyer couvre uni­que­ment les coûts ou si une réserve cor­res­pon­dante a été sti­pu­lée à la conclu­sion du contrat.

Selon le Tri­bu­nal fédé­ral, le ren­de­ment net d’un loge­ment ne peut pas excé­der le taux de réfé­rence de plus un demi pourcent, donc actuel­le­ment 1,75 %.

Ce qui est déter­mi­nant pour une éven­tuelle adap­ta­tion du loyer est la dif­fé­rence entre le taux de réfé­rence valable lors de la conclu­sion du bail, res­pec­ti­ve­ment lors de la der­nière adap­ta­tion du loyer et le taux de réfé­rence (actuel­le­ment 1,25 %). La manière dont le loge­ment a été financé n’est pas déter­mi­nante. Le pro­prié­taire ne peut donc pas arguer que le taux hypo­thé­caire de son emprunt est plus élevé que le taux de réfé­rence ou que la pro­por­tion entre fonds propres et hypo­thèque lui est défavorable.

Qu’en est-il si les pre­mières véri­fi­ca­tions montrent que le loyer doit être baissé ?

La baisse que les loca­taires peuvent faire valoir peut-être com­pen­sée par la prise en compte de 40 % du ren­ché­ris­se­ment cumulé (aug­men­ta­tion de l’indice des prix à la consom­ma­tion depuis la conclu­sion du bail ou la der­nière adap­ta­tion), par les hausses géné­rales des coûts et par les inves­tis­se­ments et réno­va­tions mis en oeuvre depuis la der­nière adap­ta­tion du loyer. Le enché­ris­se­ment est actuel­le­ment négli­geable, les hausses géné­rales des coûts et les inves­tis­se­ment et réno­va­tions doivent être exa­mi­nés de cas en cas. Le ser­vice conseil d’HabitatDurable est à dis­po­si­tion pour faire cette vérification.

« La manière dont le loge­ment est financé n’est pas déterminante. »

La demande de baisse de loyer ne prend pas effet immé­dia­te­ment ou rétro­ac­ti­ve­ment. Elle ne peut inter­ve­nir qu’au pro­chain terme de rési­lia­tion prévu dans le contrat. Le pro­chain terme est sou­vent fixé à trois mois.

Qu’en est-il si le pro­prié­taire ne véri­fie pas le loyer de plein gré ?

La loi ne dit pas qui doit entre­prendre la démarche. Les loca­taires peuvent deman­der aux bailleurs et baille­resses de faire la véri­fi­ca­tion. Si ces der­niers refusent, les loca­taires peuvent sai­sir l’autorité de conci­lia­tion, pro­cé­dure qui est gratuite.