L’Office fédéral du logement a abaissé au début du mois de mars le taux de référence à 1,25 %. HabitatDurable recommande à tous les bailleurs et bailleresses de vérifier les loyers et de les adapter le cas échéant. Toutes les situations ne donnent pas lieu à une baisse, estime Joël Desaules, avocat et conseiller HabitatDurable en matière de bail.

HabitatDurable (HD) : Joël Desaules, pour quelle raison le taux de référence a-t-il à nouveau atteint une baisse record ?

Principalement parce que les taux hypothécaires continuent de baisser. L’Office du logement calcule tous les trois mois le taux moyen des instituts hypothécaires. Le résultat est arrondi au quart de pourcent le plus proche ce qui donne le taux de référence.

HabitatDurable conseille de vérifier les loyers après cette nouvelle baisse. Dans quels cas une baisse de loyer est-elle indiqué ?

Les locataires n’ont pas droit à une baisse de loyer si le loyer couvre uniquement les coûts ou si une réserve correspondante a été stipulée à la conclusion du contrat.

Selon le Tribunal fédéral, le rendement net d’un logement ne peut pas excéder le taux de référence de plus un demi pourcent, donc actuellement 1,75 %.

Ce qui est déterminant pour une éventuelle adaptation du loyer est la différence entre le taux de référence valable lors de la conclusion du bail, respectivement lors de la dernière adaptation du loyer et le taux de référence (actuellement 1,25 %). La manière dont le logement a été financé n’est pas déterminante. Le propriétaire ne peut donc pas arguer que le taux hypothécaire de son emprunt est plus élevé que le taux de référence ou que la proportion entre fonds propres et hypothèque lui est défavorable.

Qu’en est-il si les premières vérifications montrent que le loyer doit être baissé ?

La baisse que les locataires peuvent faire valoir peut-être compensée par la prise en compte de 40 % du renchérissement cumulé (augmentation de l’indice des prix à la consommation depuis la conclusion du bail ou la dernière adaptation), par les hausses générales des coûts et par les investissements et rénovations mis en oeuvre depuis la dernière adaptation du loyer. Le enchérissement est actuellement négligeable, les hausses générales des coûts et les investissement et rénovations doivent être examinés de cas en cas. Le service conseil d’HabitatDurable est à disposition pour faire cette vérification.

« La manière dont le logement est financé n’est pas déterminante. »

La demande de baisse de loyer ne prend pas effet immédiatement ou rétroactivement. Elle ne peut intervenir qu’au prochain terme de résiliation prévu dans le contrat. Le prochain terme est souvent fixé à trois mois.

Qu’en est-il si le propriétaire ne vérifie pas le loyer de plein gré ?

La loi ne dit pas qui doit entreprendre la démarche. Les locataires peuvent demander aux bailleurs et bailleresses de faire la vérification. Si ces derniers refusent, les locataires peuvent saisir l’autorité de conciliation, procédure qui est gratuite.