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Véri­fier les loyers et les bais­ser si nécessaire

Loca­tion

Finances, Loi, Rési­lia­tion, Taux de référence

Wed, 01.04.2020

L’Office fédé­ral du loge­ment a abaissé au début du mois de mars le taux de réfé­rence à 1,25 %. HabitatDurable recom­mande à tous les bailleurs et baille­resses de véri­fier les loyers et de les adap­ter le cas échéant. Toutes les situa­tions ne donnent pas lieu à une baisse, estime Joël Desaules, avo­cat et conseiller HabitatDurable en matière de bail.

HabitatDurable (HD) : Joël Desaules, pour quelle rai­son le taux de réfé­rence a‑t-il à nou­veau atteint une baisse record ?

Prin­ci­pa­le­ment parce que les taux hypo­thé­caires conti­nuent de bais­ser. L’Office du loge­ment cal­cule tous les trois mois le taux moyen des ins­ti­tuts hypo­thé­caires. Le résul­tat est arrondi au quart de pourcent le plus proche ce qui donne le taux de référence.

HabitatDurable conseille de véri­fier les loyers après cette nou­velle baisse. Dans quels cas une baisse de loyer est-elle indiqué ?

Les loca­taires n’ont pas droit à une baisse de loyer si le loyer couvre uni­que­ment les coûts ou si une réserve cor­res­pon­dante a été sti­pu­lée à la conclu­sion du contrat.

Selon le Tri­bu­nal fédé­ral, le ren­de­ment net d’un loge­ment ne peut pas excé­der le taux de réfé­rence de plus un demi pourcent, donc actuel­le­ment 1,75 %.

Ce qui est déter­mi­nant pour une éven­tuelle adap­ta­tion du loyer est la dif­fé­rence entre le taux de réfé­rence valable lors de la conclu­sion du bail, res­pec­ti­ve­ment lors de la der­nière adap­ta­tion du loyer et le taux de réfé­rence (actuel­le­ment 1,25 %). La manière dont le loge­ment a été financé n’est pas déter­mi­nante. Le pro­prié­taire ne peut donc pas arguer que le taux hypo­thé­caire de son emprunt est plus élevé que le taux de réfé­rence ou que la pro­por­tion entre fonds propres et hypo­thèque lui est défavorable.

Qu’en est-il si les pre­mières véri­fi­ca­tions montrent que le loyer doit être baissé ?

La baisse que les loca­taires peuvent faire valoir peut-être com­pen­sée par la prise en compte de 40 % du ren­ché­ris­se­ment cumulé (aug­men­ta­tion de l’indice des prix à la consom­ma­tion depuis la conclu­sion du bail ou la der­nière adap­ta­tion), par les hausses géné­rales des coûts et par les inves­tis­se­ments et réno­va­tions mis en oeuvre depuis la der­nière adap­ta­tion du loyer. Le enché­ris­se­ment est actuel­le­ment négli­geable, les hausses géné­rales des coûts et les inves­tis­se­ment et réno­va­tions doivent être exa­mi­nés de cas en cas. Le ser­vice conseil d’HabitatDurable est à dis­po­si­tion pour faire cette vérification.

« La manière dont le loge­ment est financé n’est pas déterminante. »

La demande de baisse de loyer ne prend pas effet immé­dia­te­ment ou rétro­ac­ti­ve­ment. Elle ne peut inter­ve­nir qu’au pro­chain terme de rési­lia­tion prévu dans le contrat. Le pro­chain terme est sou­vent fixé à trois mois.

Qu’en est-il si le pro­prié­taire ne véri­fie pas le loyer de plein gré ?

La loi ne dit pas qui doit entre­prendre la démarche. Les loca­taires peuvent deman­der aux bailleurs et baille­resses de faire la véri­fi­ca­tion. Si ces der­niers refusent, les loca­taires peuvent sai­sir l’autorité de conci­lia­tion, pro­cé­dure qui est gratuite.

Éxtrait de la Revue HabitatDurable 56

Taux d’intérêt de référence

Les loyers sont fixés depuis 2008 dans l’ensemble de la Suisse
sur la base du taux de réfé­rence unique publié quatre fois par nnée par l’Office fédé­ral du loge­ment. La der­nière adap­ta­tion (de 1,75 à 1,5 %) remonte au 1er juin 2017.

Trou­vez plus d’informations et des cal­culs pra­tiques dans notre notice « Taux de réfé­rence » sur notre site : habitatdurable.ch/tauxdereference

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Le taux d’intérêt de réfé­rence s’élève à 1.25%.

La pro­chaine com­mu­ni­ca­tion aura lieu par l’Office fédé­ral du loge­ment le 1er décembre 2020.

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