Le débat autour de la location équitable nous enseigne trois choses. Premièrement, le calcul du loyer doit être compréhensible. Deuxièmement, pour une bonne relation entre le bailleur et le locataire il est indispensable d’établir une bonne communication. Troisièmement, il est parfaitement admissible que le bailleur tire un profit raisonnable de la location de son bien.
« Un loyer équitable ne doit pas forcément être un loyer bas », estime Karin Weissenberger, conseillère pour HabitatDurable Zurich. Mais un loyer équitable signifie que les coûts sont justifiés. Le bailleur doit donc être en mesure d’expliquer au locataire comment le loyer est calculé. Différents éléments entrent dans ce calcul : les frais accessoires, les frais d’entretien, les réserves, mais aussi les coûts liés à l’hypothèque. De par sa longue expérience comme gérante immobilière, Karin Weissenberger a compris qu’il est essentiel de bien communiquer avec les locataires. La communication fait souvent défaut parce que les bailleurs estiment qu’ils ne doivent pas se justifier auprès des locataires. « Les bailleurs devraient considérer les locataires comme des clients fidèles », déclare la spécialiste.
2 % de rendement sont acceptables
Dans le cadre d’une relation de bail transparente, les parties peuvent parler ouvertement du thème sensible qu’est le rendement. « Il est tout à fait admissible que le propriétaire tire un rendement de son bien immobilier », estiment les deux conseillers immobiliers d’HabitatDurable, Karin Weissenberger et Michel Wyss. Les bailleurs assument le risque de l’immeuble. Ils doivent rembourser l’hypothèque, payer les intérêts hypothécaires et constituer des réserves pour l’entretien et les rénovations. « Les propriétaires investissent beaucoup de capital dans leur bien, souvent aussi leur prévoyance professionnelle. »
Aux yeux d’HabitatDurable et du point de vue juridique, un rendement net de 2 % sur les fonds propres investis n’est pas abusif. Il correspond à la somme qui reste à la partie bailleresse une fois que tous les frais d’entretien, de fonctionnement, d’administration et d’hypothèque sont payés. Karin Weissenberger : « Ce rendement de 2 % est adapté puisqu’il ne se situe qu’à un demi-pour cent au-dessus du taux de référence, qui est actuellement de 1,5 % ».
Qu’est-ce qu’un loyer abusif ?
Selon l’association suisse des locataires (Asloca), les loyers ont augmenté de 18 % depuis 2005, un taux bien supérieur au renchérissement, et ils continuent de croître. Les ménages modestes consacrent jusqu’à un tiers de leur revenu au logement. Les loyers abusifs font donc régulièrement débat. Le droit du bail offre diverses solutions pour combattre les loyers trop élevés ou abusifs, mais les locataires doivent en apporter les preuves, ce qui est problématique si le mode de calcul du loyer n’est pas connu. De l’avis de Christian Portmann, président des coopératives zurichoises, « l’obligation de transparence des coûts composant le loyer serait un immense progrès ».
Coopératives d’habitation
En ce qui concerne les coopératives d’habitation, le calcul du loyer est simple : il inclut les frais généraux, les frais d’entretien et les réserves. Les habitants des coopératives sont des locataires particuliers puisqu’ils sont aussi coopérateurs et ainsi copropriétaires de l’immeuble. Ils ont leur mot à dire, ainsi que le droit de vote.
Une autre manière de calculer le loyer est de tenir compte des loyers usuels dans la région. Ce critère pose souvent des problèmes devant les autorités de conciliation. Le principe est de comparer les loyers de logements semblables en location depuis longtemps dans un même quartier, ce qui permet d’éviter des hausses massives de loyers.
Annoncer les rénovations
Les rénovations devraient intervenir par étapes et de manière régulière, de manière à être supportables financièrement. Michel Wyss explique : « Certains propriétaires procèdent à des rénovations complètes et résilient les baux de tous les locataires, ce qui est inadmissible ».
Michel Wyss conseille d’organiser une séance avec les locataires et les responsables des travaux. Les coûts pourront être documentés en distinguant ceux qui augmentent la valeur du bien et ceux qui sont nécessaires pour l’entretien. Selon Christian Portmann, le principe devrait toujours être : « Faire autant que nécessaire en engageant le moins de coûts possible ». La pire erreur que peut commettre un propriétaire, c’est de ne pas constituer de réserve. Dans certains cas, une vente de l’immeuble devient alors inévitable. Il tombe dans la spirale de la spéculation, ce qui est négatif pour les propriétaires et les locataires.
