La métaphore vaut ce qu’elle vaut, mais elle est en tous les cas éloquente pour qui pratique le droit des constructions au quotidien devant les tribunaux: la construction d’un logement est un peu comme une histoire d’amour, avec ses hauts et ses bas, ses moments forts, son lot d’émotions et de désillusions et parfois ses fins déchirantes.
Le droit suisse de la construction n’est pas connu pour offrir une protection très efficace aux particuliers maîtres de l’ouvrage, bien au contraire. À la différence par exemple du droit du bail ou du droit du travail, où la réglementation reconnaît l’existence d’une partie dite « faible» au contrat (le travailleur et le locataire), le fondement de la relation demeure la liberté contractuelle. Il n’existe que très peu de dispositions impératives du code des obligations offrant des garanties au maître de l’ouvrage. Nul besoin d’être juriste pour comprendre qu’une telle configuration favorise grandement la partie expérimentée (architecte, entrepreneur, etc.), au détriment souvent du maître de l’ouvrage
Petit passage en revue de quelques étapes clés du processus, avec conseils pratiques fondés sur l’expérience de litiges judiciaires.
Tout projet de construction – cela vaut évidemment aussi pour la rénovation ou la modification d’un bâtiment existant – commence souvent par une longue phase de réflexion. Définir le projet, établir un budget, voilà les premiers jalons qui vont baliser toute la suite. C’est dans ce cadre, à un stade précoce, que l’on se met à la recherche d’un partenaire: architecte, entrepreneur général ou total, maîtres d’état, etc. Cette période de rapprochement avec ce partenaire ne doit pas être prise à la légère. Une fois engagé par un contrat avec lui, il sera difficile, douloureux et onéreux de faire marche arrière. Il faut donc établir une confiance mutuelle et acquérir une forme de conviction que les choses se dérouleront de façon sereine. Il est primordial à ce stade déjà de poser des questions sur le fonctionnement de son futur partenaire contractuel: comment est-il organisé, qui sera l’interlocuteur pour le chantier, quelle Se construire un chez-soi, pour le meilleur et pour le pire La métaphore vaut ce qu’elle vaut, mais elle est en tous les cas éloquente pour qui pratique le droit des constructions au quotidien devant les tribunaux: la construction d’un logement est un peu comme une histoire d’amour, avec ses hauts et ses bas, ses moments forts, son lot d’émotions et de désillusions et parfois ses fins déchirantes. est son expérience de ce type de projet, quelles sont les valeurs de l’entreprise, etc. ? Si la réputation du futur partenaire contractuel ne dit pas tout, elle est tout de même un élément important: qu’en disent les anciens clients ou concurrents ? Quelle est la solidité financière de l’entreprise ? Depuis combien de temps est-elle active dans le secteur ? Pour un maître de l’ouvrage, conclure une assurance de protection juridique au démarrage d’un projet de construction peut être judicieux. Il faut alors bien s’assurer qu’un éventuel litige (réparation des défauts, dépassement du prix, retards, etc.) est couvert.
En droit suisse, le régime de la participation aux acquêts, applicable par défaut aux couples mariés en l’absence de contrat de mariage, offre toute une série de protections pour les bons et les mauvais jours, y compris au-delà du divorce lorsque c’est nécessaire. Tel n’est pas le cas dans le domaine de la construction. Même si cela devient de plus en plus rare, un contrat oral est même imaginable, le code des obligations ne prévoyant aucune obligation de forme écrite. Le professionnel de la construction dispose souvent de modèles de contrats taillés à sa convenance, n’offrant que des garanties minimales au maître de l’ouvrage. Les normes professionnelles (en particulier les normes SIA) viennent parfois pallier ces manques, mais il faut encore, pour qu’elles soient applicables, que le contrat s’y réfère explicitement et qu’elles priment celui-ci en cas de conflit. Un bon contrat n’est évidemment pas une certitude que les choses se dérouleront sans heurts, mais il assurera une certaine prévisibilité. L’expérience révèle que ce sont souvent les mêmes points qui se révèlent lacunaires dans les contrats proposés par les professionnels de la construction, en particulier pour les entrepreneurs : la rémunération (modalités de fixation du prix, échéancier des versements ou des acomptes, calcul des plus-values et moins-values pour les modifications de projet, possibilités de retenues, risque d’hypothèque légale en cas de non-paiement d’un sous-traitant, etc.), les délais de livraison (causes admissibles de retard, modalités d’annonce des retards, sanctions et conséquences en cas de dépassement des délais, etc.), la réparation des défauts (couverture d’assurance RC pour sinistre, délai pour l’avis des défauts, possibilités de retenues sur les honoraires, durée de la garantie pour les défauts, garantie pour le travail des sous-traitants) et la procédure à suivre en cas de litige (clause de médiation, compétence des tribunaux, etc.).
De manière générale, les contrats types proposés gratuitement par la SIA [www.sia.ch/fr/services/sia-norm/contrats/] offrent un certain niveau de protection, contrairement à la plupart des contrats «maison» proposés par les entreprises de la construction.
Le contrat est signé, le grand projet de vie peut démarrer! Comme dans les couples, dans la pratique des chantiers, les disputes tournent bien souvent autour des mêmes thématiques :
N’importe quel chantier connaît son lot de petits soucis sans gravité. Des travaux de retouche après la livraison sont par exemple monnaie courante et il n’y a aucune raison de s’en inquiéter. Cependant, il est malheureusement fréquent que la situation s’envenime au point de causer une rupture du lien de confiance.
Les procédures judiciaires sont toujours longues et coûteuses en droit de la construction. Il est dès lors recommandé de privilégier en premier lieu des modes amiables de résolution des conflits. La SIA propose par exemple de fournir un appui pour la mise sur pied d’une procédure de médiation, qui permettra souvent de dégager des solutions gagnant-gagnant pour terminer un chantier malgré des difficultés.
Attention toutefois à ne pas oublier que la préservation des droits du maître de l’ouvrage implique certaines démarches à effectuer dans les temps, notamment l’avis des défauts. En droit suisse, le droit d’obtenir réparation ou compensation pour un défaut de construction se prescrit par 5 ans à compter de la réception de l’ouvrage. Cela vaut aussi pour les défauts «cachés» que l’on découvre longtemps après cette réception! Ce délai de prescription peut être interrompu, mais cela implique des démarches juridiques.
Là aussi, mieux vaut prévenir que guérir. Il est souvent plus difficile de résoudre à satisfaction un conflit qui s’est enlisé depuis des mois qu’une situation de crise qui permet encore des mesures urgentes de rétablissement.
