L’augmentation du taux de référence soulève toute une série de questions tant du côté des bailleurs que des locataires. Voici les réponses aux principales questions.

Les questions du point de vue des bailleurs :

Comment les bailleurs doivent-ils procéder s’ils souhaitent augmenter le loyer à la suite de l’augmentation du taux de référence et/ou du coût de la vie (IPC) ?

En premier lieu il s’agit de vérifier quel est le taux de référence qui figure dans le contrat de bail. Si ce taux est de 1,25%, le bailleur peut voir sur la tabelle Hypothekarzins seit 2001 (en allemand) quel taux pourrait correspondre à l’augmentation du loyer. Si le taux est plus élevé que 1,25%, le bailleur peut aussi déterminer le taux de modification du loyer, tout en adaptant cette variation en tenant compte de l’évolution de l’indice du prix à la consommation (IPC) et des frais généraux liés à l’immeuble. Ensuite il s’agit d’évaluer en fonction de la situation financière de l’immeuble si une hausse doit être effectuée immédiatement ou s’il peut être attendu. Une hausse est aussi possible ultérieurement. Pour signifier une hausse du loyer au locataire, le bailleur doit utiliser la formule officielle cantonale ad’hoc.

Dans quels cas une hausse de loyer est-elle « inévitable » pour le bailleur ?

Si le bailleur a répercuté toutes les baisses du taux de référence sur le loyer, il s’agit de vérifier si le revenu net (intérêts du capital propre) est encore adapté. Si le loyer est très bas, une augmentation est justifiée, afin que le bailleur puisse remplir ses obligations.

Comment le bailleur doit-il calculer et justifier une adaptation adéquate de loyer ?

Le calcul doit se faire en application des règles officielles. Comme déjà mentionné ci-dessus, le bailleur peut justifier la hausse par le fait que les baisses ont toujours été répercutées sur le loyer et que la hausse sert à une rétribution adéquate du capital propre. Il est bienvenu de joindre une lettre explicative au formulaire officiel. Le bailleur y expliquera les raisons de la répercussion de la hausse du taux.

Comment faut-il procéder si les locataires contestent la hausse de loyer devant l’autorité de conciliation ?

Il s’agit de contrôler les documents remis aux locataires. Si une erreur est découverte, il faut la corriger et en informer les locataires. C’est toujours bénéfique de chercher le dialogue avec la partie locataire afin de clarifier les choses et éviter des malentendus. Il faut transmettre à l’autorité de conciliation le contrat de bail ainsi que les modifications de loyer antérieures et actuelle. Lors de l’audience de conciliation, les documents sont examinés et une solution commune est recherchée.

Les questions du point de vue des locataires :

Les locataires peuvent vérifier eux-mêmes l’aide du site web bail.ch si une hausse de loyer est justifiée. Si une erreur est constatée, il s’agit d’en informer le bailleur. Le locataire doit respecter le délai de contestation de 30 jours dès réception de la formule officielle cantonale. Le locataire peut contester et en même temps chercher le dialogue avec le bailleur.

À quelles hausses de loyer doit-on s’attendre ?

Il est probable que de nouvelles hausses du taux de référence et de l’IPC aient lieu, ce qui peut avoir pour effet des hausses de loyer.

Quels motifs de hausse de loyer seraient illégaux ?

Si le bailleur invoque en plus de la hausse du taux de référence et du coût de la vie une hausse des frais d’entretien et d’exploitation de l’immeuble, il faut y prêter une attention particulière. Ces frais peuvent être augmentés forfaitairement et annuellement et on estime en général qu’une hausse de 0,25%/année est adaptée. Il faut tenir compte du fait que plus les frais sont répercutés sur la partie locataire (le risque financier supporté par la partie bailleresse diminue), plus le taux de compensation doit être réduit. La pratique actuelle de répercuter 0.5% par année est dépassée ; il s’agit d’examiner chaque cas individuellement.

Si le bailleur fait valoir en même temps d’autres hausses (loyers usuels dans la localité ou dans le quartier, alors qu’elles ne sont pas documentées ou des investissements qui n’ont pas eu lieu), il s’agit de contester et examiner la hausse.

Une hausse qui n’est pas signifiée à l’aide du formulaire officiel n’est pas valable.

Le locataire peut contester la hausse de loyer auprès de l’autorité de conciliation compétente dans les 30 jours dès réception du formulaire officiel. Cette contestation peut se faire par une lettre recommandée. Certaines autorités de conciliation disposent de formulaires ad ’hoc qui peuvent être téléchargés en ligne. Une motivation peut être jointe à la contestation. La contestation doit être motivée au plus tard lors de l’audience de conciliation.