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Pour une coha­bi­ta­tion paci­fique au sein de votre immeuble : com­ment gérer les loca­taires difficiles

Droit, Loca­tion

Assu­rances, Bio­di­ver­sité, Construc­tion, Entre­tien, Loi

Vous vous croyez phi­lan­thrope et fin connais­seur de la nature humaine ? Comme la plu­part de mes clients, vous pen­sez être une per­sonne tolérante et ser­viable, à l’écoute de ses sem­blables. Rien ne vous met pour­tant à l’abri d’une erreur d’appréciation au moment de signer un bail. À votre insu, vous avez fait entrer le loup dans la ber­ge­rie. Croyant avoir affaire au bon doc­teur Jekyll, vous êtes main­te­nant forcé de trai­ter avec Mis­ter Hyde. Voici une liste non exhaus­tive des problèmes aux­quels vous expose ce type de per­son­nage, assor­tie bien sûr de quelques conseils pour les prévenir ou vous en extraire.

Avant toute chose, ne lais­sez pas un loca­taire dif­ficile vous empoi­son­ner l’existence et sachez reconnaître quand la situa­tion est sans issue. Cela peut paraître logique, mais dans les faits, ce n’est pas tou­jours si simple. Si votre loca­taire vous cause des sou­cis en per­ma­nence, c’est signe qu’une ligne rouge a été fran­chie. Lorsqu’une ré­ silia­tion du bail devient inéluctable, il convient tout de même d’être atten­tif aux pièges à éviter.

1. Le loca­taire tra­cas­sier qui connaît toutes les chausse-trappes juridiques
Contes­ta­tion du loyer ini­tial: le loyer ini­tial ne doit pas excéder de plus de 10 pour cent le loyer précédent, faute de quoi le loca­taire tra­cas­sier le contes­tera dans les trente jours. Il est cepen­dant essen­tiel que vous dis­po­siez des réserves finan­cières suf­fi­santes. Après le départ d’un loca­taire, une de mes clientes a dû rem­pla­cer à ses frais une coûteuse robi­net­te­rie dont la durée nor­male d’utilisation était expirée. Le fait que le loca­taire soit à l’origine du dom­mage n’a pas été pris en compte puisque l’équipement était théorique­ ment arrivé en fin de vie. Les pro­vi­sions de loyers doivent donc pou­voir cou­vrir les mesures visant à main­te­nir la valeur de la chose louée. Conclu­sion : un loyer équitable l’est pour les deux parties.

Réclamations pour cause de défaut de la chose louée : un état des lieux détaillé d’entrée et de sor­tie et une des­crip­tion contrac­tuelle des menus tra­vaux d’entretien incom­bant au loca­taire per­ mettent de cou­per l’herbe sous les pieds des éventuels râleurs. Confiez les réparations à des pro­fes­sion­nels fiables et avertissez­ les que vous avez affaire à un loca­taire pinailleur. Atten­tion lors de la remise de l’appartement : les défauts qui n’ont pas été signalés dans l’état des lieux doivent être communiqués au loca­taire par cour­rier recom­mandé dans les trois jours. Il en va de même s’il manque une signa­ture sur l’état des lieux.

Consi­gna­tion du loyer : le loca­taire a le droit de consi­gner son loyer jusqu’à réparation d’un dé­ faut. Il doit néanmoins res­pec­ter la procédure prévue à l’art. 259g, al. 1, CO, notam­ment l’obligation d’en avi­ser à temps le bailleur.

Adap­ta­tion du loyer : le loca­taire peut-­il exi­ger que son loyer soit adapté pour tenir compte de la baisse du taux de référence alors que vous avez renoncé pen­dant des années à toute augmenta­tion quand ce taux était en hausse ? Oui, la loi le per­met. Il est cepen­dant recom­mandé de bien vé­rifier le cal­cul que vous sou­met­tra le loca­taire, car d’autres fac­teurs peuvent venir com­pen­ser la baisse invoquée. Dans un souci d’équité vis­-à-­vis de tous les loca­taires, je vous conseille de prendre les devants et de répercuter systématiquement ces fluc­tua­tions sur les loyers, à la hausse comme à la baisse.

Le piège des frais acces­soires: de nom­breux bailleurs ne savent pas qu’il convient d’indiquer dans le contrat tous les postes de charges entrant dans le cal­cul des frais acces­soires. Si vous n’en avez men­tionné que deux alors qu’il y en a dix, vous vous expo­sez à un refus de paie­ment du lo­cataire tatillon, voire à une demande de remboursement.

Vice de forme dans la résiliation : La résiliation doit s’effectuer par le biais de la for­mule offi­cielle envoyée par cour­rier recom­mandé. C’est la date de réception et non le cachet de la poste qui est déterminante pour le res­pect du délai de résiliation, une lettre recommandée étant réputée par­ venue à son des­ti­na­taire au plus tard sept jours après l’envoi. Lorsqu’il s’agit d’un loge­ment fami­lial, il est impératif d’adresser la lettre de résiliation également au ou à la par­te­naire. Il se peut que vous igno­riez tout de cette per­sonne. Dans ce cas, libel­ler le cour­rier au nom de Mon­sieur et Ma­ dame ne coûte rien, cela peut tout au plus prêter à sou­rire si cette moi­tié n’existe pas. Les vices de forme inva­lident la résiliation ! 

Pro­tec­tion contre la résiliation: Presque tout accord ( même extra­ju­di­ciaire ) conclu avec le loca­taire protège celui­ci contre la résiliation pour une durée de trois ans. Il est arrivé qu’un loca­taire lance chaque année une procédure contre son bailleur et obtienne de manière réitérée une tran­sac­tion de l’autorité de conci­lia­tion le met­tant à l’abri d’une résiliation. Dans ces cas, pre­nez conseil auprès d’un juriste.

Tant qu’une procédure est en cours, et cel­le­-ci peut bien s’étendre jusqu’à dix­-huit mois, le loca­taire n’est pas tenu de libérer la chose louée. On s’en prémunira en contrac­tant un bail à durée dé­ terminée.

2. Le loca­taire acariâtre qui énerve les voi­sins par son intolérance et son refus du moindre compromis
Le loca­taire a un devoir de dili­gence envers les autres voi­sins. Il ne peut pas faire grief du bruit causé par les enfants (à moins d’un défaut de construc­tion en matière d’isolation pho­nique ) . Orga­ni­sez un entre­tien avec les loca­taires en conflit ou confiez cette tâche à votre régie immo­bilière ou une ins­tance de médiation. Le cas échéant, adres­sez un aver­tis­se­ment écrit et précisez le règlement de l’immeuble. Avant que les mau­vais com­por­te­ments aient fait fuir les autres loca­taires, envi­sa­gez une séparation motivée par la sau­ve­garde de vos intérêts légitimes.

3. « Après moi le déluge » : le loca­taire qui ne prend aucun soin de la chose louée
Le devoir de dili­gence va de pair avec une res­pon­sa­bi­lité pour les dom­mages causés. Il est donc impératif que le loca­taire possède une assu­rance res­pon­sa­bi­lité civile et ait versé une cau­tion suf­fi­sante pour vous dédommager à son départ (te­ nez compte cepen­dant de la problématique de la durée de vie évoquée au point 1).

Les ser­vices d’HabitatDurable

Heu­reu­se­ment que la majo­rité des rela­tions de bail sont harmo­nieuses et ne posent pas problème. HabitatDurable tient à disposi­tion de ses membres quan­tité de contrats et for­mu­laires qui peuvent être téléchargés gra­tui­te­ment sur le site web. Nos avo­cats peuvent aussi être consultés et un conseil jusqu’à un quart d’heure est gratuit.

L’au­teur

Nirmala Maya Dias

Nir­mala Dias

médiatrice au ser­vice conseil d’HabitatDurable Suisse

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