1. Le locataire tracassier qui connaît toutes les chausse-trappes juridiques

Contestation du loyer initial: le loyer initial ne doit pas excéder de plus de 10 pour cent le loyer précédent, faute de quoi le locataire tracassier le contestera dans les trente jours. Il est cependant essentiel que vous disposiez des réserves finan­cières suffisantes. Après le départ d’un locataire, une de mes clientes a dû remplacer à ses frais une coûteuse robinetterie dont la durée normale d’utilisation était expirée. Le fait que le locataire soit à l’origine du dommage n’a pas été pris en compte puisque l’équipement était théorique­ ment arrivé en fin de vie. Les provisions de loyers doivent donc pouvoir couvrir les mesures visant à maintenir la valeur de la chose louée. Conclu­sion : un loyer équitable l’est pour les deux par­ties.

Réclamations pour cause de défaut de la chose louée : un état des lieux détaillé d’entrée et de sor­tie et une description contractuelle des menus travaux d’entretien incombant au locataire per­ mettent de couper l’herbe sous les pieds des éventuels râleurs. Confiez les réparations à des professionnels fiables et avertissez­ les que vous avez affaire à un locataire pinailleur. Attention lors de la remise de l’appartement : les défauts qui n’ont pas été signalés dans l’état des lieux doivent être communiqués au locataire par courrier recommandé dans les trois jours. Il en va de même s’il manque une signature sur l’état des lieux.

Consignation du loyer : le locataire a le droit de consigner son loyer jusqu’à réparation d’un dé­ faut. Il doit néanmoins respecter la procédure prévue à l’art. 259g, al. 1, CO, notamment l’obligation d’en aviser à temps le bailleur.

Adaptation du loyer : le locataire peut-­il exiger que son loyer soit adapté pour tenir compte de la baisse du taux de référence alors que vous avez renoncé pendant des années à toute augmenta­tion quand ce taux était en hausse ? Oui, la loi le permet. Il est cependant recommandé de bien vé­rifier le calcul que vous soumettra le locataire, car d’autres facteurs peuvent venir compenser la baisse invoquée. Dans un souci d’équité vis­-à-­vis de tous les locataires, je vous conseille de prendre les devants et de répercuter systématiquement ces fluctuations sur les loyers, à la hausse comme à la baisse.

Le piège des frais accessoires: de nombreux bailleurs ne savent pas qu’il convient d’indiquer dans le contrat tous les postes de charges entrant dans le calcul des frais accessoires. Si vous n’en avez mentionné que deux alors qu’il y en a dix, vous vous exposez à un refus de paiement du lo­cataire tatillon, voire à une demande de rembour­sement.

Vice de forme dans la résiliation : La résiliation doit s’effectuer par le biais de la formule officielle envoyée par courrier recommandé. C’est la date de réception et non le cachet de la poste qui est déterminante pour le respect du délai de résiliation, une lettre recommandée étant réputée par­ venue à son destinataire au plus tard sept jours après l’envoi. Lorsqu’il s’agit d’un logement fami­lial, il est impératif d’adresser la lettre de résiliation également au ou à la partenaire. Il se peut que vous ignoriez tout de cette personne. Dans ce cas, libeller le courrier au nom de Monsieur et Ma­ dame ne coûte rien, cela peut tout au plus prêter à sourire si cette moitié n’existe pas. Les vices de forme invalident la résiliation !

Protection contre la résiliation: Presque tout accord ( même extrajudiciaire ) conclu avec le locataire protège celui­ci contre la résiliation pour une durée de trois ans. Il est arrivé qu’un locataire lance chaque année une procédure contre son bailleur et obtienne de manière réitérée une transaction de l’autorité de conciliation le mettant à l’abri d’une résiliation. Dans ces cas, prenez conseil auprès d’un juriste.

Tant qu’une procédure est en cours, et celle­-ci peut bien s’étendre jusqu’à dix­-huit mois, le loca­taire n’est pas tenu de libérer la chose louée. On s’en prémunira en contractant un bail à durée dé­ terminée.

2. Le locataire acariâtre qui énerve les voisins par son intolérance et son refus du moindre compromis

Le locataire a un devoir de diligence envers les autres voisins. Il ne peut pas faire grief du bruit causé par les enfants (à moins d’un défaut de construction en matière d’isolation phonique ) . Organisez un entretien avec les locataires en conflit ou confiez cette tâche à votre régie immo­bilière ou une instance de médiation. Le cas échéant, adressez un avertissement écrit et précisez le règlement de l’immeuble. Avant que les mauvais comportements aient fait fuir les autres locataires, envisagez une séparation motivée par la sauvegarde de vos intérêts légitimes.

3. « Après moi le déluge » : le locataire qui ne prend aucun soin de la chose louée

Le devoir de diligence va de pair avec une responsabilité pour les dommages causés. Il est donc impératif que le locataire possède une assurance responsabilité civile et ait versé une caution suffisante pour vous dédommager à son départ (te­ nez compte cependant de la problématique de la durée de vie évoquée au point 1).