Modèle de loyer «fixé sur la base des coûts»
HabitatDurable est l’association des propriétaires responsables, conscients des enjeux écologiques et sociaux. Elle recommande d’adopter le modèle de loyer “fixé sur la base des coûts”. Ce loyer est équitable pour les deux parties et garantit un financement pérenne du bien immobilier.
Les principes du modèle de loyer recommandé par HabitatDurable
- Le calcul du loyer inclut tous les coûts qui incombent effectivement aux propriétaires, auxquels on ajoute un rendement raisonnable (rémunération du capital propre).
- Le modèle du loyer fixé sur la base des coûts garantit l’exploitation du bien immobilier sur le long terme. Dans une optique de transparence, le modèle prévoit la constitution de provisions affectées, à la différence d’autres modèles de calcul dans lesquelles les provisions sont prélevées sur le rendement du capital propre.
Cinq facteurs entrent dans le calcul de loyer sur la base des coûts
Ces différents facteurs sont à déterminer en fonction du prix d’achat et/ou des coûts de construction, du type de construction, de l’ancienneté et de l’état de l’immeuble. L’influence de l’un ou l’autre facteur peut évoluer au cours du temps. Il convient de réexaminer régulièrement la situation et de procéder aux ajustements nécessaires le cas échéant.
Ces facteurs déterminent le calcul du loyer fixé sur la base des coûts
| Frais courants |
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Frais d’entretien (Maintenance) |
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«maintien du fonctionnement des installations» grâce à des «interventions simples et régulières» (SIA 469); mesures de réparation des éléments du bâti ou remplacement des appareils ou installations. |
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Forfait d’entretien correspondant à 0.5-1.5 % de la valeur du bâtiment (valeur du bâtiment neuf ou valeur d’assurance); variations selon l’âge de l’immeuble, le mode de construction, la date de construction, l’état général de l’immeuble, l’intensité de l’utilisation. |
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Frais d’exploitation |
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Découlent de l’utilisation de la parcelle ; comprennent contributions publiques, frais d’assurance et autres frais non facturés aux locataires dans les frais accessoires. |
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Estimés de manière forfaitaire à 0.1-0.5 % du montant investi (prix d’achat et/ou de construction) |
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Provisions affectées pour la remise en Etat
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Comprend les dépenses cycliques visant à « rétablir la sécurité et l’aptitude au service pour une durée déterminée » (SIA 469); le montant dépend de la durée de vie estimée des éléments du bâti et de leur qualité ; les provisions affectées garantissent la capacité financière à long terme. |
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Montant correspondant à 0.2-1.0 % de la valeur du bâtiment, provisionnée chaque année pour des rénovations cycliques importantes ; le montant dépend de la durée de vie attendue des éléments du bâti. |
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Rémunération du Capital
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Rémunération du capital étranger |
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Découle des apports financiers externes que constituent les hypothèques et les prêts. |
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Se base sur les intérêts effectifs dus |
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Rémunération du capital propre (rendement) |
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Doit permettre d’obtenir un rendement raisonnable |
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HabitatDurable recommande un taux de rendement maximal supérieur d’un demi-pour cent (0.5%) au taux de référence actuel. |
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Comment calculer un loyer sur la base des coûts?
Le calcul d’un loyer sur la base des coûts est une tâche complexe et notre fiche d’information n’en donne qu’un aperçu simplifié. Les différents paramètres doivent être ajustés en fonction de l’objet mis en location. Les facteurs à prendre en compte ne sont pas les mêmes selon qu’on calcule un nouveau loyer ou qu’on vérifie le bien-fondé d’un loyer existant.
Outre les consultations individuelles, HabitatDurable propose un calculateur en ligne pour les immeubles nouvellement construits ou nouvellement acquis et pour les premières locations, lorsque les montants investis sont connus.
Service de calculateur en ligne
Pour les biens actuellement en location, les membres d’HabitatDurable peuvent s’adresser à l’équipe de conseillers et de conseillères de l’association.
HabitatDurable vous recommande dans tous les cas de chercher conseil auprès d’un-e professionnel-le. Vous avez ainsi la garantie que les critères sont correctement appliqués et que le loyer obtenu correspond également à l’objet loué.
Loyer «fixé sur la base des coûts»
- Calculateur en ligne
- Explications du modèle
- Taux d'intérêt de référence
- Calcul des loyers: Des rendements et des logements abordables
- Dossier: Louer de manière équitable
