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Le taux hypo­thé­caire théo­rique, un frein aux assai­nis­se­ments énergétiques

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Wed, 02.12.2020

Le taux d’assainissement éner­gé­tique des immeubles en Suisse stagne à 1 % par année et les pro­grammes d’information et de sub­ven­tions semblent pei­ner à atteindre leur objec­tif. Il est temps d’identifier les freins aux assai­nis­se­ments. Ces der­niers per­mettent de sau­ve­gar­der les res­sources de la pla­nète en dimi­nuant la consom­ma­tion éner­gé­tique. Rap­pe­lons qu’en Suisse, le parc immo­bi­lier, entre construc­tion et exploi­ta­tion, est res­pon­sable de la moi­tié de la consom­ma­tion énergétique.

Une expé­rience récente, rela­tée ci-des­sous, indique que l’un des freins pour­rait bien rési­der dans les cri­tères de finan­ce­ment hypo­thé­caire actuel­le­ment appli­qués. Dans le cadre d’un assai­nis­se­ment éner­gé­tique, le finan­ce­ment requiert habi­tuel­le­ment une rééva­lua­tion du dos­sier hypo­thé­caire du pro­prié­taire et, en consé­quence, l’application des nou­velles direc­tives. Dans ce contexte, il est apparu que l’adaptation des direc­tives aux condi­tions du mar­ché s’est res­treinte à un dur­cis­se­ment de cer­tains cri­tères. Or, un autre cri­tère, le taux d’intérêt hypo­thé­caire théo­rique, est, lui, resté inchangé (à 5%) depuis plus de trente ans alors que, dans le même temps, le taux pour une hypo­thèque variable a été divisé par 2 et les taux effec­tifs moyens, repré­sen­tés par le taux hypo­thé­caire de réfé­rence pour les loyers, a été divisé par 4, voire 5. Ceci n’est pas sans consé­quence et peut repré­sen­ter, lors d’un assai­nis­se­ment éner­gé­tique, des mon­tants sup­plé­men­taires de fonds propres néces­saires dont ne dis­posent pas for­cé­ment les petits propriétaires.

Prix d’achat CHF‎ 1 435 000.00 Etat loca­tif avant travaux CHF‎ 74 580.00
Coût tra­vaux devisé CHF‎ 615 000.00 Aug­men­ta­tion par­tielle état loca­tif tra­vaux à plus-value CHF‎ 14 640.00
A Prix d’achat + coût travaux CHF‎ 2 050 000.00 J Etat loca­tif après travaux CHF‎ 89 220.00
B Valeur selon état loca­tif (J/K) CHF‎ 1 784 400.00 <= K Taux de capitalisation 5%
C Valeur d’avance (Min A et B) CHF‎ 1 784 400.00
D Taux d’avance max (80%*C) CHF‎ 1 427 520.00 L Taux d’intérêt théorique 5%
E 1er rang max (*C) CHF‎ 1 189 600.00 Taux d’in­té­rêt effectif 1.02%
F 2ème rang max (D‑E) CHF‎ 237 920.00 M Années amor­tis­se­ment 15
G Hypo­thèque à autoportance CHF‎ 1 290 000.00 N Inté­rêts hypo­thé­caires théo­riques (G*L) CHF‎ (64 500.00)
H dont 2ème rang (si >0, H‑E) CHF‎ 100 400.00 O Amor­tis­se­ment (H/M) CHF‎ (6 693.33)
I Fonds propres requis pour auto­por­tance (A‑G) CHF 760 000.00 P Frais d’entretien (20%*J) CHF (17 844.00)
R Fonds propres inves­tis à l’achat CHF 479 000.00 Q

Résul­tat théorique

(J+N+O+P)

> 0 pour autoportance

CHF‎ 182.67
Fonds propres néces­saires pour tra­vaux d’as­sai­nis­se­ment (I‑R) CHF 281 000.00

Tableau 1. Les chiffres de ce tableau reprennent un cas pra­tique sou­mis et cal­culé en 2019. Depuis le 1 jan­vier 2020, les bases de cal­cul se sont encore dur­cies: le finan­ce­ment pour des immeubles de ren­de­ment est au maxi­mum de 75% (et non 80% comme men­tionné dans le tableau); de plus, l’a­mor­tis­se­ment du 2ème rang doit se faire en 10 ans (et non 15 ans).

Dans notre cas, les fonds propres requis auraient été presque divi­sés par deux si un taux d’intérêt théo­rique plus proche des taux d’intérêt actuel pour les hypo­thèques variables avait été appli­qué. A com­bien d’autres pro­prié­taires, une telle adap­ta­tion per­met­trait-elle d’assumer un assai­nis­se­ment éner­gé­tique actuel­le­ment inabordable ? » 

Consi­dé­rant ce qui pré­cède, HabitatDurable envi­sage d’intervenir au niveau poli­tique afin d’attirer l’attention sur cette pro­blé­ma­tique. Le Conseil fédé­ral a décidé que la Suisse doit atteindre la neu­tra­lité cli­ma­tique à l’horizon 2050, il est donc pri­mor­dial que de tels freins aux assai­nis­se­ments éner­gé­tiques soient levés.

Évo­lu­tion du taux hypo­thé­caire et du taux hypo­thé­caire théo­rique depuis 1988

Année

Taux de réfé­rence en %

Taux hyp. moyen en %

(avant 2008 il n’y avait pas de taux de réfé­rence fédéral)

Taux théo­rique en % : inchangé depuis les années 90

2020

1.25

4,5 – 5

2016

1.75

4,5 – 5

2012

2.25

4,5 – 5

2008

3.50

4,5 – 5

2004

3.25

4,5 – 5

2000

4.25

4,5 – 5

1996

5

4,5 – 5

1992

7

1988

5

L’au­teur

Alex Hürlimann

Alex Hür­li­mann
Membre du Comité HabitatDurable Suisse Romande

Éxtrait de la Revue HabitatDurable 59

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