La hausse récente du taux hypothécaire de référence soulève des questions pour les bailleurs : faut-il augmenter le loyer ? De combien et comment ? Notre spécialiste donne des réponses.

Depuis son introduction en 2008, le taux de référence n’a cessé de baisser pour se maintenir à 1,25 % depuis mars 2020. Mais dès le 2 juin 2023, ce taux est passé à 1,5 % et la tendance reste à la hausse. Le taux de référence est calculé à partir de la moyenne des taux hypothécaires à la date de référence et est actualisé tous les trimestres par l’Office fédéral du logement (OFL).

Quelles sont les conséquences de cette hausse sur les loyers ?
HabitatDurable a toujours plaidé pour des loyers équitables et lors des baisses du taux de référence, a invité les bailleurs à vérifier si une diminution du loyer était justifiée. Les modifications du taux d’intérêt de référence offrent la possibilité d’ajuster les loyers. Mais cette modification n’est pas systématique. Joël Desaules, avocat et conseiller pour HabitatDurable, attire également l’attention sur le point suivant : « Si les propriétaires ont répercuté toutes les baisses par le passé, ils peuvent augmenter le loyer de l’ordre de 3 % pour la prochaine date de résiliation possible. Chaque bail doit cependant être examiné individuellement ». Le droit à une modification du loyer ne dépend pas du taux d’intérêt hypothécaire applicable au propriétaire. Seul est déterminant le taux d’intérêt hypothécaire de référence en vigueur lors de la conclusion du contrat de location ou de la dernière adaptation du loyer.

Comment doit procéder la partie bailleresse si elle veut augmenter le loyer ?
En premier lieu, il s’agit de vérifier le taux de référence qui figure dans le contrat de bail, ou le cas échéant le taux qui était applicable lors de la dernière adaptation du loyer. Une tabelle indique quelle peut être la hausse du loyer en fonction de la variation du taux de référence. Une hausse de 0,25 % du taux hypothécaire de référence donne droit à une augmentation de loyer de l’ordre de 3 % (tant que le taux de référence est en dessous de 5 %). La hausse (ou baisse) de l’indice des prix à la consommation joue aussi un rôle. Le bailleur peut répercuter au maximum 40 % de la hausse de cet indice sur le loyer. Reste la question des frais d’exploitation et d’entretien du bâtiment. Une hausse de ceux-ci peut aussi être répercutée sur le loyer.
Finalement, il s’agit d’évaluer en fonction de la situation financière de l’immeuble si une hausse doit être effectuée immédiatement ou s’il est préférable d’attendre, la hausse étant aussi possible ultérieurement.

Quels sont les délais ?
Me Desaules relève que « l’avis de hausse de loyer doit parvenir aux locataires au moins 10 jours avant le délai de résiliation. Ce délai leur laisse le temps d’éventuellement résilier le bail avant que la hausse de loyer ne devienne effective. »
Pour signifier une hausse du loyer au locataire, le bailleur doit utiliser la formule officielle cantonale ad hoc.

Calculer une hausse de loyer au plus juste n’en reste pas moins très complexe pour de nombreux bailleurs. HabitatDurable propose à ses membres de les accompagner dans cette tâche indispensable et leur fournit de précieux conseils en la matière.

Veronika Walliser