Les coûts d’un assainissement énergétique peuvent-ils être déduits des impôts ?

Pour atteindre ses objectifs énergétiques et climatiques dans le domaine du bâtiment, la Suisse doit accélérer l’assainissement écologique du secteur. La Confédération et les cantons créent des incitations en accordant des subventions, mais aussi des déductions fiscales. Les investissements servant à économiser l’énergie et à protéger l’environnement peuvent être déduits des impôts.

La stratégie énergétique 2050 prévoit de réduire d’un peu plus d’un quart les besoins énergétiques des bâtiments d’ici 2050 et de ramener les émissions de gaz à effet de serre à zéro net. Pour atteindre ces objectifs, le taux d’assainissement énergétique doit correspondre annuellement à 2 ou 3 % du parc immobilier de Suisse. Or, il stagne autour de 1 %. La Confédération et les cantons créent donc des incitations visant à intéresser les propriétaires à l’amélioration de l’efficacité énergétique des bâtiments, y compris sur le plan financier. Outre les subventions, les propriétaires qui investissent dans une rénovation écologique de leur bien privé peuvent bénéficier de déductions fiscales.

Investissements dans des mesures d’économie d’énergie et de protection de l’environnement
Selon l’ordonnance fédérale sur les frais relatifs aux immeubles, les mesures qui contribuent à économiser l’énergie ou à utiliser des énergies renouvelables peuvent être déduites des impôts fédéraux directs. Cela signifie par exemple que l’isolation de l’enveloppe du bâtiment, le remplacement des fenêtres ou la mise en place d’une installation photovoltaïque ou d’une pompe à chaleur donnent droit à des réductions fiscales. Toutefois, seuls les investissements supportés par les propriétaires eux-mêmes et non couverts par des subventions publiques sont déductibles.

Répartition sur plusieurs périodes fiscales
Afin d’augmenter l’incitation fiscale, l’ordonnance révisée en vigueur depuis 2020 permet désormais de répartir les coûts sur trois périodes fiscales au lieu d’une. Les coûts qui n’ont pu être entièrement pris en compte au cours de l’année fiscale de l’investissement peuvent être reportés sur la prochaine période fiscale et, le cas échéant, sur la suivante.

Harmonisation des lois fiscales
Les investissements dans les mesures d’économie d’énergie et de protection de l’environnement peuvent également être pris en compte dans le calcul des impôts cantonaux. Certains cantons n’autorisent pas la déduction pour les mesures d’économie d’énergie prises par exemple deux ou cinq ans après l’achèvement d’un nouveau bâtiment. L’administration fiscale cantonale concernée vous fournira des informations plus détaillées.

L’avantage fiscal est l’une des nombreuses raisons qui rendent l’assainissement énergétique intéressant. Parmi les autres incitations, citons des coûts énergétiques plus bas, une valeur immobilière plus élevée, l’obtention de subventions, sans oublier la contribution personnelle à la stratégie énergétique 2050.

Rendement des immeubles locatifs
Dans le cas d’un immeuble locatif, la part « entretien » des coûts d’assainissement est couverte par le loyer actuel et la part « prestations supplémentaires » peut être répercutée sur les locataires sous forme d’une augmentation de loyer. Les subventions accordées pour des améliorations qui entraînent une plus-value doivent certes être déduites du montant des prestations supplémentaires, mais les coûts d’assainissement sont également réduits dans la même mesure. Avec le système de loyer basé sur les coûts, on obtient ainsi un équilibre entre les dépenses et les revenus locatifs, de sorte que les avantages fiscaux supplémentaires accordés permettent dans de nombreux cas un rendement attrayant.

Julia Gremminger, Renovabene

Plus d’informations: renovabene

Ordonnance fédérale sur la déduction des frais relatifs aux immeubles privés dans le cadre de l’impôt fédéral direct: fedlex

Informations sur les déductions fiscales pour travaux d’amélioration énergétique (GE): ge.ch

Règlement sur la déduction des frais relatifs aux immeubles privés (RDFIP) (VD): vd.ch

Catalogue pour la déduction et la répartition des frais relatifs aux immeubles (NE): ne.ch

L’écoquartier Pra Roman, lauréat du Prix Binding pour la biodiversité 2023

Le « prix Binding pour la biodiversité », doté de CHF 100 000.-, récompense des prestations exemplaires qui soutiennent et encouragent la diversité sous toutes ses formes en milieu urbain. Le thème « Projets de développement exemplaire de site » a été choisi pour le concours 2023.

Qu’est-ce qui a séduit le jury dans cet écoquartier situé sur les hauts de Lausanne ?

Le processus participatif : dès sa conception, ce projet a été élaboré par les architectes du bureau Pont12, les futurs habitants et leurs voisins. Ils ont partagé leurs désirs et leurs idées pour imaginer une manière de vivre différente de l’habitat purement individuel.
Le « vivre-ensemble » : il est au cœur de l’écoquartier. De la création de salles communes et de chambres d’amis partagées au jardin potager collectif, en passant par les circulations entre les 12 immeubles qui forment ce mini-village, tout a été pensé pour favoriser les rencontres entre habitants, et aussi avec leurs voisins.
Le soutien à la biodiversité : le site a été généreusement végétalisé. Plus de 150 arbres et arbustes bénéfiques pour les oiseaux, les insectes et autres animaux ont été plantés, un couloir biologique avec la forêt toute proche a été implanté, et un grand potager en permaculture installé.
Les choix écologiques de construction : la manière de construire (limitation des mouvements de terre et de l’utilisation du béton, emprise au sol minimale), les matériaux (utilisation de bois locaux) et les techniques (chauffage central aux pellets, panneaux solaires, récupération de l’eau de pluie) ont été choisis avec soin afin d’avoir un impact aussi modeste que possible sur l’environnement.

À Pra Roman, tout est pensé pour faciliter les liens et le partage. Les liens sont multiples : entre humains, entre non-humains et humains, entre plantes et animaux qui peuplent ce lieu et ses environs. Le partage se situe à plusieurs niveaux : idées, compétences, outils, espaces de vie, ce qui permet souvent de réduire l’empreinte environnementale. On y trouve aussi une épicerie, un centre d’accueil pour personnes âgées, des appartements collectifs, une école libre, un cabinet de physiothérapie, un terrain de pétanque, un espace barbecue… et même un arbre à palabres !

La Fondation Binding décerne aussi un « Prix de reconnaissance » pour des projets plus modestes. Cette année, c’est le site Areal Bach à Saint-Gall qui a reçu ce prix doté de 25 000 francs, qui lui permettra de futurs développements.

Ce petit bout de ville à l’abandon a été transformé en un endroit familial, plein de végétation et de fraîcheur, avec bistro et jardin potager, grâce à l’ingéniosité de ses voisins. Ceux-ci ont créé une association qui a réfléchi à diverses possibilités d’aménagement. Très vite, l’enthousiasme s’est emparé de ses membres, leur a permis de recevoir de très nombreux soutiens et d’initier des collaborations avec plusieurs acteurs, dont un architecte pour structurer le tout. Grâce au prix Binding, la régénération inventive d’une friche urbaine stérile en un lieu de rencontre convivial est ainsi mise en lumière.

Alors que la biodiversité est en chute libre et le climat entré en folie, ces deux magnifiques projets participatifs favorisent un mode de vie respectueux du Vivant et inspireront, espérons-le, d’autres belles initiatives.

Muriel Denzler

https://www.preis-biodiversitaet.ch/fr/

Miniature wooden houses and red arrow up. The concept of increasing the cost of housing. High demand for real estate. The growth of rent and mortgage rates. Sale of apartments. Population grows

Le taux de référence monte, faut-il augmenter les loyers ?

La hausse récente du taux hypothécaire de référence soulève des questions pour les bailleurs : faut-il augmenter le loyer ? De combien et comment ? Notre spécialiste donne des réponses.

Depuis son introduction en 2008, le taux de référence n’a cessé de baisser pour se maintenir à 1,25 % depuis mars 2020. Mais dès le 2 juin 2023, ce taux est passé à 1,5 % et la tendance reste à la hausse. Le taux de référence est calculé à partir de la moyenne des taux hypothécaires à la date de référence et est actualisé tous les trimestres par l’Office fédéral du logement (OFL).

Quelles sont les conséquences de cette hausse sur les loyers ?
HabitatDurable a toujours plaidé pour des loyers équitables et lors des baisses du taux de référence, a invité les bailleurs à vérifier si une diminution du loyer était justifiée. Les modifications du taux d’intérêt de référence offrent la possibilité d’ajuster les loyers. Mais cette modification n’est pas systématique. Joël Desaules, avocat et conseiller pour HabitatDurable, attire également l’attention sur le point suivant : « Si les propriétaires ont répercuté toutes les baisses par le passé, ils peuvent augmenter le loyer de l’ordre de 3 % pour la prochaine date de résiliation possible. Chaque bail doit cependant être examiné individuellement ». Le droit à une modification du loyer ne dépend pas du taux d’intérêt hypothécaire applicable au propriétaire. Seul est déterminant le taux d’intérêt hypothécaire de référence en vigueur lors de la conclusion du contrat de location ou de la dernière adaptation du loyer.

Comment doit procéder la partie bailleresse si elle veut augmenter le loyer ?
En premier lieu, il s’agit de vérifier le taux de référence qui figure dans le contrat de bail, ou le cas échéant le taux qui était applicable lors de la dernière adaptation du loyer. Une tabelle indique quelle peut être la hausse du loyer en fonction de la variation du taux de référence. Une hausse de 0,25 % du taux hypothécaire de référence donne droit à une augmentation de loyer de l’ordre de 3 % (tant que le taux de référence est en dessous de 5 %). La hausse (ou baisse) de l’indice des prix à la consommation joue aussi un rôle. Le bailleur peut répercuter au maximum 40 % de la hausse de cet indice sur le loyer. Reste la question des frais d’exploitation et d’entretien du bâtiment. Une hausse de ceux-ci peut aussi être répercutée sur le loyer.
Finalement, il s’agit d’évaluer en fonction de la situation financière de l’immeuble si une hausse doit être effectuée immédiatement ou s’il est préférable d’attendre, la hausse étant aussi possible ultérieurement.

Quels sont les délais ?
Me Desaules relève que « l’avis de hausse de loyer doit parvenir aux locataires au moins 10 jours avant le délai de résiliation. Ce délai leur laisse le temps d’éventuellement résilier le bail avant que la hausse de loyer ne devienne effective. »
Pour signifier une hausse du loyer au locataire, le bailleur doit utiliser la formule officielle cantonale ad hoc.

Calculer une hausse de loyer au plus juste n’en reste pas moins très complexe pour de nombreux bailleurs. HabitatDurable propose à ses membres de les accompagner dans cette tâche indispensable et leur fournit de précieux conseils en la matière.

Veronika Walliser

Gestion de l’énergie dans les bâtiments

Le marché des systèmes de gestion de l’énergie (SGE) est encore très jeune et dynamique. Il est donc difficile d’en avoir une vue d’ensemble. Avec le soutien de SuisseEnergie, Energie Zukunft Schweiz a élaboré un aperçu du marché des SGE afin de simplifier la recherche du système optimal pour les exigences individuelles. L’aperçu du marché contient des informations complètes sur l’offre, les fonctions, les interfaces ainsi que d’autres caractéristiques de différents SGE de Suisse et des pays voisins. L’outil permet ainsi de comparer directement plusieurs systèmes.

Vous trouverez le SGE-Guide sur www.ems-vergleich.ch

Questions et réponses en relation avec l’augmentation du taux de référence

L’augmentation du taux de référence soulève toute une série de questions tant du côté des bailleurs que des locataires. Voici les réponses aux principales questions.

Les questions du point de vue des bailleurs :

Comment les bailleurs doivent-ils procéder s’ils souhaitent augmenter le loyer à la suite de l’augmentation du taux de référence et/ou du coût de la vie (IPC) ?

En premier lieu il s’agit de vérifier quel est le taux de référence qui figure dans le contrat de bail. Si ce taux est de 1,25%, le bailleur peut voir sur la tabelle Hypothekarzins seit 2001 (en allemand) quel taux pourrait correspondre à l’augmentation du loyer. Si le taux est plus élevé que 1,25%, le bailleur peut aussi déterminer le taux de modification du loyer, tout en adaptant cette variation en tenant compte de l’évolution de l’indice du prix à la consommation (IPC) et des frais généraux liés à l’immeuble. Ensuite il s’agit d’évaluer en fonction de la situation financière de l’immeuble si une hausse doit être effectuée immédiatement ou s’il peut être attendu. Une hausse est aussi possible ultérieurement. Pour signifier une hausse du loyer au locataire, le bailleur doit utiliser la formule officielle cantonale ad’hoc.

Dans quels cas une hausse de loyer est-elle « inévitable » pour le bailleur ?

Si le bailleur a répercuté toutes les baisses du taux de référence sur le loyer, il s’agit de vérifier si le revenu net (intérêts du capital propre) est encore adapté. Si le loyer est très bas, une augmentation est justifiée, afin que le bailleur puisse remplir ses obligations.

Comment le bailleur doit-il calculer et justifier une adaptation adéquate de loyer ?

Le calcul doit se faire en application des règles officielles. Comme déjà mentionné ci-dessus, le bailleur peut justifier la hausse par le fait que les baisses ont toujours été répercutées sur le loyer et que la hausse sert à une rétribution adéquate du capital propre. Il est bienvenu de joindre une lettre explicative au formulaire officiel. Le bailleur y expliquera les raisons de la répercussion de la hausse du taux.

Comment faut-il procéder si les locataires contestent la hausse de loyer devant l’autorité de conciliation ?

Il s’agit de contrôler les documents remis aux locataires. Si une erreur est découverte, il faut la corriger et en informer les locataires. C’est toujours bénéfique de chercher le dialogue avec la partie locataire afin de clarifier les choses et éviter des malentendus. Il faut transmettre à l’autorité de conciliation le contrat de bail ainsi que les modifications de loyer antérieures et actuelle. Lors de l’audience de conciliation, les documents sont examinés et une solution commune est recherchée.

Les questions du point de vue des locataires :

Les locataires peuvent vérifier eux-mêmes l’aide du site web bail.ch si une hausse de loyer est justifiée. Si une erreur est constatée, il s’agit d’en informer le bailleur. Le locataire doit respecter le délai de contestation de 30 jours dès réception de la formule officielle cantonale. Le locataire peut contester et en même temps chercher le dialogue avec le bailleur.

À quelles hausses de loyer doit-on s’attendre ?

Il est probable que de nouvelles hausses du taux de référence et de l’IPC aient lieu, ce qui peut avoir pour effet des hausses de loyer.

Quels motifs de hausse de loyer seraient illégaux ?

Si le bailleur invoque en plus de la hausse du taux de référence et du coût de la vie une hausse des frais d’entretien et d’exploitation de l’immeuble, il faut y prêter une attention particulière. Ces frais peuvent être augmentés forfaitairement et annuellement et on estime en général qu’une hausse de 0,25%/année est adaptée. Il faut tenir compte du fait que plus les frais sont répercutés sur la partie locataire (le risque financier supporté par la partie bailleresse diminue), plus le taux de compensation doit être réduit. La pratique actuelle de répercuter 0.5% par année est dépassée ; il s’agit d’examiner chaque cas individuellement.

Si le bailleur fait valoir en même temps d’autres hausses (loyers usuels dans la localité ou dans le quartier, alors qu’elles ne sont pas documentées ou des investissements qui n’ont pas eu lieu), il s’agit de contester et examiner la hausse.

Une hausse qui n’est pas signifiée à l’aide du formulaire officiel n’est pas valable.

Le locataire peut contester la hausse de loyer auprès de l’autorité de conciliation compétente dans les 30 jours dès réception du formulaire officiel. Cette contestation peut se faire par une lettre recommandée. Certaines autorités de conciliation disposent de formulaires ad ’hoc qui peuvent être téléchargés en ligne. Une motivation peut être jointe à la contestation. La contestation doit être motivée au plus tard lors de l’audience de conciliation.

Pailler son potager, pour des légumes en bonne santé !

En été, nos plantations souffrent particulièrement de la sécheresse. Couvrir leur pied avec des déchets végétaux en tous genres leur permet de mieux résister aux canicules, tout en nourrissant le sol.

Nous voici déjà en juin, les gelées ne sont plus à craindre, la plupart des légumes frileux ont rejoint les radis, petits pois et salades dans les rangs du potager. L’été s’approche à grands pas. Que nous réservera-t-il ? Des pluies diluviennes comme en 2021 ou une sécheresse et des canicules à répétition comme l’an dernier ? Quoi qu’il en soit, il existe des solutions pour rendre son jardin le plus résilient possible face aux aléas climatiques. Parmi elles, le paillage occupe une place de premier choix.

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Extrait de la Revue HabitatDurable 72 :

L'autrice :

Aino Adriaens
Biologiste, journaliste et jardinière
lejardinsauvage.ch

Woman Looking At Damage After A Water Pipe Leak

Défauts de construction – comment faire ?

Vous avez construit ou rénové une maison ou un appartement, et vous constatez avec dépit qu’il y a des défauts : que faire, quels sont les délais à respecter et qui peut vous soutenir dans de tels cas ?

D’après la norme SIA 118 en vigueur, le/la maître d’ouvrage doit inviter l’entrepreneur à la réception commune de l’ouvrage dans les trente jours suivant l’avis de remise. L’« ouvrage » peut consister en une maison entière, un appartement ou même une nouvelle cuisine. Si des défauts sont constatés lors de la réception, ils doivent normalement être supprimés ou rectifiés par l’entrepreneur, à ses frais, dans un délai d’un mois.

En outre, un délai de réclamation ou de garantie de deux ans s’applique dès réception de l’ouvrage. Passé ce délai, les vices apparents ne peuvent plus faire l’objet de réclamation. En revanche, les vices cachés, comme un toit non étanche, sont garantis pendant trois années supplémentaires.

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Extrait de la Revue HabitatDurable 72 :

L'auteur

Hannes J. Heuberger
Conseiller HabitatDurable Plateau Suisse, BauBeratungen hjh, Wahlendorf

Traduction et adaptation Muriel Denzler

London street lined with terraced houses and parked cars around Crouch End area

Auto en emporte le vent – Réquisitoire contre l’automobile

« Il est précisément le temps de trahir. Non pas, évidemment, la parole donnée ou l’amitié promise. Mais de trahir l’héritage qui interdit l’ailleurs. » Aurélien Barrau, il faut une révolution politique, poétique et philosophique.

Et si cette salvatrice trahison dont parle Aurélien Barrau pouvait passer, au moins un peu, par le jeu ? Un jeu d’enfant, dont les règles s’inventent à mesure qu’on y joue, et qui s’autorise tous les possibles. Pas de grandes décisions qui engagent avec elles la vie et la mort, pas de subtile conceptualisation qui exige une connaissance détaillée de la situation, juste un jeu qui propose de tenter quelque chose et de voir ce qui produit ensuite.

Premier jeu : nous sommes dans un tribunal et nous pouvons faire le procès des automobilistes. Bien sûr qu’il n’y a pas de vrai tribunal, bien sûr que les automobilistes, individuellement, sont soumis à des pressions professionnelles, des exigences familiales, etc., bien sûr qu’en vrai, on pourrait débattre mille ans. Mais jouons le jeu, faisons-leur un procès, attaquons aussi méchamment que possible et voyons ce que ce jeu-là nous apprend du réel. Voilà qui peut étonner : par ce jeu, notre regard sur la ville change. Le bitume est soudain exclu de la normalité, il apparaît dans toute sa violence, avec tout ce qu’il empêche de vivre.

C’est ça, la force du jeu, c’est de nous faire voir que ce que nous croyons éternel, immuable, ce que nous pensons être une « réalité » dont on ne peut pas s’extraire, n’est peut-être qu’une construction, un accord, une convention, un choix.

Introduction_Sassoun Arapian

Ce texte a été lu au Festival Explore à Genève le 6 mai 2022.

Dans les médias ou lors des repas de famille, on entend souvent qu’il ne faut pas culpabiliser les gens sur les questions écologiques, cesser les discours anxiogènes, etc. Pour sauver la planète, il suffirait d’inciter les gens à changer de comportement. Il faudrait des discours positifs, un nouveau récit enthousiasmant, faire confiance au bon sens, au sens des responsabilités et à la rationalité naturelle des humains.

ourtant, malgré la multiplication des COP(1), des alertes écologiques, des films inspirants et des livres de solutions, le bilan est sans appel : on n’a jamais autant émis de CO2 ni constaté autant d’extinctions d’espèces que depuis qu’on en a conscience et qu’on dit s’en préoccuper. Et absolument rien ne permet de prédire une quelconque amélioration.

Pour comprendre comment nous fonctionnons, nous, enfants gâtés de l’Anthropocène, il faut se tourner vers les sciences sociales qui nous apprennent à nous comprendre et à tempérer notre foi inébranlable en nous-mêmes. La foi en « l’individu rationnel maître de son destin » nous fait oublier un peu vite nos représentations déplacées, nos croyances irrationnelles et nos paradoxes. Force est de constater qu’entre la lointaine perspective de sauver la planète et le prochain week-end au chalet avec le 4 ×4, la puissance du plaisir immédiat pour soi-même l’emporte sur l’abstraite satisfaction que procure un comportement exemplaire…

De toute façon, qui juge de la probité d’un comportement ? Certes, des procès climatiques s’attaquent aux gouvernements pour leur inaction ou tranchent sur de grandes questions théoriques comme l’état de nécessité et l’atteinte à la propriété privée. Mais ces procès restent très symboliques et sans effet direct pour la planète. Probablement que leur finalité réside en fait bien plus sur la nature de l’argumentation que dans ses effets concrets. Le procès est une tribune qui questionne les liens entre justice et légalité, avec leur justesse et leur légitimité. Le texte qui suit(2) propose un « réquisitoire en 7 minutes » du procureur lors d’un procès. Il s’attaque à une pratique chez nous répandue et banalisée, mais bien délétère : l’automobilisme.

Cher·e automobiliste, il n’y a rien que tu ne saches déjà dans ce réquisitoire. Tu peux le lire sans crainte. Mais il devrait te proposer une autre perception de ce qui te semble acquis à jamais. Les temps changent. Nombreuses et nombreux sont celles et ceux qui n’acceptent plus ta voiture, ni celle de tes comparses. La colère gronde…

Le-a procureur-e : « Madame la Présidente, Mesdames, Messieurs les jurés,

Nous sommes réunis ici aujourd’hui pour juger les automobilistes. Je vous démontrerait qu’ils sont coupables de multiples chefs d’accusation envers ma cliente – l’Humanité – représenté ici par le ministère public et vous, Mesdames, Messieurs de l’audience.

Mesdames, Messieurs les accusé·e·s, automobilistes de tous bords, la fête est finie. Il est temps que justice soit rendue. Oh, ne faites pas les innocents, les naïfs. Personne ici n’est dupe : avec vos mines déconfites et vos aires de chiens battus, vous dissimulez des âmes fourbes et des esprits malsains. Car tout ce que votre passe-temps coûte à la planète, à la société et à vous-même, vous le savez déjà. Et pourtant vous persistez.

Mesdames, Messieurs les jurés, ceci est, aux yeux du ministère public, une circonstance aggravante. Aujourd’hui, il est temps de leur faire payer – et cher – leur irresponsabilité.

D’abord, automobilistes, je vous accuse, au nom de l’Humanité, d’avoir détruit nos villes. Car pour y passer avec vos véhicules, il a fallu transformer rues, ruelles, chemins et avenues en route et autoroutes. Et transformer jardins, potager, parcs et cours en parkings.

Tous les usages de l’urbanité – se promener, marcher, se rencontrer, partager, discuter – ont disparu au profit exclusif de votre circulation pestilentielle. Pour pouvoir rouler à la vitesse de votre marotte, vous avez obtenu la ségrégation et le sacrifice de l’espace public. Dans le rapport de force entre les usages de la rue, vous avez gagné : 2/3 des espaces ouverts en ville sont consacrés à votre joujou. Et aujourd’hui que reste-t-il aux pauvres, aux oubliés, aux sans-voitures qui sont rejetés sur des trottoirs exigus ou des pistes cyclables indigentes ?

Pour vous, la ville a été entièrement imperméabilisée. On n’y trouve plus de sol, plus de terre, plus de vie. Tout est lisse et continu. Tout n’est plus que bitume ou béton stérile.

Automobilistes, je vous accuse d’avoir détruit le territoire et enlaidi les paysages : grâce à vos voitures, vous êtes partis vivre à la campagne, vous avez construit votre rêve individuel de liberté, dans votre villa, barricadés derrière votre haie de thuyas, enfin seuls. Vous avez passé vos samedis dans les centres commerciaux et les embouteillages des zones périphériques.

Et il vous aura fallu rouler bien des heures pour pouvoir admirer les derniers paysages vierges qu’on ne retrouve plus que sur carte postale. Car ailleurs, tout n’est plus qu’infrastructures, trémies, tunnels, ponts, parkings, échangeurs autoroutiers, giratoires. Ah oui, les giratoires, fleuris ou décorés de la spécialité du coin, cache-sexes de la misère routière, sont du niveau de votre médiocrité. Qui peut bien se satisfaire de tels pastiches ?

Et qui paie vos kilomètres d’autoroute à 140 millions, vos tunnels ou vos ponts ? L’impôt pardi, nous toutes et tous, même celles et ceux qui n’ont pas de voiture et n’ont jamais demandé à se commettre dans ce massacre paysager.

Automobilistes, je vous accuse encore d’émissions de CO2 et de pollutions : vos machines émettent des particules qui intoxiquent nos poumons et nos aliments. Le bruit incessant de vos moteurs à explosion provoque des troubles du sommeil et empêche d’aérer les nuits d’été, mais vous n’en avez cure. C’est à la ville et aux bâtiments de s’adapter, pas à vous.

Et le dioxyde de carbone ? Le dérèglement climatique ? Ses conséquences catastrophiques ? Vous n’en avez pas encore assez entendu parler ? Vous savez que votre pratique est responsable d’un tiers de ces émissions sur notre territoire. Et pourtant vous faites toujours plus de kilomètres, toujours plus souvent, avec des véhicules toujours plus lourds. Alors maintenant vous sortez de votre chapeau magique la mobilité électrique ? Mais c’est un leurre qui n’abuse personne – ou presque. Son impact écologique est presque aussi catastrophique. Mais vous y êtes aveugles, car ce ne sont malheureusement pas vos jardins que l’on éventre pour extraire les 80 kg de cuivre nécessaire à votre mirage technologique !

Automobilistes, je vous accuse de nuire à votre propre santé et ceci à nos frais : en devenant dépendant de votre excroissance carrossée, regardez-vous : vous êtes devenus sédentaires, grassouillets ou même franchement obèses. Qui paye pour les soins de vos maladies cardio-vasculaires ? Nous toutes et tous : quand l’individu triomphe, c’est la collectivité qui trinque.

Et regardez-vous prendre l’auto pour aller chercher du pain à la station essence à 300 mètres de chez vous ou pour amener vos enfants à l’école. Pourquoi ne vont-ils pas à l’école à pied ou à vélo ? Parce que c’est trop dangereux à cause des voitures, pardi ! Et vous continuez de vous acheter des SUV ou des 4 x 4 parce que c’est moins dangereux. Pour vous, bien sûr. Avec vos carrosseries disproportionnées et vos pare-buffles qui vous rendent invulnérables, vous êtes les prédateurs de l’espace public. Ah, si au moins vous n’écrasiez que vos propres enfants !

Enfin, automobilistes, je vous accuse d’atteinte à la liberté, une des valeurs cardinales des droits humains. Vous avez imposé votre diktat : vous avez transformé les villes, le territoire, les paysages, et pollué de façon irrémédiable. Mais vous avez aussi pris possession de nos esprits : comment échapper à vos publicités omniprésentes, à vos inforoutes incessantes, à vos salons de l’auto, à vos films et séries consacrées ? Comme spectacle quotidien, il ne nous reste plus que peinture métallisée, accélération puissante, conduite virile, queue de rat au rétroviseur, jante alu, châssis rabaissé. Nous sommes en plein dans Idiocracy(3) . L’Humanité a été abrutie. Mais aujourd’hui elle se révolte et réclame des comptes.

Vous pourriez me rétorquer que la voiture, c’est quand même bien pratique. On peut se rendre dans des lieux inaccessibles en transports en commun. On peut transporter de grosses charges. On peut la remplir de passagers et presque en faire un transport collectif. On peut la partager avec des voisins. On peut ne l’utiliser que rarement. Eh bien oui, Mesdames, Messieurs, nous ne jugeons pas la voiture aujourd’hui. Nous demandons des comptes aux automobilistes ! C’est de son usage que vous êtes coupables.

Alors, au nom de l’Humanité, je demande que votre peine soit proportionnelle à l’ampleur des catastrophes à venir. Je demande le bannissement. Laissez-nous en paix. Quittez nos quartiers, nos villes, nos montagnes et nos campagnes. Et si vous êtes capables, repentez-vous. Changez de mode de vie. Revenez dans le droit chemin.

Réapprenez à apprécier le calme, l’odeur des saisons, la marche à pied. Souvenez-vous que vous aussi, avant d’être tombés dans l’automobilisme, vous étiez des êtres humains.

Rappelez-vous vos rêves de ville idéale, une ville pour les humains, une ville sans voiture.

(1) COP, Conférences de Paris, réunions des états signataires pour fixer des objectifs climatiques mondiaux. A lieu chaque année depuis 1995 (sauf en 2020).

(2) Ce texte a été lu au Festival Explore à Genève le 6 mai 2022.

(3) Idiocracy, 2006, film réalisé par Mike Judge

(4) Bilan CO2, personnel du soussigné : 4,64 t eq. CO2/an et 1,06 planètes selon le Calculateur d’empreinte écologique | WWF Suisse

Extrait de la Revue HabitatDurable 72 :

L’auteur

Laurent Guidetti
Architecte-urbanite EPFL SIA FSU,
TRIBU architecture

Plus d’informations :

Lecture

« Méfiez-vous de votre cerveau, 30 biais cognitifs décrits et expliqués pour moins se tromper et mieux raisonner » G, Bellevaut, P. Wagner-Egger, Editions 41,2022

« Manifeste pour une révolution territoriale » L. Guidetti, TRIBU architecture, Editions espazium, 2021

Audio-visuel

« Etat de nécessité » de S. Goël, playsuisse.ch

Podcasts de France Cuture « Votre cerveau », dont « Déjouer les manipulations avec Richard Monvoisin »

Clés manquantes lors de la remise d’un objet loué. Qui assume quels coûts?

Le locataire doit restituer la chose louée dans l’état résultant d’une utilisation conforme au contrat. Ainsi, lors de la remise du bien loué, le locataire est tenu de rendre toutes les clés.

Si le locataire a perdu une ou plusieurs clés, le bailleur peut faire refaire les clés manquantes aux frais du locataire. Selon les circonstances, le locataire peut également être amené à prendre en charge d’autres frais, tels que le remplacement de l’ensemble des systèmes de fermeture. À cet effet, il convient d’examiner si, après le remplacement des clés perdues, il existe encore un défaut, notamment sous la forme d’un risque sérieux pour la sécurité. Un risque sérieux peut être contesté, par exemple si la clé a été perdue lors de vacances dans un lieu éloigné de l’immeuble, et que rien ne permet de déterminer l’emplacement de l’objet loué.

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Extrait de la Revue HabitatDurable 71

L’auteur:

Eliane E. Ganz
Avocate au barreau en l’Etude Kämpfen Rechtsanwälte Zürich, docteure en droit, titulaire d’un LLM et juge au Tribunal de commerce dans le domaine du bail

Traduction par Muriel Denzler

Face aux bouleversements: réenchanter les quartiers

Étés caniculaires, périodes de sécheresse, pluies diluviennes, la sévérité d’épisodes climatiques toujours plus marqués rappelle l’importance des choix effectués en matière d’aménagement urbain. Pour favoriser la durabilité de nos cités et ainsi augmenter leur résilience face aux changements climatiques, la société fribourgeoise Enoki s’est spécialisée dans la création de dynamiques de quartiers qui favorisent la durabilité de ceux-ci. Axelle Marchon, architecte et cofondatrice de la firme, revient sur les raisons qui ont motivé son bureau à se spécialiser dans ce domaine.

Lors de vos études, vous vous distinguez en remportant, avec d’autres étudiant·e·s, le prestigieux concours international Solar Decathlon à Denver aux États Unis, en y présentant une maison de quartier entièrement autonome d’un point de vue énergétique, le NeighborHub. La voie vers l’architecture durable semble alors toute tracée, pourtant, cinq ans plus tard, vous vous éloignez toujours plus de la construction à proprement parler pour vous concentrer sur l’activation de quartier. Comment expliquer cette évolution?

J’aime bien utiliser une métaphore informatique qui distingue le hardware du software. En architecture, la partie solide, le hardware, se réfère à la construction d’un bâtiment, alors que le software correspond à tous les éléments qui permettent son usage au quotidien. Au départ, nous étions actifs dans les deux domaines, la construction durable et l’accompagnement de propriétaires ou d’investisseurs soucieux d’augmenter le vivre-ensemble de leurs quartiers. Au fil du temps, il s’est avéré que ce qui nous drivait, nous motivait le plus, c’était cet accompagnement vers des solutions durables pour les quartiers.

Justement, que faut-il comprendre par « activation du quartier » ?

En d’autres termes, nous faisons du coaching de quartier. Notre action va donc consister à sonder les besoins de la population, à travailler avec elle pour mettre sur pied différents services de proximité. Cela peut prendre la forme de jardins potagers partagés, de livraison de produits locaux, de mise à disposition d’outils pour réparer les vélos ou par exemple d’une pompe pour gonfler les pneus, de mettre en place des espaces communs pour en faire un local de quartier ou de télétravail partagé, etc. Pour cela, l’échelle du quartier ou de quelques immeubles est idéale, car elle n’est ni trop grande ni trop petite. Il s’agit de la taille parfaite pour disposer d’une masse critique suffisante pour assurer le bon fonctionnement des services mis en place.

Quels sont les objectifs visés par le renforcement de la vie dans les quartiers?

Actuellement, il faut savoir que l’empreinte écologique de la Suisse est 4,4 fois supérieures à sa biocapacité et que l’espace urbain génère 75 % de la consommation des ressources et des émissions de CO2. Pour diminuer cette empreinte, il faut non seulement améliorer l’efficience énergétique du bâti, mais également travailler à la durabilité de nos modes de vie. Et pour y parvenir, il faut proposer aux gens des solutions suffisamment accessibles pour que celles-ci deviennent des choix par défaut. Il s’agit donc d’élaborer des écosystèmes durables qui conduisent à une réduction de l’empreinte écologique.

Auriez-vous un exemple de solution concrète qui amène à un mode de vie plus durable?

Prenez le four à crêpes, le fameux Party Crêpes. Il est inutile que chaque foyer en possède un au fond d’un placard. En créant une bibliothèque d’objets dans le quartier, on peut mutualiser ce type de biens. Cette question de la mutualisation touche aussi à la mise en commun d’espaces. Pour prendre une thématique très actuelle, on pourrait par exemple envisager un lieu de coworking à l’échelle du quartier plutôt que des pièces supplémentaires dans chaque appartement. Les solutions existent, il s’agit désormais de les mettre en place pour transformer durablement nos modes de consommation.

Ces écosystèmes passent aussi par la création de lien social, en quoi contribue-t-il à améliorer la durabilité d’un quartier?

Si on schématise, la question sociale représente, avec l’aspect économique et environnemental, l’un des trois fondements de la durabilité. Tisser du lien, travailler à l’élaboration de communautés soudées, renforcer le vivre-ensemble sont des aspects primordiaux pour renforcer la résilience de nos sociétés en cas de crise. L’aspect communautaire est primordial, il était d’ailleurs extrêmement présent autrefois, il s’agit désormais de le réactiver. Cela peut passer par des cafés-rencontres, des ateliers qui permettent un transfert de savoirs entre générations , des fêtes de quartier. Il s’agit de penser l’urbanisme en termes de care, de prendre soin les uns des autres.

Ces initiatives pourraient être mises en place par la population, comment expliquer la nécessité d’un tel accompagnement?

Certaines personnes pourraient renoncer par manque de temps, d’autres par manque de légitimation. Par notre intervention, nous offrons un cadre qui facilite la réflexion et la mise en place d’une bonne gouvernance dès le départ. En général, notre accompagnement dure deux à trois ans, le temps de créer un terreau fertile pour que la plante puisse s’épanouir sans nous. L’un des piliers de ce processus passe donc par la création d’une association de quartier. Pour faciliter les démarches, on propose un suivi administratif, en mettant par exemple à disposition des statuts prédéfinis, modifiables selon l’usage. On insiste également auprès du propriétaire pour qu’il s’implique financièrement dans la structure, afin de contribuer à alimenter la trésorerie de l’association et ainsi d’encourager l’organisation d’événements qui conduiront au renforcement du vivre-ensemble.

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, vos partenaires principaux ne sont pas des coopératives, mais plutôt des propriétaires d’immeubles de rendement…

Effectivement, les coopératives n’ont généralement pas besoin de nous, car elles mettent en place une réflexion commune dès la conception de leur projet. Notre expertise intervient avant tout pour des immeubles de rendement. Nous travaillons essentiellement avec des fonds immobiliers ou des propriétaires institutionnels qui souhaitent valoriser leur portefeuille immobilier en rendant leurs immeubles plus attractifs et plus durables. Nous intervenons soit dans des lieux existants, où nous réfléchissons avec les habitant·e·s aux leviers d’action pour renforcer la dynamique de quartier, soit en amont de la construction, phase durant laquelle nous menons une réflexion avec les développeurs immobiliers et la population, par exemple autour d’espaces communs, intérieurs ou extérieurs, qui favorisent la vie de quartier.

Enoki, célèbre cet été ses cinq ans, cela permet-il un recul suffisant pour évaluer le succès des premières activations de quartier ?

Oui, à Sébeillon par exemple, un quartier de Lausanne qui compte environ 1000 habitant·e·s, l’autonomisation est désormais atteinte. L’association de quartier a d’ailleurs déjà lancé de nouveaux projets, notamment dans l’installation d’une armoire pour la livraison des paniers locaux, action pour laquelle elle s’est directement coordonnée avec le fonds immobilier propriétaire des lieux. Ces retours d’expériences sont très précieux pour nous aider à faire mûrir notre approche, dans l’optique d’une réplication à plus large échelle.

Votre démarche reste novatrice, comment est-elle perçue sur le terrain?

On a senti un déclic ces dernières années, une prise de conscience au sein du secteur immobilier de l’importance du bien-être des locataires, ce qui présente l’avantage, pour les propriétaires, de réduire le risque de turn-over et de faire baisser le taux de logements vacants. Actuellement, la grande difficulté consiste à mesurer l’impact social. Contrairement à la question énergétique pour laquelle de nombreux indicateurs existent, il n’y a que peu d’outils pour mesurer l’indice de satisfaction de la population à vivre dans le quartier. Nous travaillons donc à développer de tels indicateurs, par exemple le nombre de voisin·e·s qu’un·e habitant·e connaît avant et après l’intervention. L’idée n’est pas pour autant de vouloir tout mesurer, certains éléments relevant tout simplement du bon sens.

Un projet de rêve ?

Ce qui nous passionne de plus en plus c’est de travailler sur l’existant. On nous sollicite d’ailleurs toujours davantage pour des projets de rénovations. L’idée est d’intervenir au moment où les travaux sont envisagés et de repenser les espaces avec les habitant·e·s afin de les faire correspondre à leurs besoins et ainsi d’améliorer l’usage et la qualité de vie du quartier tout en les sensibilisant au projet de rénovation. A travers cet accompagnement, on participe à la transition de quartiers existants en les rendant plus écologiques et plus durable. C’est très inspirant.

Extrait de la Revue HabitatDurable 71

L'auteur

Noémie Guignard
Journaliste libre

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Le taux de référence pour les hypothèques augmente pour la première fois

Il est clair que le taux d’intérêt de référence pour les hypothèques va augmenter, mais la question est de savoir quand. Et quand ce sera le cas, y aura-t-il aussi une hausse des loyers ?

Depuis son introduction en 2008, le taux hypothécaire de référence n’a cessé de baisser et se maintient à 1,25 % depuis le 3 mars 2020. Mais un revirement est prévu pour 2023. Alors que l’UBS prévoit une hausse des taux d’intérêt dès le prochain trimestre, c’est-à-dire à partir du mois de mars, le Crédit Suisse estime qu’une première augmentation début juin est plus probable. Quoi qu’il en soit: le taux de référence va augmenter. « Ainsi, si les hypothèques ont massivement évolué à la hausse au dernier trimestre 2022, il pourrait en résulter une modification du taux de référence à compter du 1er mars 2023. Toutefois, les marchés hypothécaires se sont légèrement redressés vers la fin de l’année, de sorte qu’une détente minimale a eu lieu et qu’une hausse du taux de référence n’aura éventuellement lieu qu’au 1er juin 2023. » commente Karin Weissenberger, responsable de l’équipe de conseil chez HabitatDurable, à propos de l’évolution actuelle.

Le taux de référence est calculé à partir de la moyenne des taux hypothécaires à la date de référence et est actualisé tous les trimestres par l’Office fédéral du logement (OFL), la prochaine publication étant prévue pour le 1er mars. Pour qu’une augmentation d’un quart de pour cent, c’est-à-dire de 1.5% soit probable, il faudrait que le taux moyen de toutes les hypothèques en cours et nouvellement conclues en Suisse dépasse 1.375%. Les modifications du taux d’intérêt de référence entraînent la possibilité d’ajuster les loyers. Mais il n’y a pas systématiquement de modification. Karin Weissenberger attire également l’attention sur ce point: « Si les propriétaires ont répercuté toutes les baisses par le passé, ils peuvent augmenter le loyer de 3% à la prochaine date de résiliation possible. Chaque bail doit cependant être examiné individuellement.» Le droit à une modification du loyer ne dépend pas du taux d’intérêt hypothécaire à payer. Seul le taux d’intérêt de référence en vigueur lors de la conclusion du contrat de location ou de la dernière adaptation du loyer est déterminant. La date des ajustements de loyers n’est pas encore claire non plus: « Étant donné que l’évolution des taux d’intérêt au cours des six prochains mois est encore un peu floue, il faudra sûrement attendre le deuxième trimestre 2023. Un changement devrait être annoncé au 1er juin 2023, ce qui permettrait encore aux propriétaires de procéder, si nécessaire, à un éventuel ajustement pour le 1er octobre 2023,», explique Madame Weissenberger. HabitatDurable conseille à tous les propriétaires de calculer le loyer sur la base des coûts réels, c’est-à-dire en considérant les coûts d’entretien, de réparation en plus des coûts des investissements.

Loyer «fixé sur la base des coûts»

A télécharger

L'Auteur

Nadim Chammas
Rédacteur

Texte traduit de l’allemand au français par tolingo

Preparatory stage for the construction of a ventilated crawl space in an old brick building - Searching gas radon concept image seen through a magnifying glass.

Le radon, un gaz à surveiller?

Question: «Les valeurs limites du radon ont été abaissées. Je crains que le niveau de radon, dans notre maison, ne soit plus élevé que ce qui est autorisé. Cela pourrait-il avoir une influence sur notre santé, ou sur la valeur de notre maison? Combien coûte un assainissement?

Le radon est un gaz rare naturel radioactif qui se forme dans le sol. Parfois présent en quantité importante, notamment dans les Alpes et le Jura, il peut provoquer le cancer des poumons quand il pénètre dans des bâtiments dont le sol est mal isolé.

En 2018, la valeur limite de la concentration de radon a été abaissée de 1000Bq/m³ à 300Bq/m³ pour les pièces dans lesquelles des personnes séjournent régulièrement durant plusieurs heures par jours (art.155 OraP).

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Extrait de la Revue HabitatDurable 70

L'auteur

Hannes J. Heuberger
Conseiller HabitatDurable Plateau Suisse, BauBeratungen hjh, Wahlendorf

Texte traduit de l’allemand au français par Muriel Denzler.

Hand holding magnifying glass and looking at house model, house selection, real estate concept.

Le droit de préemption, une arme contre la pénurie de logements

Depuis de nombreuses années, ce droit, qui permet à une commune d’être prioritaire sur la vente d’un bien immobilier, anime les débats. Outil révolutionnaire pour les uns, dangereux pour les autres, son évolution n’est pas sans conséquences pour les villes de demain.

Pourquoi un droit de préemption?

Les raisons principales sont l’augmentation continuelle des loyers et la gravité de la crise du logement dans les grandes villes. À Lausanne par exemple, la part de logements vacants est d’à peine 0.46% – il faudrait atteindre 1.5% pour respecter un équilibre acceptable. Comme le dit Daniel Gassman, président de la Section d’HabitatDurable Mittelland «La privatisation du sol qui a débuté il y a environ 250 ans est l’une des principales causes de l’énorme augmentation des prix des logements. Le sol est un bien rare, et tout le monde doit se loger. Comme le sol ne peut être simplement multiplié, le seul moyen de stopper cette dangereuse évolution est de restituer les propriétés privées à la collectivité. Pour cela, il faut un droit de préemption pour les communes, si possible combiné à de nouvelles règles en matière d’impôts sur les gains immobiliers.»

Le droit de préemption, un paradoxe?

La préemption suscite des questionnements en termes de gestion de l’espace, d’habitat et de propriété. La décision du TF qui, en 2015, a jugé le droit de préemption compatible avec la Constitution a mis fin aux contestations juridiques. Sur le plan politique en revanche, le droit de préemption reste au centre des débats, avec des questions telles que «pourquoi faire usage de ce droit alors qu’il existe des outils plus efficaces, plus rapides et qui ne demandent pas d’investissements massifs?» ou «est-il acceptable que les communes achètent des terrains et les revendent directement à des associations de copropriété, passant ainsi outre les lois de la mise sur le marché?». Certains aimeraient rendre l’exécution de ce droit quasi impossible, d’autres aimeraient l’inscrire dans la loi: Neuchâtel en discute et le PS zurichois vient de lancer une récolte de signature pour un projet d’initiative cantonale dans ce sens.

En tant que propriétaire, quand suis-je sujet au droit de préemption?

En Suisse romande, si vous êtes propriétaire genevois ou vaudois, vous pouvez être sujet au droit de préemption (qui n’intervient que si vous désirez vendre, et au prix fixé par vous). Cependant, il existe quelques dérogations qui empêchent le droit de s’appliquer si la vente concerne: une PPE ou une copropriété; un terrain agricole; forestier ou intermédiaire, une parcelle inférieure à 1500 m2 en dehors des centres-villes; un terrain ou un immeuble dans des zones hors pénuries; une vente au sein du cercle familial proche (droit de succession).

Pour HabitatDurable, le droit de préemption représente une opportunité pour les communes d’établir des logements sociaux et durables.

Raphaël Mahaim, conseiller national, résume parfaitement notre position: «Le droit de préemption en faveur des collectivités publiques est un instrument utile pour favoriser l’émergence de nouvelles formes d’habitat, comme les logements d’utilité publique ou les coopératives. Il permet aux collectivités d’acquérir des terrains dans des sites stratégiques où il y a de gros enjeux en termes de politique du logement. S’il est utilisé intelligemment et avec parcimonie, le droit de préemption fait résolument partie des mesures indispensables d’une politique foncière orientée vers la durabilité ! »

Extrait de la Revue HabitatDurable 70

L'auteur

Lina Yattochane
Stagiaire Relations publiques Suisse Romande, secrétariat central d'HabitatDurable

Plus d’informations

Découvrez les 10 principes de l’habitat d’utilité publique sur le site de la coopérative d’habitation Suisse.

Démontage au lieu de démolition

Chaque année, en Suisse, 17 millions de tonnes de matériaux de construction sont jetées en décharge (plus de 500 kilos par seconde ! ), auxquelles s’ajoutent 57 millions de tonnes de matériaux d’excavation. Cela correspond à 84% des déchets du pays.

Alors que «détruire et reconstruire à neuf» est actuellement la démarche la plus fréquente en Suisse lorsqu’il s’agit de gérer un patrimoine immobilier vieillissant (créant par là les montagnes de déchets susmentionnées), certain·e·s architectes s’emploient à trouver des alternatives : non seulement par la rénovation, mais en plus grâce à l’utilisation de matériaux issus du réemploi. Mais conserver l’existant, l’adapter, le réutiliser, le réparer ne va pas pour l’instant pas de soi. Rencontre avec Kevin Demierre, membre du baubüro in situ, architecte spécialisé dans l’économie circulaire et le réemploi.

J’entends fréquemment que rénover est plus cher que démolir et reconstruire à neuf, même avec des matériaux issus du réemploi. Est-ce le cas?

On ne peut répondre à cette question de manière universelle. Par exemple, construire une vieille ferme aujourd’hui en partant de rien reviendra plus cher que de transformer une ferme existante. Par contre, pour le cas d’appartement standardisés, avec les exigences techniques et esthétiques du neuf, construire avec l’existant sera plus compliqué et donc probablement plus cher.
Ceci dit, en Suisse, les matériaux sont bon marché et la main-d’œuvre est chère – il en résulte donc souvent qu’en travaillant avec l’existant, le coût est plus élevé qu’en achetant du neuf et du standard. C’est par contre une vision assez égocentrique et peu durable du système. Les coûts environnementaux et sociaux ne sont pas inclus dans le prix des matériaux et sont en grande partie externalisés dans les pays d’extraction ou de production des matériaux.

Travailler avec l’existant et utiliser des matériaux issus du réemploi est l’occasion d’intégrer à son projet une dimension culturelle et historique.

Notre système de valeurs doit changer. Travailler avec l’existant et utiliser des matériaux issus du réemploi est l’occasion d’intégrer à son projet une dimension culturelle et historique. Et au final, il est généralement possible d’obtenir ainsi une meilleure qualité de matériaux et de mise en œuvre.

Dans nos projets, nous partons du principe que le réemploi coûte le prix du neuf. Le surcoût de planification dû à la logistique s’inscrit, lui, dans les marges d’honoraire prévues pour les rénovations.

Si je comprends bien, les matériaux récupérés échappent à la standardisation. Mais si on a une idée préconçue de ce que l’on veut, est-ce tout de même possible de la réaliser comme prévu?

Le travail avec l’existant est nettement plus créatif que le choix de produits sur catalogue. Il faut savoir ce que l’on recherche et parfois accepter de se laisser surprendre par la beauté du hasard.

Cette part d’imprévu nécessite-t-elle un temps de préparation différent de celui d’une construction standard?

Oui, la planification nécessite en général un peu plus de temps, d’autant que c’est une démarche encore peu répandue. On ne peut pas choisir ses matériaux sur catalogue avec des délais de livraison précis- ceci dit, ces dernières années, il y a eu des retards de livraison très importants pour les matériaux neufs… cette démarche permet d’être indépendant de la situation mondiale. Le réemploi est un circuit court et se base sur une économie réelle, par opposition à une économie de marché par exemple.

Pour revenir à la question, quoiqu’il en soit, il y a un temps indispensable avant le début du chantier pour trouver les éléments qu’on cherche et de ceux qu’on peut conserver, transformer ou rénover sur le site. Cette démarche se fait en collaboration avec la maîtrise d’ouvrage, et si possible avec les usagers du bâtiment. On évoque le sujet le plus tôt possible et on se met d’accord sur des «règles du jeu» pour la planification et le chantier.

Comment fait-on avec le permis de construire, quand on ne peut pas encore savoir exactement quel sera l’aspect de la construction au final (forme exacte, couleur)?

Il faut entamer le dialogue! Notre manière de faire n’est ni fausse ni absurde, elle est juste différente. Le plus souvent, les autorités ont elles aussi une marge de manœuvre. Il peut cependant être utile de ne pas faire de zèle dans la représentation de l’ouvrage. Il faut faire preuve de créativité: nous n’avons pu, par exemple à Winterthour, dessiner certains éléments qui n’étaient pas encore définis dans une couleur particulière pour les différencier. Ou pour certains produits, nous avons indiqué leurs exigences et caractéristiques, et non pas le produit exact. Il faut aussi savoir qu’il est possible de modifier les plans déposés. Lors de rénovations, c’est courant puisque nous avons souvent des surprises en phase de chantier.

Est-ce qu’au fil du temps, la recherche de matériaux et toute cette logistique inhabituelle sont tout de même devenues plus accessible?

Oui. Jusqu’en 2019, le bureau d’architecture devait s’occuper de tout. Nous allions chercher les matériaux, soit dans des stocks d’invendus, soit dans les bourses de matériaux, ces fameux intermédiaires du réemploi. C’était une lourde charge. C’est la raison pour laquelle Zirkular est née, L’entreprise s’occupe de la composante réemploi, de l’esquisse au chantier. Cela nous permet de nous consacrer plus pleinement à notre travail d’architecte.

C’est un investissement dans l’humain, dans la transmission d’un savoir-faire à un niveau on ne peut plus local. C’est en quelque sorte un retour vers plus d’artisanat. Cela va donc souvent dans le sens des entreprises passionnées par leur métier.

À part Zirkular, qui a été créée pour aider à la bonne réalisation de ce type de démarche, qu’en est-il des entreprises de construction avec lesquelles vous travaillez? Sont-elles toutes immédiatement partantes?

De nombreuses entreprises sont d’abord sur la défensive, et ne veulent pas changer leurs habitudes. Mais souvent, après discussion, elles comprennent l’intérêt du réemploi, en tant que tel, mais surtout pour les entrepreneurs. On investit notre budget dans la main-d’œuvre locale plutôt que dans la production de nouveaux produits, malheureusement souvent importés. C’est un investissement dans l’humain, dans la transmission d’un savoir-faire à un niveau un peu plus local. C’est en quelque sorte un retour vers plus d’artisanat. Cela va donc souvent dans le sens des entrepreneurs passionnés par leur métier.

Votre démarche produit beaucoup moins de déchets pour rénover. Mais une fois le travail effectué, est-ce qu’un bâtiment rénové aura une aussi bonne efficience énergétique qu’un nouveau bâtiment ou qu’un bâtiment rénové de manière classique?

Oui, c’est possible. Cela dépend bien sûr des choix des matériaux et de la mise en œuvre. Par exemple, si on utilise des chutes de laine de roche pour isoler et qu’elles sont bien installées, la même épaisseur aura la même efficacité.
Par ailleurs, les bâtiments ainsi rénovés peuvent avoir une plus longue durée de vie: les matériaux anciens sont souvent de meilleure qualité et peuvent être réparés, ce qui est moins souvent le cas avec les matériaux actuels. Prenons une nouvelle fenêtre PVC, elle aura un prix équivalent à celui d’une fenêtre bois-bois de récupération, mais une durée de vie plus courte.
Il ne faut pas oublier de prendre en compte l’énergie grise nécessaire pour produire et éliminer les matériaux neufs lorsqu’on fait un bilan énergétique. On est souvent surpris du résultat!

Qu’en est-il des garanties?

C’est une question et une inquiétude récurrente. Il ne faut pas sous-estimer l’importance des garanties, mais plutôt chercher le dialogue entre les personnes concernées: maîtrise d’ouvrage et entreprises. C’est une «simple» question d’évaluation et de répartition des risques. La plupart du temps, on trouve une solution. Par exemple, les radiateurs achetés dans une bourse aux matériaux ne sont en principe pas garantis. Leur état peut par contre être très facilement jugé par un spécialise et le risque de défaut est négligeable. De plus, l’installation elle-même, les conduits, sont garantis par l’entreprise qui fait le montage.
Il faut oser être créatif. La gestion du risque peut être réglée de manière très pragmatique. Si l’expertise de luminaire est coûteuse, alors que l’objet de seconde main est bon marché, il vaut mieux constituer un petit stock de réserve, par exemple 10% qui pourra être utilisé dans le cas d’une panne irréparable.

Pour finir, est-ce qu’un rendement est possible dans ces projets?

Oui, ça fonctionne, certains de nos projets en sont la preuve. Nous travaillons avec des caisses de pension pour lesquelles les rendements ne sont pas négociables. Et nous sommes persuadés que le système va nécessairement changer, nos valeurs vont évoluer et nous pourrons atteindre de meilleures proportions de réemploi, et cela à coût équivalent.

Ressources | Bourses aux matériaux de construction et d’aménagement

countdown2030.ch | s’engage pour une culture de la construction de haut niveau et qui a de l’avenir
cirkla.ch/fr | pour le réemploi dans la construction
useagain.ch | la plateforme qui facilite le réemploi dans le secteur de la construction
sumami.ch | les villes comme entrepôts de matières premières
zirkular.net ( en allemand) | bureau d’études pour la construction circulaire
materiuum.ch | Association genevoise ayant pour mission la préservation des ressources naturelles
syphon.ch | une intégration sociale par la réutilisation d’éléments de construction et d’autres prestations de service
salza.ch | pour le réemploi d’éléments de construction
bauteilladen.ch (en allemand) | le marché en ligne pour des composants de seconde main de qualité
la-ressourcerie.ch | centre de compétences fribourgeois du réemploi
protravail.ch/ promaison | pièces démontées, recyclées et fières de l’être
sam-basel.org | SAM-Musée Suisse d’Architecture, Bâle

Extrait de la Revue HabitatDurable 70

L'Auteure

Muriel Denzler
Redactrice HabitatDurable
ad Interim

En période hivernale, il n’est pas rare que le paysage se couvre d’un beau manteau blanc. Mais au-delà de l’émerveillement, l’obligation de déneiger ramène vite à la réalité. Mais qui du propriétaire ou du locataire est responsable?

En général, ce sont les communes qui effectuent le déneigement sur la voie publique. La question reste pourtant plus complexe en ce qui concerne les voies privées.

Responsabilité du propriétaire

En principe, le propriétaire est responsable du déneigement. Selon l’art 58.al.1 du Code des obligations «Le propriétaire d’un bâtiment ou de tout autre ouvrage répond du dommage causé…par le défaut d’entretien». Il est donc dans l’obligation de garantir un accès sécurisé et est responsable en cas de dommage sur un tiers. Lorsque le bien est loué, il doit entretenir le bien dans un état approprié à l’usage. L’entretien passe également par le déneigement des parties communes, des sorties et entrées, et des places de stationnement qui ne sont pas louées directement par des locataires. Le propriétaire peut par ailleurs déléguer ces tâches à une conciergerie.

En résumé, que ce soit pour sa propre maison ou pour des biens immobiliers qu’il loue, le propriétaire est tenu de déneiger et surtout sera jugé responsable en cas d’accident ou de dommages sur un tiers s’il n’a pas garanti un accès suffisamment sécurisé.

Mais que se passe-t-il en cas de droit de passage? Si un droit de passage est inscrit dans le registre foncier, alors ce n’est pas au propriétaire de s’occuper de son entretien, mais plutôt à l’ayant droit. Une seule exception permettrait à l’ayant droit de partager les frais d’entretien: Si le propriétaire lui-même utilise ce droit de passage.

Responsabilité du locataire

Bien que le propriétaire soit responsable dans la majeure partie des cas, il existe certaines exceptions ou le locataire doit effectuer le déneigement. Le locataire est responsable des zones suivantes: Le balcon, la terrasse et la place de stationnement qu’il loue. Tous les chemins et lieux que seul lui utilisent, doivent être déneiges par ses soins. Dans le cas où le locataire loue une maison individuelle, alors il est tenu d’effectuer le déneigement complet.

Il peut également être responsable du déneigement s’il existe une clause dans le contrat de bail.

Spécificités du déneigement

Bien que ce sujet puisse paraître léger, il apporte avec lui beaucoup de questionnements. Par exemple, qui est chargé de déneiger les trottoirs devant la propriété?

Dans le cas des trottoirs, c’est au propriétaire qu’incombe la tâche. Lorsque les conditions sont difficiles, il doit au minimum laisser la place pour deux personnes, c’est-à-dire 80 cm de large. En cas de blessure par un tiers, il est tenu responsable même dans les cas ou il a délégué la tâche au concierge. Il peut poser un panneau d’avertissement afin de faire appel à la prudence des piétons, mais ne sera pas exonérer de sa responsabilité en cas d’accident.

Dans tous les cas, que ce soit le propriétaire, le concierge ou le locataire qui déneige, il doit s’assurer de ne pas disposer des masses de neige sur la voie publique ou sur la propriété d’un tiers. Il est donc recommandé de faire attention d’entreposer la neige dans un lieu approprié.

Au-delà des trottoirs, le propriétaire doit également s’assurer de la sécurité des toits. Une solution possible serait d’installer un garde de neige sur le toit coté rue afin d’éviter des chutes de neige ou de stalactites qui peuvent blesser les passants.

Qui est responsable du déneigement dans les Propriétés par Étages?

Le cas des PPE peut amener de questionnements en termes de responsabilité en cas de déneigement. En théorie, c’est la communauté des propriétaires qui est responsable. Cependant, si rien n’est mentionné dans le règlement, alors personne n’est réellement en charge du déneigement. Il est conseillé d’inscrire dans un procès- verbal une clause qui inscrit de façon claire et après consensus, les conditions de déneigement, que ce soit par l’intervention d’un tiers ou par un tournus entre propriétaires.

Enfin, que ce soit au propriétaire, au locataire ou à un tiers de déneiger, l’obligation ne s’applique qu’entre 7h et 21h.

Hand Turns Down The Temperature To 19 Degrees Celsius On A Electronic Thermostat. Symbol For Saving Energy.

Compteurs individuels de chauffage: propriétaires responsables, agissez!

En suisse, les bâtiments représentent environ 45% de la consommation d’énergie totale du pays.

La moitié de cette consommation peut être imputée au chauffage des locaux et de l’eau chaude. Dans les immeubles plus anciens, la part relative au chauffage des locaux est prépondérante par rapport à celle de l’eau. Tous les bâtiments ne peuvent être rénovés et isolés rapidement, il est donc urgent d’adopter des solutions moins radicales, mais permettant néanmoins d’importantes économies d’énergie.

Il est démontré que, lorsque le principe du consommateur-payeur est appliqué et que les habitants ont la possibilité d’adopter des comportements qui leur permettent de faire eux-mêmes des économies, la consommation d’énergie de l’immeuble peut baisser de 15 à 20 %. Pour que cela soit possible, tous les logements de l’immeuble doivent être équipés de compteurs d’énergie individuels. Les coûts initiaux d’installation sont relativement faibles, entre 50 et 100 francs par compteur, selon les fabricants. L’installation de ces compteurs individuels permet au locataire d’être conscient de sa propre consommation, ce qui a un impact positif sur sa facture de chauffage. De leur côté, les propriétaires améliorent durablement leurs immeubles et rendent ainsi leurs logements plus attractifs sur le marché. Quant aux frais d’exploitation des compteurs, qui englobent notamment les frais d’entretien et de service des appareils d’enregistrement (facturation, piles, etc.), ils doivent être intégrés au décompte annuel de chauffage.

Certaines collectivités publiques soutiennent l’installation des compteurs individuels par des aides financières. La ville de Neuchâtel accorde une subvention de 50 % des frais liés à l’équipement de compteurs individuels. À Genève, l’installation de compteurs individuels est déjà une obligation dans certains cas (nouveaux bâtiments sauf Minergie; anciens bâtiments très énergivores construits avant 1993). À Lausanne, aucune obligation n’existe pour les très nombreux anciens immeubles, mais un postulat dans ce sens vient d’être déposé au Grand Conseil.

HabitatDurable recommande donc vivement aux propriétaires d’installer des compteurs individuels d’énergie dans leurs immeubles, si ce n’est déjà fait. Le service-conseil donnera toute information utile à ce sujet.

Extrait de la Revue HabitatDurable 69

L'Auteur

Joël Desaules

avocat et médiateur
Président d’HabitatDurable Neuchâtel

C’est une approche architecturale qui révolutionne la façon d’envisager le bâti. En Autriche, un cabinet d’architecture a mis au point la technologie 2226, qui permet la construction de bâtiments sans chauffage ni refroidissement. Ou presque sans. Explications.

22|26. Deux valeurs Celsius. Deux repères plutôt, garants d’une température intérieure agréable. Deux chiffres devenus une idée fixe pour l’architecte autrichien Dietmar Eberle. Son objectif? Maintenir la température du futur siège de son cabinet d’architecture dans cette zone de confort, sans aucun système de chauffage ni de refroidissement ou ventilation. Malgré l’incrédulité ambiante, le professeur s’entête, déterminé à proposer une architecture durable, libérée de l’exigence technique, et qui permette une réduction significative de la consommation d’énergie et donc de l’empreinte carbone.

Entouré des meilleurs spécialistes, l’Autrichien fait sortir de terre, en 2013, un immeuble de cinq étages à Lustenau. Cette petite bourgade autrichienne de 20 000 âmes située à moins de trois kilomètres de la frontière de la Suisse se retrouve soudain sous les feux des projecteurs. Exit le scepticisme. Le bâtiment fait sensation et attise la curiosité bien au-delà des frontières autrichiennes. À coup de cars entiers, on débarque au pied de cette prouesse architecturale capable de maintenir par elle-même la température ambiante entre 22 et 26° durant toute l’année.

Comment arrive-t-on à cette prouesse?

Tout commence en amont du chantier par une simulation thermodynamique du futur bâtiment. Orientation du terrain, durée d’ensoleillement, ombres générées par les arbres ou bâtiments voisins, fréquence de la nébulosité, plus d’une centaine de critères sont pris en compte pour générées une simulation de l’évolution des températures sur 365 jours. « Ce modèle électronique permet une vue d’ensemble de chaque pièce, étage par étage, n’importe quel jour de l’année», détaille avec ferveur l’ingénieur Stefan Corona, directeur de 2226. « On peut par exemple prédire la température d’une pièce orientée sud-ouest un 15 février à 15h après trois semaines de météo glaciale et voir s’il y a un risque que la température de la pièce chute à 21,9°C.»

Extrêmement précise, cette modélisation prend également en compte de multiples facteurs intérieurs, le type de mobilier envisagé, le nombre d’appareils électroniques, ou encore le nombre de personnes présentes dans l’habitation. Car chacun de ces paramètres exerce une influence sur la production ou le stockage d’énergie. « Une personne génère entre 80 et 100 watts de chaleur par heure», chiffre l’ingénieur autrichien. « A Lustenau, nous sommes entre six et sept à partager un bureau de 100m2, on dégage 600 à 700 watts par heure. Si nous ne sommes que deux, il manque donc jusqu’à 500 watts par heures, toutes ces variables sont à prendre avec précision, chaque matériau, chaque élément de la future construction, car là encore, le moindre détail compte pour maximiser le confort thermique et optimiser l’efficacité énergétique du bâtiment.

Quels sont donc les matériaux utilisés?

Mur extérieur de brique d’une épaisseur de 75 centimètres permettant le stockage de chaleur, agencement des fenêtres pensé pour maximiser la lumière naturelle tout en évitant le rayonnement direct dans les pièces, parois intérieures en briques plus fines pour favoriser la circulation de l’air, les principes de base de la vision 2226 renvoient à des procédés qui semblaient autrefois élémentaires. « Il y avait une certaine intelligence originelle dans la façon dont étaient construites les maisons et planifiées les villes à l’époque», analyse l’architecte Stephan Marending, responsable de l’antenne zurichoise de Baumschlager Eberle. « Les pièces de vie d’une maison étaient placées à proximité de la cuisine pour qu’elles bénéficient de la chaleur du foyer tandis que les chambres à coucher se situaient à l’étage, tout était réfléchi pour répondre à une logique économique et écologique. Aujourd’hui, ces procédés de construction ne suffisent plus pour répondre aux standards actuels de confort, il nous faut donc allier ce savoir-faire populaire aux outils technologiques actuels.»

Quels sont donc les outils technologiques mis en place?

L’efficience de l’enveloppe de l’édifice est complétée par un dispositif de capteurs. À l’extérieur, ces appareils calculent la température, le vent, les précipitations, tandis qu’à l’intérieur, ils mesurent la température de chaque pièce ainsi que son taux d’humidité et de CO2. Toutes ces données sont envoyées sur le serveur du bâtiment, qui va générer automatiquement l’ouverture ou la fermeture des fenêtres pour optimiser la qualité de l’air et garantir une température entre 22 et 26°C dans tout le bâtiment. Cette gestion intelligente n’empêche pas pour autant une ouverture manuelle des fenêtres, possible en tout temps.

Et la consommation énergétique?

Au final, cet alliage de technologie de pointe et de principes architecturaux fondamentaux abaisse la consommation annuelle d’énergie à 45 kwh/m2, soit deux tiers de moins que pour un bâtiment conventionnel.« Les résultats sont extrêmement satisfaisants, se réjouit Stefan Corona. Une étude externe menée à Lustenau a démontré que la variation entre notre simulation et la réalité n’était que de 3%. C’est stupéfiant.»

Est-il possible de construire des bâtiments 2226 en Suisse?

Oui! Le premier édifice équipé de la technologie 2226 est inauguré en 2018 à Emmenbrücke. Là encore, il s’agit de locaux à usage professionnel. « La dynamique en Suisse est très différente de celle en France, par exemple, où le marché est beaucoup plus réactif à l’innovation. À Emmenbrücke, on a commencé à faire des visites en 2018. Cinq ans plus tard, on voit enfin certains projets aboutir. Cela dit, on sent que la durée de réflexion tend désormais à se raccourcir et qu’un changement de mentalité s’opère en profondeur.»

Peut on construire des logements 2226?

Absolument. Pour les équipes de ce nouveau concept énergétique, un cap est franchi au moment d’adapter la solution 2226 à des projets de logements. Impossible en effet d’appliquer les acquis à l’identique, il faut repenser le modèle pour l’adapter aux habitudes de vie. « La régularité de la présence humaine est bien moins prévisible dans une maison que dans un bureau, c’est un point critique de la simulation, soulève Stephan Marending. Par ailleurs, le seuil de tolérance d’une température donnée est plus élevé au bureau que chez soi, où les besoins individuels priment. Il nous faut donc développer des solutions qui permettent un apport ponctuel d’énergie lorsque cela est jugé nécessaire.»

Le défi est relevé en 2019 lorsque deux immeubles, l’un mixte, l’autre d’habitations, sont mis en service en Autriche. Et à Lucerne, un permis de construire vient d’être délivré pour la construction d’un immeuble de huit appartements selon le principe 2226. Pour garantir le confort souhaité, il a été prévu d’ajouter un petit poêle à bois dans chaque appartement. Même en cas d’hivers particulièrement rigoureux, seules trois fournées hebdomadaires devraient suffire à rehausser la température.

« L’avantage de cette technologie, c’est sa précision. Elle permet de cibler les pièces qui nécessiteraient une part de chaleur au lieu de chauffer l’immeuble entier», relève Stephan Marending. Le projet lucernois prévoit par ailleurs, un agencement des lieux assurant une circulation d’énergie dans les pièces de vie, circuit qui pourra être stoppé grâce à des portes coulissantes afin de réduire la température dans les chambres à coucher.

Quels sont les coûts d’une constrution 2226?

Alors que les investissements de départ sont similaires à ceux d’un bâtiment standard, le coût global de projet est divisé par deux lorsque l’on prend en considération la durée de vie de l’édifice, calculée sur cinquante ans.« Si nous devions refaire nos estimations avec l’augmentation actuelle des prix en énergie, le gain serait encore plus significatif», évalue Stefan Corona. Ces arguments de durabilité couplés à des prix avantageux sur un temps long semblent tenir la promesse d’un carnet de commandes à rallonge. Or, malgré l’enthousiasme suscité par cette innovation architecturale, les prises de décision finale restent un processus lent, souvent freinées par la multiplicité des personnes à convaincre.

La crise énergétique actuelle pourrait bien doper l’intérêt pour ce nouveau concept énergétique. « Malgré les plans des gouvernements pour réduire l’empreinte carbone du parc immobilier, ces objectifs n’ont pas réussi à être atteints, car il n’y avait aucune obligation de sortir de nos zones de confort. Désormais, il y a urgence, les investisseurs ne peuvent plus se contenter de faire du greenwasching, ils doivent proposer des solutions durables» conclut Stefan Corona. « Nous avons la chance d’avoir développé une technologie innovante et d’avoir étoffé notre catalogue pour garantir une application à tous types de bâtiments, quelle que soit l’architecture souhaitée. Nous avons le savoir-faire et nous sommes prêts.

Projets d’assainissements

Ce système novateur peut aussi s’appliquer à des projets d’assainissements.«De nombreux bâtiments du siècle dernier présentent les prérequis nécessaires pour fonctionner sans technique. Au lieu de remplacer les systèmes vieillissants, il s’agit de s’en libérer et d’implémenter un dispositif de gestion intelligente de l’énergie.»

Extrait de la Revue HabitatDurable 69

L'auteur

Noémie Guignard
Journaliste libre

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Calcul des loyers: Des rendements et des logements abordables

Existe-t-il un loyer équitable ? Un loyer qui permette aux propriétaires d’avoir un rendement sans pour autant gruger les propriétaires ? Oui, HabitatDurable/Casafair en est convaincu : avec des loyers qui couvrent les frais, l’association présente un modèle qui propose un calcul des loyers équitables pour les deux parties et qui ne se base pas sur le libre marché.

Le développement du prix des loyers est, depuis des années, un sujet éminemment politique, également au sein d’HabitatDurable (HD). La question du rendement légitime est la grande pomme de la discorde. Notre équipe de conseil est souvent confrontée à cette question lorsque les propriétaires demandent un avis sur la manière de fixer un loyer afin de ne léser aucune des deux parties.

En réponse à ce questionnement récurrent, HD lance un nouveau modèle de calcul qui présente les particularités suivantes:

tous les coûts qui incombent aux propriétaires sont pris en compte
un rendement raisonnable est inclus (rémunération du capital propre)
l’exploitation des biens immobiliers sur le long terme est garantie
la constitution de provisions affectées pour la remise en état est prévue (contrairement à d’autres modèles de calcul dans lesquels les provisions sont prélevées sur le rendement du capital propre).

Un loyer qui couvre les frais n’est pas seulement une garantie d’équité.Grâce à ce système, une relation transparente et basée sur la confiance est favorisée et permet d’avoir moins de résiliations, de logements vacants et de changements de locataires.

C’est aussi une réponse politique aux dysfonctionnements du marché immobilier. Ce calcul permet de découpler le loyer du système de l’offre et de la demande – la spirale ascendante des prix du marché est interrompue et des prix abordables sont ainsi préservés.

Loyer «fixé sur la base des coûts»

A télécharger

Les Auteurs

Kathy Steiner
Directrice HabitatDurable

Nadim Chammas
Responsable d’information et des médias

Modèle de loyer «fixé sur la base des coûts»

HabitatDurable est l’association des propriétaires responsables, conscients des enjeux écologiques et sociaux. Elle recommande d’adopter le modèle de loyer “fixé sur la base des coûts”. Ce loyer est équitable pour les deux parties et garantit un financement pérenne du bien immobilier.

Les principes du modèle de loyer recommandé par HabitatDurable

Le calcul du loyer inclut tous les coûts qui incombent effectivement aux propriétaires, auxquels on ajoute un rendement raisonnable (rémunération du capital propre).
Le modèle du loyer fixé sur la base des coûts garantit l’exploitation du bien immobilier sur le long terme. Dans une optique de transparence, le modèle prévoit la constitution de provisions affectées, à la différence d’autres modèles de calcul dans lesquelles les provisions sont prélevées sur le rendement du capital propre.

Cinq facteurs entrent dans le calcul de loyer sur la base des coûts

Ces différents facteurs sont à déterminer en fonction du prix d’achat et/ou des coûts de construction, du type de construction, de l’ancienneté et de l’état de l’immeuble. L’influence de l’un ou l’autre facteur peut évoluer au cours du temps. Il convient de réexaminer régulièrement la situation et de procéder aux ajustements nécessaires le cas échéant.

Ces facteurs déterminent le calcul du loyer fixé sur la base des coûts

Frais courants
Frais d’entretien (Maintenance)	Signification	«maintien du fonctionnement des installations» grâce à des «interventions simples et régulières» (SIA 469); mesures de réparation des éléments du bâti ou remplacement des appareils ou installations.
Frais d’entretien (Maintenance)	Calcul	Forfait d’entretien correspondant à 0.5-1.5 % de la valeur du bâtiment (valeur du bâtiment neuf ou valeur d’assurance); variations selon l’âge de l’immeuble, le mode de construction, la date de construction, l’état général de l’immeuble, l’intensité de l’utilisation.

Frais d’exploitation	Signification	Découlent de l’utilisation de la parcelle ; comprennent contributions publiques, frais d’assurance et autres frais non facturés aux locataires dans les frais accessoires.
Frais d’exploitation	Calcul	Estimés de manière forfaitaire à 0.1-0.5 % du montant investi (prix d’achat et/ou de construction)

Provisions affectées pour la remise en Etat	Signification	Comprend les dépenses cycliques visant à « rétablir la sécurité et l’aptitude au service pour une durée déterminée » (SIA 469); le montant dépend de la durée de vie estimée des éléments du bâti et de leur qualité ; les provisions affectées garantissent la capacité financière à long terme.
Provisions affectées pour la remise en Etat	Calcul	Montant correspondant à 0.2-1.0 % de la valeur du bâtiment, provisionnée chaque année pour des rénovations cycliques importantes ; le montant dépend de la durée de vie attendue des éléments du bâti.

Rémunération du Capital

Rémunération du capital étranger	Signification	Découle des apports financiers externes que constituent les hypothèques et les prêts.
	Calcul	Se base sur les intérêts effectifs dus

Rémunération du capital propre (rendement)	Signification	Doit permettre d’obtenir un rendement raisonnable
	Calcul	HabitatDurable recommande un taux de rendement maximal supérieur d’un demi-pour cent (0.5%) au taux de référence actuel.

Comment calculer un loyer sur la base des coûts?

Le calcul d’un loyer sur la base des coûts est une tâche complexe et notre fiche d’information n’en donne qu’un aperçu simplifié. Les différents paramètres doivent être ajustés en fonction de l’objet mis en location. Les facteurs à prendre en compte ne sont pas les mêmes selon qu’on calcule un nouveau loyer ou qu’on vérifie le bien-fondé d’un loyer existant.

Outre les consultations individuelles, HabitatDurable propose un calculateur en ligne pour les immeubles nouvellement construits ou nouvellement acquis et pour les premières locations, lorsque les montants investis sont connus.

Service de calculateur en ligne

Pour les biens actuellement en location, les membres d’HabitatDurable peuvent s’adresser à l’équipe de conseillers et de conseillères de l’association.

Service conseil

HabitatDurable vous recommande dans tous les cas de chercher conseil auprès d’un-e professionnel-le. Vous avez ainsi la garantie que les critères sont correctement appliqués et que le loyer obtenu correspond également à l’objet loué.

Loyer «fixé sur la base des coûts»

A télécharger

Hausse des taux d’interêt

Quel est l’effet, sur mon hypothèque de la hausse des taux d’interêt annoncée par la Banque nationale ?

Après le relèvement du taux directeur de 0.75 à -0.25 % par la Banque nationale suisse (BNS), beaucoup de propriétaires hésitent : vaut-il mieux conclure une hypothèque à taux fixe à long terme ou lui préférer une hypothèque à taux variable ?

Si vous souhaitez privilégier la sécurité et dormir sur vos deux oreilles, l’idéal est de conclure une ou plusieurs tranches d’hypothèques à taux fixe. Vous serez ainsi à l’abri des variations de taux pendant la durée du contrat. Vous pouvez répartir les échéances – par exemple sur 3,5,7 et / ou 10 ans – afin de réduire encore les risques de fluctuation des taux. Il est en outre possible de souscrire en complément une hypothèque variable ou une hypothèque Saron (basée sur le marché monétaire).

On peut s’attendre à de nouvelles hausses des taux d’intérêt par la Banque nationale, donc à d’autres augmentations des taux hypothécaires. Les spécialistes ne pensent toutefois pas que ceux-ci atteindront les niveaux de 2008.

En définitive, la décision dépend surtout de chaque propriétaire, selon sa marge de manœuvre financière et sa disposition à prendre des risques. Sans oublier la phase dans laquelle elle ou il se trouve au moment de conclure une hypothèque, par exemple l’acquisition d’un bien immobilier ou la prolongation d’une hypothèque à taux fixe arrivant à échéance. Nos conseillères et conseillers à la clientèle répondront volontiers à toutes vos questions dans ces domaines, lors d’un entretien personnel.

Extrait de la Revue HabitatDurable 68

L’auteur

Peter Nardo
Responsable Financement Immobilier, Banque Alternative Suisse SA, www.bas.ch

Les micro-forêts urbaines selon Miyawaki

Parmi la myriade d’idées ayant émergé pour faire face à la catastrophe écologique en cours ; les forêts dites “de Miyawaki” ont suscité beaucoup d’enthousiasme. Les techniques mises au point par le botaniste nippon étant applicables en milieu urbain sur de petites parcelles, des *forêts Miyawaki” ont commencé à être semées aux quatre coins du monde. On a loué leur efficacité et critiqué les faux espoirs qu’elles peuvent faire naître. Essayons de considérer les choses sous un autre angle.

Cette photo me plaît. J’aime le mélange de vivacité et de tendresse du regard de cet homme, son sourire heureux. J’aime la façon dont il tient la plante, tout prés des racines, dans un geste dont il semble avoir l’habitude.

Le sourire, le regard, le geste, j’y vois une invitation, humble, précise. Et puis , j’aime son chapeau de paille pour se protéger du soleil : même s’il fait frais, en témoignent la veste et l’écharpe, le soleil tape déjà.

J’aime enfin cette photo parce qu’elle évoque dans sa globalité, non pas tellement l’homme qu’a été Miyawaki, mort à 93 ans l’an passé, mais surtout l’œuvre de sa vie, cet ensemble de découvertes et de techniques visant à revitaliser la biodiversité à travers la restauration de forêts dégradées par l’activité humaine, ou la plantation de nouveaux espaces forestiers denses et robustes.

L’éfficacité des techniques

On a beaucoup parlé de l’efficacité de ses techniques et les études faites par Miyawaki lui-même semblent le démontrer, ainsi que la seule étude faite en Europe pour l’instant (voir encadré). Mais je trouve qu’on perçoit quelque chose qui dépasse la statistique dans la façon qu’il a de tenir ce jeune plan : rien de spectaculaire, un geste simple et précis. Il y a de l’humilité dans ce geste, mais pas de fausse modestie. Miyawaki était un universitaire, botaniste de formation, qui a consacré une longue partie de son existence à observer les graines et les forêts. Sa démarche n’a pas consisté à optimiser des techniques forestières, mais à rendre à la forêt sa vitalité propre, indépassable.

La réussite de ses techniques tient à la précision de ses observations : la forêt, quand on ne l’a pas dégradée, est dense, diversifiée, un grand nombre d’espèces indigènes y cohabitent, les arbres n’y sont pas alignés au cordeau, mais répartis aléatoirement ; il n’y pas qu’une seule forêt, mais autant de forêts qu’il y a de régions, et toutes ont leurs particularités, qu’ils convient de respecter lorsqu’on souhaite leur rendre leur puissance.

La forêt urbaine comme espace social

S’il est un aspect des techniques de Miyawaki qui a été critiqué, c’est celui des micro-forêts. Il faut dissiper un malentendu : les micro-forêts ne résolvent pas le problème de la déforestation. Elles stockent certes du CO2, mais ne suffisent pas, et de loin, à contrebalancer celui que nous envoyons dans l’atmosphère. Par ailleurs, si les techniques de Miyawaki sont efficaces, elles ne sont pas la panacée : certains arbres meurent et leur prix au démarrage peut être consèquent.

Mais on se fourvoierait en réduisant l’adoption des techniques de Miyawaki à ses seules qualités fonctionnelles : les plantations selon ses techniques sont des événements collectifs. C’est ce qui se lit dans ses yeux : ce n’est pas un homme seul, mais un homme au milieu de ses semblables et de ses parents éloignés (les oiseaux, si proches de nous à l’échelle de l’évolution des espèces, et les arbres, cousins un peu plus lointains, mais si fidèles compagnons).

Les plantations des forêts nécessitent la réunion d’une multitude de personnes n’ayant nul besoin de connaissances pointues préalables. L’entretien, pendant les trois ans qui suivent la plantation (ensuite, la forêt sera autonome), est aussi l’occasion de rencontres et d’échanges. Ce n’est ainsi pas seulement la biodiversité qui refleurit, mais les liens sociaux ; ce n’est pas seulement l’air qui se purifie, mais l’atmosphère qui s’allège lorsque nos voisins deviennent des amis (ou du moins des gens avec qui “on a planté des arbres”, ce n’est pas rien !).

Au bohneur de tous

Cela rend heureux…je lis ce bonheur-là dans le sourire de Miyawaki. Mais pas seulement ! De nombreuses études démontrent l’influence des espaces dits “naturels” sur la santé physique et mentale et sur l’humeur.

L’une d’elles, publiée dans Nature Scientific Reports conclut : ” une analyse dose-effet pour la dépression et l’hypertension suggère que des visites de 30 minutes ou plus au cours d’une semaine dans des espaces extérieurs verts pourraient réduire la prévalence de ces maladies dans la population de 7 % et 9 % respectivement.” (trad.)

Une autre étude publiée dans la revue scientifique Ecological Economics résume :” Nos résultats montrent que la richesse en espèces d’oiseaux est positivement associée à la satisfaction de vie dans toute l’Europe.[…] Nous discutons de deux voies non-exclusives pour cette relation : l’expérience multisensorielle directe des oiseaux, et les propriétés bénéfiques du paysage qui favorisent à la fois la diversité des oiseaux et le bien-être des personnes. Sur la base de ces résultats, cette étude soutient que les actions de gestion pour la protection des oiseaux et des paysages qui les abritent seraient bénéfiques pour les humains.” (Trad.) Le média ” La Relève et la Peste”précise :”Les chiffres utilisés indiquent […] que les personnes ayant déclaré être satisfaites de leur vie sont 1.5 fois plus nombreuses parmi celles qui sont entourées d’oiseaux que parmis celle gagnant 10 % de plus sur leur salaire net habituel.”

Bien plus qu’un chapeau de paille

On peut se protéger des rayons directs du soleil avec un chapeau, mais pas de la chaleur… Si implanter de forêts urbaines est absolument insuffisant pour empêcher le changement climatique, cela constitue un espoir d’en souffrir moins , en particulier dans les villes, où carrosseries de voiture, façades et revêtement de sols stockent la chaleur. Comme l’explique Theresa Crysmann :”Il fait plus frais dans la verdure. Qu’elle soit grande ou petite, chaque plate contribue à faire baisser la température ambiante. L’humidité s’évapore de ses feuilles, ce qui refroidit l’air. Plus il y a de verdure, plus cet effet est fort […] Toutefois, pour faire baisser le plus possible la température en ville, même dans un petit espace et à l’écart des grandes espaces ouverts, c’est surtout l’ombre qui aide.” Elle continue : ” Une étude récente de l’EPFZ le montre : en Europe centrale, la différence de température moyenne entre les surfaces urbaines avec et sans arbres est de dix degrés.”

Il est donc acquis que la préservation et la plantation des arbres en ville sont un des moyens les plus efficaces pour aider à réguler les températures pendant les canicules. Les micro-forêts plantées selon Miyawaki peuvent contribuer à changer le paysage urbain et le rendre plus accueillant et protecteur.

Le vieil homme et la jeune pousse

Ce que j’aime au final sur cette photo, c’est que c’est un vieil homme qui plante un arbre. Il ne goûtera jamais à l’ombre délicieuse que cet arbre, une fois grand et fort, offrira aux promeneurs et autres visiteurs de son doux refuge. Mais il a ce bonheur si spécial de planter un arbre.Ce peut être un peu cérémonial, ou follement joyeux, ou même fatigant. Mais c’est toujours quelque chose. Faites-le, c’est indescriptible.

Comment procéder, si on veut planter une micro-forêt ?

Plusieurs démarches sont possibles, car un tel projet peut être porté par un collectif, une association, une commune, ou même des particuliers. À Genève, c’est Joëlle Martinoya, fondatrice de forêt B, qui a contacté la ville après s’être promis de tout faire pour permettre à une micro-forêt Miyawaki de voir le jour en Suisse. (https://foret-b.ch).

Boomforest, une association française qui diffuse des informations gratuites très complètes sur la méthode Miyawaki, propose des fiches très utiles si on veut se documenter concrètement : boomforest.org (voir Docs utiles)

Efficacité de la méthode Miyawaki dans les programmes de restauration des forêts méditerranéennes

« La méthode Miyawaki a été appliquée en Extrême-Orient, en Malaisie et en Amérique du Sud ; les résultats ont été très impressionnants, permettant de restaurer rapidement l’environnement de zones fortement dégradées. Cependant, ces applications ont toujours été faites sur des sites caractérisés par de fortes précipitations. La même méthode n’a jamais été utilisée dans un contexte méditerranéen caractérisé par une aridité estivale et un risque de désertification. Un premier test a été effectué par l’Université de Tuscia, Département des Forêts et de l’Environnement (DAF) , il y a 11 ans en Sardaigne (Italie) sur une zone où les méthodes traditionnelles de reboisement avaient échoué. Pour une application appropriée de Miyawaki sur ce site, la méthode originale a été modifiée tout en conservant ses principes théoriques. Les résultats obtenus 2 et 11 ans après la plantation sont positifs : après avoir comparé les techniques traditionnelles de reboisement, la biodiversité végétale de la méthode Miyawaki semble très élevée, et la nouvelle coenosis (communauté végétale) a pu évoluer sans autre soutien opérationnel après la plantation. » (Trad.)

Extrait de la Revue HabitatDurable 68

L'Auteure

Muriel Denzler
Redactrice HabitatDurable
ad Interim

Bibliographie :

Conseils pour faire face à la pénurie énergétique: Fiche d’information pour les bailleurs et bailleresses de logements

L’augmentation du prix de l’énergie et les incertitudes qui pèsent sur les évolutions futures affectent les ménages et compliquent l’estimation des frais accessoires à inscrire au budget. Il y a plusieurs manières de facturer ces frais, ordinairement soit en imputant les coûts effectifs aux locataires sur la base d’un décompte détaillé, soit en prélevant un montant forfaitaire. Si les frais accessoires sont inclus dans le loyer, nous vous recommandons de prendre conseil auprès d’un·e professionnel·le.

Lorsque les locataires s’acquittent des frais accessoires via un montant forfaitaire selon l’art. 4 OBLF, le bailleur ou la bailleresse supporte le risque d’un renchérissement de l’énergie. Il lui incombe de payer les surcoûts qui en résultent. Les forfaits sont calculés à partir des valeurs moyennes des trois années précédentes. La hausse du forfait ne compense donc celle des prix qu’avec un temps de retard, et ne peut être rétroactive. Cette modification unilatérale du contrat doit obligatoirement être communiquée au moyen de la formule officielle avec effet à l’échéance du prochain délai de congé. Les locataires sont libres de la contester. HabitatDurable recommande d’abandonner le modèle du forfait et de passer à la facturation des frais accessoires effectifs avec versement d’acomptes.

Dans ce cas, les locataires s’acquittent des frais accessoires effectifs et versent un acompte mensuel. Le bailleur ou la bailleresse établit un décompte annuel. Si cela vous semble trop compliqué, vous pouvez confier cette tâche à un·e professionnel·le de notre réseau de conseil. N’hésitez pas à nous contacter à ce sujet !

Si vous appliquez déjà le système des acomptes, des versements complémentaires conséquents seront très probablement exigibles à la fin de la période de chauffage. Le bailleur ou la bailleresse ont tout intérêt à vérifier sans tarder le montant des frais accessoires à venir et à adapter les acomptes si nécessaire. Le plus simple est d’obtenir une augmentation volontaire de la part des locataires. Proposez-leur par courrier (comprenant un coupon-réponse) de verser un supplément d’un montant fixe ou à choix à partir d’une certaine date. Le bailleur ou la bailleresse peut aussi ajuster les acomptes par une modification unilatérale du contrat de bail communiquée avec la formule officielle en observant le délai de congé.

HabitatDurable recommande dans tous les cas de prendre les devants et d’informer préventivement les locataires de manière transparente sur l’évolution des frais accessoires. Une augmentation temporaire pour cause de hausse du prix des combustibles fossiles sera mieux acceptée s’il est prévu de remplacer le système de chauffage par une solution plus écologique.

HabitatDurable vous conseille en outre de

rappeler régulièrement aux locataires ce qu’ils peuvent faire pour économiser l’énergie ;
gérer la consommation d’énergie en contrôlant les efforts d’économie et en informant périodiquement les locataires des progrès réalisés ; cela met en confiance et aide à se motiver ;
facturer les frais de chauffage et d’eau indépendamment de la consommation, lorsque cela est possible sans trop de tracas ;
prendre contact suffisamment tôt avec ses locataires, lorsqu’une hausse des frais accessoires est en vue.
En cas de doute, faites examiner le contrat de bail par un·e professionnel·le pour vous assurer qu’il est conforme à la jurisprudence en vigueur.

L'Auteur

Nadim Chammas
Rédacteur

Traduction

Bénédicte Savary

Plus de conseils pour les bailleurs et bailleresses de logements

Documents

Conseils pour faire face à la pénurie d’énergie: Fiche d’information pour les personnes propriétaires de leur logement

HabitatDurable vous recommande une série de mesures applicables sans tarder pour pallier la pénurie et atteindre l’objectif fixé par la Confédération, qui table sur une réduction de 15 % de la consommation d’énergie des ménages suisses. Les pistes suggérées vous invitent à entreprendre rapidement les premières démarches et devraient vous encourager à aborder d’autres étapes par la suite. Ces recommandations n’ont rien de nouveau, mais elles mettent le doigt sur des habitudes de consommation qui nous sont chères (à tous les sens du terme) et conduisent à un énorme gaspillage d’énergie. En agissant tous et toutes dès maintenant, nous nous épargnons de gros problèmes, économisons de l’argent et protégeons notre climat et notre environnement, déjà fortement dégradés.

Conseils et recommandations 

Des mesures préventives rapides à mettre en œuvre, qui peuvent drastiquement réduire votre consommation d’énergie

Isolation des fenêtres et des portes donnant sur l’extérieur
Vérifiez l’isolation en coinçant une feuille de papier entre le cadre et le battant : si vous pouvez la retirer lorsque la fenêtre est fermée, il est temps de remplacer les joints isolants. Vous en trouverez à bon marché dans les enseignes de bricolage.
Volets à persiennes
Les volets fermés créent un climat intermédiaire qui diminue le refroidissement des vitres et améliore le confort du logement.
Aération
Aérer généreusement, mais brièvement, et éviter de laisser les fenêtres ouvertes en imposte.
Chauffage
Faites régulièrement entretenir votre chaudière.
Température des pièces
Réglez la température de votre pièce à vivre à 20 degrés, à 16 degrés dans les chambres à coucher et à 23 degrés dans la salle de bain. Les thermomètres ne coûtent pas cher. Il est naïf de penser qu’on peut se tenir chez soi en t-shirt en hiver sans conséquence pour l’environnement et le porte-monnaie.
Pompe de circulation de la chaudière
Faites remplacer votre vieille pompe par un modèle moins gourmand en énergie.
Courbe de chauffe/température de départ/abaissement nocturne
Vérifiez ces paramètres ou faites-les réinitialiser par le technicien en charge du service.
Radiateurs
Si les radiateurs émettent des gargouillis et ne chauffent plus vraiment, videz-les de leur air et dotez-les d’une vanne thermostatique pour réguler la fourniture de chaleur.
Chauffe-eau
Une température de 60 degrés suffit pour le chauffe-eau. Selon la dureté de l’eau, un détartrage s’impose tous les 3-5 ans.
Une douche plutôt qu’un bain
Remplir une baignoire nécessite 170 litres d’eau chaude, se doucher seulement 50, et encore moins avec un pommeau économique.
Lampes basse consommation
Remplacez les ampoules à incandescence énergivores par des LED, qui existent aujourd’hui dans des designs variés et s’adaptent à tous les modèles de lampes.
Penser à éteindre la lumière
Éteignez les lampes dans les pièces inutilisées ou installez des capteurs de mouvement qui se chargeront de gérer la lumière en l’éteignant automatiquement lorsqu’il n’y a personne dans la pièce.
Mode veille
Désactivez le mode veille de vos appareils en cas d’absence ou d’inutilisation prolongée et recourez à des barrettes multiprises munies d’un interrupteur.
Appareils ménagers
Remplacez votre vieux frigo et votre lave-vaisselle par les modèles les plus efficients.
Sèche-linge
N’utilisez le sèche-linge que lorsque vous n’avez pas la possibilité de faire sécher votre linge au soleil, une source d’énergie qui ne coûte rien.
Réfrigérateur/Congélateur
Ne réglez pas vos appareils en dessous de 7°/- 18° degrés – moins froid, c’est mieux.
Lave-vaisselle/lave-linge
Choisissez un programme éco et ne faites tourner les appareils que lorsqu’ils sont vraiment pleins.
Sous-sol non habité/garage
Éteignez le chauffage et isolez le plafond de votre cave. On trouve sur le marché un grand choix de matériaux adéquats faciles à installer soi-même.
Portes du logement ou du couloir menant à la cave
En isolant ces portes et y apposant un petit seuil si nécessaire, vous éviterez les courants d’air froid désagréables qui remontent de la cave.
Combles
Vos combles sont inhabités et ne vous servent que de débarras ? Là aussi, l’isolation du plancher – qui peut être réalisée soi-même – permet de substantielles économies. Une bonne occasion de mettre de l’ordre dans le grenier, pour n’y conserver que le nécessaire.
Défauts d’étanchéité
Les jointures, par exemple entre les parois et les poutres, présentent souvent des défauts d’étanchéité qui causent d’importantes pertes de chaleur. Identifiez ces fuites et bouchez soigneusement les interstices avec du matériel de comblement et un tube de mastic

Abordez ces recommandations judicieuses de manière ludique en vous fixant vos propres « objectifs de réduction ». Discutez-en avec vos enfants ou vos voisins : ils seront sûrement ravis de participer et de s’amuser à qui épargnera la plus grande quantité d’énergie. La plupart de ces conseils peuvent être mis en œuvre de suite et ne nécessitent pas l’intervention d’un artisan. Dans le cas contraire, l’investissement sera rapidement amorti grâce aux gains d’énergie. Mesurez, contrôlez, comparez vos résultats, et réjouissez-vous des progrès accomplis.

Nous vous souhaitons bon courage ! N’hésitez pas à nous contacter en cas de question, nous nous ferons un plaisir de vous aider.

L'auteur

Hannes J. Heuberger
Conseiller HabitatDurable Plateau Suisse, BauBeratungen hjh, Wahlendorf

Traduction

Bénédicte Savary

Plus de conseils pour les propriétaires* de logements

Dossier sur la pénurie d’énergie
Fiche d’information pour les bailleurs.
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Le guide de rénovation en ligne de Renovabene

Lorsque les charges augmentent, la question des rénovations énergétiques devient cruciale. Le guide de rénovation en ligne offre un accompagnement pour les propriétaires* et les bailleurs avant, pendant et après les rénovations énergétiques. Ce guide favorise les échanges avec les locataires et répond à toutes les questions sur les rénovations énergétiques en rapport avec la communication, la construction, le droit et les finances.

En Suisse, le secteur de l’immobilier est responsable de plus de 40% de la consommation d’énergie et d’un tiers des émissions de C02 du pays. Pour atteindre les objectifs climatiques, il est nécessaire de rénover les bâtiments, de plus en plus et le plus rapidement possible.

Les rénovations énergétiques sont parfois complexes et représentent un défi pour toutes les personnes impliquées. Le guide en ligne de Renovabene offre un accompagnement complet et soutient en outre les échanges avec les locataires. Ces échanges permettent notamment d’envisager un effet positif sur l’avancement des travaux et un résultat satisfaisant des rénovations. Des textes courts et précis, des exemples réussis et des informations complémentaires répondent aux questions les plus importantes. Voici quelques exemples :

Quels sont les avantages et les inconvénients de l’assainissement d’un immeuble lorsqu’il est occupé ?
L’assainissement énergétique de votre immeuble, vous donne-t-il du fil à retordre ?
Le recours à un spécialiste de l’immobilier, vaut-il la peine pour les communications avec les locataires ?
Quand et comment dois-je informer les locataires pour la première fois d’un projet de rénovation ?
Quelles sont les dispositions légales à prendre en compte dans les relations avec les locataires ?

Le remplacement du chauffage, l’isolation thermique et d’autres mesures sont rentables pour les propriétaires et les locataires, mais représentent également un défi. Afin d’aider les propriétaires de logements dans cette tâche, HabitatDurable participe au guide de rénovation en ligne de Renovabene.ch. Celui-ci offre des réponses à toutes les questions relatives à la rénovation d’immeubles locatifs.

renovabene.ch

Prix: Gratuit
En ligne depuis: 2020
Thèmes: Planification, réalisation, exploitation, finances, droit, construction et communication.
Soutien: Energie Suisse, Office fédérale de l’énergie, Office fédérale du Logement
Partenaires : HabitatDurable, SVIT, zawonet, SIG, Raiffaisen casa, Logement Suisse, chauffezrenouvelable.ch, wohnbaugenossenschaften schweiz
Informations complémentaires: locabene.ch, le guide des rénovations pour les locataires

Conseils personalisés

HabitatDurable-services conseils

Scrolls architectural drawings and small house

De la gloutonnerie matérielle à la régénération : Comment construire pour prendre soin de la planète ?

L’acte de construire est intimement lié à la destruction. En tant que maître de l’ouvrage, architecte ou ingé- nieur, nous puisons dans les ressources naturelles pour fabriquer les matériaux, nous polluons l’atmosphère avec le CO2 émis et nous modifions les écosystèmes.

Selon l’OFEN, le parc immobilier suisse est responsable de plus de 40 % de la consommation d’énergie et d’un tiers des émissions de CO2 de notre pays. Selon la récente étude des chercheurs Priore, Habert et Jusselme, il faudrait diviser par huit la quantité annuelle d’émissions de CO2/m2 émanant de la construction en Suisse d’ici 2050 pour atteindre la cible limite et maintenir la température de réchauffement planétaire en dessous de 1,5 °C. Or, les émissions de CO2 ne font qu’augmenter, comme le montre le budget carbone de 2018. Les progrès attendus dans le domaine des matériaux et des technologies ne suffiront pas, pas plus que les cibles fixées par les labels d’aujourd’hui. Il faut repenser nos manières de concevoir et de programmer le bâtiment.

Il existe une manière vertueuse de construire pour que tous les curseurs – atmosphère, lien social portefeuille, biodiversité – soient au vert ! Grâce à elle, nous produirions même plus de vivant que nous n’en détruirions : il s’agit d’une architecture régénérative.

La durabilité ne suffit pas

De nos jours, l’approche de conception durable se concentre essentiellement sur l’énergie nécessaire à l’exploitation d’un bâtiment. Nous nous autorisons volontiers à utiliser des matériaux dits « verts » aux côtés d’isolants à base de pétrole pour pouvoir y apposer le tampon « durable ». Or, construire un mur en terre crue ou une structure en bois ne suffit pas pour que le bâtiment soit durable. Il est nécessaire d’avoir une approche globale, une réflexion qui prend en compte des paramètres comme l’ensoleillement, les vents dominants, l’analyse des cycles de vie, la provenance des matériaux, leur mise en œuvre et leur réemploi en fin de vie.

Ces dernières années, nous avons augmenté l’efficacité énergétique des bâtiments, sans considération pour les émissions de CO2 que cela occasionne. Ainsi, au moment de la remise des clés, un bâtiment neuf aura émis, en moyenne, 50 % de la totalité du CO2 mesuré sur l’ensemble de son cycle de vie.

Une approche régénérative pour des bâtiments décarbonés

Philippe Madec, architecte-urbaniste et co-auteur du manifeste pour une frugalité heureuse et créative, décrit dans son livre Mieux avec moins ; « Nous devons faire notre deuil du modernisme. Transpassons-le. Voilà une exigence absolue. » Il ajoute : « Il n’est plus seulement question de donner la vie et d’être en vie, mais de la capacité à la préserver, à prendre soin du vivant. »

Grâce à une compréhension fine des enjeux, l’architecture régénérative vise à replacer l’acte de construire dans son environnement naturel et vivant, en s’y ancrant profondément. Elle est donc une façon de penser la maximisation des bénéfices environnementaux et économiques en considérant l’acte de construire comme une opportunité. L’architecture régénérative travaille la matière et l’énergie, mais aussi la perception, la psychologie, la sociologie, l’histoire, etc. Nous recherchons ce que nous pouvons faire de mieux et non de moins, dans une démarche exploratoire.

Des pistes de mise en œuvre vertueuses pour une nouvelle diète

On ne peut pas se passer de matériaux à forte densité carbone comme le verre et le métal, mais l’objectif est de rationaliser leur emploi. Il faut trouver un équilibre dans la combinaison des divers matériaux, en utilisant la juste quantité au bon endroit en fonction de leurs propriétés. Construire des bâtiments neutres pour le climat nous commande de revoir notre régime matériel et d’adopter une nouvelle diététique qui favorise la sobriété et les matériaux régénératifs.

Les matériaux régénératifs peuvent être biosourcés, géosourcés ou issus du réemploi ; ils ont un bilan carbone faible, voire négatif. Tous ces matériaux, disponibles à proximité, contribuent à constituer un savoir-faire local, dans une logique d’économie circulaire.

Les matériaux biosourcés sont issus de plantes à croissance rapide comme la paille, l’herbe et le chanvre sous nos latitudes. Ces plantes sont capables de stocker du carbone et peuvent être récoltées plusieurs fois par an. Dans les bâtiments, elles sont particulièrement intéressantes pour leur capacité d’isolation thermique.

La terre crue nécessite peu de transformation. Elle est disponible en abondance sous nos pieds, résiste à la compression et régule l’humidité pour un confort intérieur naturellement sain et sans apport technique superflu. Les matériaux de réemploi proviennent de bâtiments voués à la démolition ; portes, parquet, structures métalliques, sanitaires, éléments de cuisine, etc. Le laboratoire SXL de l’EPFL a démontré que le réemploi d’une structure en béton n’émet guère plus de CO2 qu’une structure en bois neuve. L’immeuble Soubeyran des coopératives Equilibre et Luciole à Genève illustre cette démarche.

La structure porteuse du bâtiment est en béton, mais la façade est constituée de caissons en bois remplis de bottes de paille, les enduits intérieurs sont en terre, les enduits extérieurs à la chaux. Le bilan carbone est quasi nul. Très impliqués, les habitants ont largement contribué à la mise en œuvre lors du chantier participatif.

Ce projet propose un vivre-en- semble en créant un véritable écosystème social basé sur l’entraide et le partage, par exemple en mutualisant des locaux.

Une co-évolution pour plus de vivant

Un bâtiment régénératif restaure et renouvelle ses propres sources d’énergie et de matériaux. Cette démarche transcende le développement durable, en proposant des processus qui permettent de reconstruire les écosystèmes et la co-évolution des ressources, dans le respect de l’environnement. Pour y parvenir, nous pourrions réapprendre d’une architecture du passé, au temps où la matière avait de la valeur et le régionalisme constructif était identifiable.

Ensemble, en utilisant les connaissances techniques et scientifiques développées alors, redécouvrons la matière et sa poésie, redécouvrons les matériaux et leurs applications, redécouvrons l’artisan et son tour de main, pour plus de vivant !

La pyramide des matériaux

Balcons et galeries communes Immeuble Soubeyran ATBA architecture+énergie

Extrait de la Revue HabitatDurable 67

Les auteures

Sarah Hottinger et Elodie Simon
Architectes chez etceterra
www.etceterra.ch

Les coûts d’un assainissement énergétique peuvent-ils être déduits des impôts ?

L’écoquartier Pra Roman, lauréat du Prix Binding pour la biodiversité 2023

Le taux de référence monte, faut-il augmenter les loyers ?

Gestion de l’énergie dans les bâtiments

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Cinq facteurs entrent dans le calcul de loyer sur la base des coûts

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Comment calculer un loyer sur la base des coûts?

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Hausse des taux d’interêt

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Les micro-forêts urbaines selon Miyawaki

L'Auteure

Shanahan, D., Bush, R., Gaston, K. et al. ” Health Benefits from Nature Experiences Depends on Dose”. Sci Rwp 6, 28551 (2016).

Methorst, J., Rehdanz, K., Mueller , T., Hansjürgens, B., Bonn, A, Böhning- Gaese, K.,” The importance of species divrsity for human well-being in Europe”. Ecological Economics, Volume 181 (2001).

Etude des effets bénéfique des oiseaux sur notre santé mentale

Schirone, B., Salis , A & Vessella , F., “Effectiveness of the Miyawaki method in Mediterranean forest restoration programs.” Landscape Ecol Eng 7, 81-92 (2011).

Conseils pour faire face à la pénurie énergétique: Fiche d’information pour les bailleurs et bailleresses de logements

L'Auteur

Plus de conseils pour les bailleurs et bailleresses de logements

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Conseils pour faire face à la pénurie d’énergie: Fiche d’information pour les personnes propriétaires de leur logement

Conseils et recommandations

Des mesures préventives rapides à mettre en œuvre, qui peuvent drastiquement réduire votre consommation d’énergie

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