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Des aires de jeu vivantes pour les enfants et les petites bêtes

Dans la plupart des cantons, toute nouvelle construction à partir de trois unités d’habitation doit inclure une aire de jeu. Si cette exigence part d’une bonne intention, elle débouche trop souvent sur des espaces ennuyeux et sans âme. Alors qu’il y aurait tant de manières de faire autrement.

« Les promoteurs obligés de prévoir une aire de jeu sont souvent plus soucieux de leur porte-monnaie que du bien-être des enfants », regrette Tom Achermann, jardinier-paysagiste et copropriétaire de Spielgarten GmbH, une entreprise spécialisée dans ce domaine. Résultat : un ou deux animaux sur ressort, une paire de balançoires et un minuscule bac à sable sur quelques mètres carrés de revêtement protecteur environnés de gazon stérile. Des équipements qui servent surtout à signaliser : « ici les enfants ont le droit de jouer ». Mais une aire de jeu ne se résume pas à la somme de son mobilier. Comme l’observe Tom Achermann, « jouer, ce n’est pas seulement consommer la “fonction ludique” d’un objet ». Cela consiste aussi à faire des concours de glissade sur le toboggan, à s’amuser à le remonter à l’envers, à le descendre en arrière…
Le jeu possède des vertus pédagogiques indispensables au bon développement moteur et cognitif des enfants. Plusieurs études mettent en évidence le lien entre le temps passé à jouer en plein air, la qualité ludique de l’environnement et le sentiment de sécurité autour du domicile.
Pour Sabine Binder, fondatrice de kreis&rund GmbH, un projet de création d’espaces sociaux à Winterthour, l’investissement dans la qualité est toujours payant. « Il faut soigner la topographie. Quelques monticules permettent aux enfants de bien appréhender l’espace, ils adorent les dévaler en courant, les escalader, y luger en hiver. Des saules tressés en cabane, un petit jardin avec des baies comestibles, un labyrinthe végétal, des murets pour s’asseoir, des cailloux, du sable et des morceaux de bois, tous ces éléments agrémentent le jeu pour un coût relativement modique. Ils favorisent la biodiversité et offrent un cadre de rencontre agréable à tout le quartier, surtout si on a prévu des bancs pour les adultes et des zones un peu en retrait où les enfants plus âgés peuvent se retrouver « entre eux ».

Donner son avis et s’approprier les lieux
Consulter les (futurs) habitants devrait être la règle. Ils se mettront d’accord sur un certain nombre de souhaits qu’ils pourront éventuellement aider à réaliser eux-mêmes avec le concours d’un∙e professionnel∙le. Une aire de jeu qu’on a contribué à concevoir est aussi mieux entretenue.
Sabine Binder relève toutefois l’impératif de protéger ces espaces contre les interactions sociales non sollicitées. Les gens rechignent à se tenir dans des endroits où ils se sentent exposés à des regards inquisiteurs. Raison pour laquelle beaucoup de coins grillades restent désespérément vides au pied des immeubles. Arbres et arbustes créent de l’intimité et des zones ombragées appréciées des petits animaux.

Prévenir les accidents, permettre le jeu
Les normes de sécurité font débat. Contrôle et maintenance ont un coût. Tom Achermann tient à corriger la vision erronée qui voudrait que les enfants n’aient même plus le droit de grimper aux arbres : « Les normes servent uniquement à prévenir les accidents qui mettraient la vie en danger ». Leur objectif n’étant pas d’empêcher à tout prix une chute bénigne, voire un bras cassé. Il faut noter que dans la plupart des cantons, les aires de jeu associées à des immeubles sont considérées comme des espaces publics. En cas d’accident, les propriétaires d’ouvrage ne sont libéré·es de leur responsabilité que si toutes les mesures de sécurité nécessaires et raisonnables ont été prises.

Construire, modifier, bouger
Les expert∙es s’accordent sur une composante essentielle du jeu : le plaisir de transformer ce qui nous entoure. Les enfants aiment construire, modifier, découvrir « ce qui se passe si », et qu’importe les échecs, ils recommenceront jusqu’à ce qu’ils réussissent. « Ce qui fonctionne toujours, c’est un énorme tas de sable », remarque Sabine Binder. Qu’on y ajoute de l’eau, et la valeur du jeu croît de façon exponentielle. Les équipements utilisables par plusieurs enfants en même temps sont extrêmement ludiques, car pour les petits, la principale attraction, ce sont leurs pairs. Dans cet ordre d’idée, il est souhaitable qu’une aire de jeu « privée » puisse aussi accueillir les enfants extérieurs à l’immeuble.
Qu’en est-il de l’entretien ? Une poubelle est indispensable, car y renoncer volontairement ne garantit pas que chacun remporte ses déchets. Les journées de « nettoyage » entre voisins ont fait leurs preuves. On invitera les ados à aménager un petit coin à leur guise, dont ils auront la responsabilité. Et on couvrira le bac à sable en l’absence des enfants, pour éviter que les chats ne viennent s’y soulager.

Les enfants ont partout les mêmes besoins
Le tableau n’est guère différent dans les jardins des maisons individuelles. Juridiquement parlant, les balançoires et les toboggans y sont considérés comme des jouets. Pas besoin de revêtement de protection s’ils ne s’élèvent pas à plus de deux mètres du sol, une surface herbeuse suffit. Une cuisinette en bois, une échelle de corde dans un arbre, une cabane que les enfants auront construite de leurs propres mains, et le tour est joué. Un portillon ou un trou dans la haie pour se glisser dans le jardin d’à côté, et c’est encore mieux. Car ici aussi, les enfants chercheront la compagnie de leurs pairs, et noueront des liens avec les petits voisins. Ainsi, pas besoin que chaque famille achète un trampoline.
Last but not least, la question des coûts. À titre d’exemple, il faut compter un peu plus de CHF 4000.- pour un aménagement conçu par un∙e professionnel∙le comprenant une maison dans un arbre que les habitant∙es pourront monter eux-mêmes. S’y ajoutent CHF 2000.- à 3000.- pour le travail des paysagistes. Les équipements de jeu achetés sur catalogue ne sont pas vraiment moins chers, mais leur valeur ludique est résolument moindre.

L'autrice :

Noemi Helfenstein
Responsable marketing HabitatDurable Suisse

Extrait de la Revue HabitatDurable 76 :

Quels renseignements puis-je demander aux potentiels futurs locataires ?

Lorsqu’il s’agit de sélectionner des locataires pour un appartement, le formulaire d’inscription constitue un traitement de données personnelles, et il est crucial de respecter les principes énoncés dans la loi sur la protection des données. Voici les éléments essentiels à prendre en compte lors de la collecte d’informations :

Pertinence des informations demandées
Les informations demandées doivent être appropriées pour sélectionner les locataires adéquats en fonction de critères objectifs. Seules les données directement utiles à cet objectif peuvent être collectées.

Consentement et base légale
Le consentement de la personne concernée est essentiel pour la collecte de données sensibles. En l’absence de base légale ou de consentement, les questions posées sont considérées comme illicites et non admissibles. Le consentement est implicitement donné lorsque le candidat remplit le formulaire. Cependant, si les locataires potentiels se trouvent dans une position défavorable, ce qui est souvent le cas lors d’une recherche d’appartement, le consentement ne peut être considéré comme libre et éclairé.

Pertinence et finalité de la collecte des données
Seules les données nécessaires à la conclusion du contrat de bail peuvent être demandées. Les informations relatives au lieu d’origine, à la nationalité et à la confession ne sont généralement pas pertinentes. Il est toutefois possible de s’enquérir du type de permis de séjour des personnes qui ne sont pas de nationalité suisse.

Informations financières et pièces justificatives
Dans le but d’évaluer la solvabilité des locataires, des informations financières telles que la profession, le revenu annuel approximatif et l’existence d’éventuelles poursuites pendantes peuvent être demandées. Les pièces justificatives (fiche de salaire, extrait des poursuites) ne peuvent être exigées que si la personne intéressée est sérieusement considérée pour l’attribution du logement.

Informations sur le bail précédent
Les informations sur l’ancien bail telles que la durée, le nom de la gérance actuelle et le montant du loyer ne sont pas admissibles. En revanche, il peut s’avérer pertinent de requérir des informations sur d’éventuels problèmes importants survenus lors de l’exécution du bail précédent.

Animaux et bruit
La demande d’informations sur la présence d’animaux est généralement admise. S’agissant des sources de bruit (instruments de musique), ce n’est qu’en cas de mauvaise isolation que la partie bailleresse peut exiger de vérifier le mode de vie des locataires.
La collecte d’informations dans le formulaire d’inscription pour locataire doit se faire dans le respect des principes de protection des données et en se concentrant sur la pertinence et la finalité de la récolte de données pour la sélection des locataires. Les informations doivent être proportionnées à l’objectif visé et l’intérêt de la partie bailleresse doit être équilibré avec le droit à la vie privée des locataires potentiels.

L'auteur

Joël Desaules

Joël Desaules

Avocat et médiateur
Conseiller d'HabitatDurable

Extrait de la Revue HabitatDurable 76 :

Un modèle de formulaire d’inscription pour une location peut être téléchargé ou commandé dans la boutique en ligne

 

Charging Electric Car

Une batterie sur roues dans son garage

Les stations de charges bidirectionnelles permettent de recharger son véhicule électrique tout en fournissant du courant au bâtiment. On s’épargne ainsi l’achat d’une batterie séparée. Seul bémol, le prix de ces équipements, encore très onéreux.

L’électrification de la Suisse est en bonne voie. Le photovoltaïque a le vent en poupe et la mobilité électrique gagne du terrain, d’où une demande accrue de stations de charge individuelles. Une solution toujours plus appréciée consiste à relier celles-ci à des panneaux solaires et à alimenter sa voiture avec l’électricité produite sur le toit. Mais le système ne fonctionne que dans un sens et il n’est pas possible de réinjecter ce courant dans le réseau domestique. À moins de disposer d’une station de charge bidirectionnelle, qui transforme la batterie du véhicule en accumulateur à disposition du logement. Mais la différence de prix est substantielle : jusqu’à CHF 1400.- pour une station de charge standard, CHF 10 000.- à 15 000.- pour une station bidirectionnelle. Vaut-il la peine de dépenser autant ?

Le véhicule comme power bank
« La station de charge bidirectionnelle rend superflue l’acquisition d’un accumulateur fixe. S’il faut compter environ CHF 10 000.- pour un accumulateur de 10 kilowattheures (kWh), ce n’est pas une mauvaise affaire », calcule Roger Buser, professeur à l’Institut des techniques du bâtiment et de l’énergie (IGE) de la Haute École de Lucerne. D’une capacité de 20 à 100 kWh, une batterie de véhicule n’a donc « aucun problème » à fournir les 10 kWh requis. « Le propriétaire d’une installation solaire consomme environ 30 % de sa production. Avec un accumulateur de 10 kWh, ce taux grimpe à 60 %. Au-delà, le potentiel d’optimisation devient beaucoup plus difficile à exploiter ». Une unité de stockage « sur roues » est intéressante si l’on souhaite augmenter au maximum la part de ses besoins couverts par son installation solaire. La forte hausse du prix de l’énergie facilite l’amortissement et on économise la redevance d’utilisation du réseau.

Mauvaise volonté du secteur automobile
Un obstacle de taille vient des constructeurs, y compris le géant Tesla, qui brident la capacité des batteries et ne jouent pas le jeu. Pour l’instant, seuls les modèles japonais (Nissan Leaf, Honda) peuvent être branchés sur une station bidirectionnelle. Lancé en 2022, le projet « V2xSuisse » vise à tester le dispositif sur une flotte de 50 Honda de la société d’autopartage Mobility. Les premiers résultats sont très positifs, et les fabricants de stations escomptent que la technologie décollera tôt ou tard.
Outre des moyens conséquents, l’acquisition d’une station de charge bidirectionnelle nécessite encore une certaine dose d’idéalisme, car il est impossible de calculer l’amortissement au franc près. Notons que quelques communes et cantons prévoient des subventions à l’achat.

L'auteur :

Michael Staub

Extrait de la Revue HabitatDurable 76 :

Comment financer les rénovations énergétiques ?

Les rénovations énergétiques maintiennent la valeur d’un bâtiment, protègent le climat et sont rentables à long terme. Se pose cependant la question du financement et de la gestion de ces investissements.

Beaucoup de propriétaires se demandent au moins une fois dans leur vie si une rénovation ou un assainissement est supportable financièrement et si l’investissement en vaut la peine sur la durée. Il existe de nombreux outils en ligne à ce sujet, des services de conseil et des subventions à disposition des propriétaires. Comment s’y retrouver ?
Les coûts d’assainissement d’un objet déterminé peuvent être calculés en ligne en quelques minutes. La Banque Alternative Suisse (BAS), partenaire d’HabitatDurable, recommande le site eVALO. Grâce à cet outil gratuit, il est possible de simuler de manière simple les effets de divers assainissements : changement des fenêtres, isolation thermique, changement du chauffage, installation de panneaux photovoltaïques, etc., pour calculer les économies d’énergie qui en résultent.
Un autre outil désormais bien connu dans le secteur immobilier est le CECB (Certificat énergétique cantonal des bâtiments). La plupart des cantons et de nombreuses communes subventionnent l’établissement de tels certificats.
Avant les travaux, il est primordial de vérifier les subventions existantes ainsi que les conditions pour en bénéficier. La banque de données francsenergie.ch répertorie tous les programmes de subventions des villes, des cantons, de la Confédération ainsi que des gestionnaires de réseaux de distribution d’énergie.
Pour le financement, il est possible de recourir aux avoirs de prévoyance du pilier 3a. Une solution alternative consiste à utiliser son 2e pilier, par un nantissement ou un retrait. Les détails d’octroi sont à clarifier au cas par cas directement auprès des établissements concernés, tout en ne perdant pas de vue les éventuelles réductions de l’avoir de prévoyance.
A l’instar d’autres institutions bancaires, la Banque Alternative Suisse offre des produits hypothécaires à des conditions avantageuses en cas d’assainissements énergétiques, ainsi que des taux réduits pour des objets immobiliers durables ou écologiques. Des avantages sont aussi accordés contre présentation de certificats de durabilité. Pour des rénovations énergétiques, la BAS offre son Hypothèque BAS Climat. Les mesures d’assainissement doivent alors atteindre au moins le niveau 1 du Rating immobilier BAS. Dans ce cas, la banque accorde une réduction de 0,25 % pour une durée maximale de cinq ans.
Sur le plan fiscal, il est important de savoir que les investissements qui maintiennent la valeur de l’immeuble sont déductibles, contrairement à ceux qui apportent une plus-value. Les dépenses visant à améliorer le bilan énergétique d’un bâtiment peuvent en principe être déduites (à l’exception des subventions touchées). Il est judicieux de planifier à l’avance tous les investissements (ceux qui maintiennent la valeur du bien et ceux qui en améliorent le bilan énergétique) et de les coordonner en fonction des déductions fiscales possibles.

L’auteur

Peter Nardo, responsable département financement

Traduction: Veronika Walliser

Plus d’infos:

https://www.evalo.ch/fr/home

https://www.cecb.ch/

https://www.bas.ch/fr

https://www.francsenergie.ch/fr

Baumschnitt auf Privatgrund, Garten- und Umgebungsarbeiten.

Mon voisin peut-il demander l’abattage de mon arbre ?

“Mon voisin se plaint qu’un sapin se trouvant sur mon terrain est trop haut et lui fait de l’ombre. Peut-il couper des branches et même demander que l’arbre soit abattu ?”

Il s’agit en l’occurrence d’un sapin de 17 mètres de haut qui se trouve dans une pente. Il est situé à cinq mètres de la limite du terrain. En premier lieu, il faut savoir que le voisin a le droit de couper les branches qui dépassent sur son terrain après avoir averti le propriétaire de l’arbre et lui avoir imparti un délai pour remédier à la situation (art. 687 al 1 du Code civil suisse). Il est pourtant conseillé de faire effectuer cette taille par un·e professionnel·le. Le voisin gêné par l’arbre peut aussi demander que ce dernier soit abattu si la distance de plantation n’est pas respectée. Cette distance peut varier d’un canton à l’autre. Dans le canton de Neuchâtel, lieu de ce conflit, la distance minimale pour des arbres dépassant deux mètres de hauteur est de trois mètres (loi neuchâteloise d’introduction au CCS, art. 67). Le voisin qui se plaint de l’arbre ne peut donc pas demander qu’il soit coupé. S’il s’était agi d’un noyer, il en irait autrement. La loi neuchâteloise prévoit alors une limite de plantation de six mètres. Le voisin aurait donc pu exiger que l’arbre soit coupé. À relever encore que la distance jusqu’à la limite du terrain se mesure du centre du tronc de l’arbre et non de l’écorce. Les cantons ou communes peuvent encore prévoir d’autres règles, comme la protection d’arbres dans certaines zones ou des dispositions pour essences dignes de protection.

L’Auteur

Joël Desaules

Joël Desaules

Avocat et médiateur
Conseiller d’HabitatDurable

MétamorpHouse : « Nous voulons proposer des alternatives à la vente »

La plupart des maisons familiales peuvent être divisées en plusieurs appartements. Par le biais d’un site web, le projet MétamorpHouse décrit comment effectuer cette densification douce qui permet aux propriétaires de rester chez eux jusqu’à un âge avancé. MétamorpHouse désire inspirer et encourager à construire soi-même l’avenir de sa propre maison.

Viola Lauber* est devant la villa que ses parents ont construite. C’est là qu’elle a grandi. Un grand jardin généreusement arborisé entoure l’ancienne maison familiale. Après la mort de sa mère, elle rachète la part de son frère et décide de créer des espaces d’habitation supplémentaires. Ce faisant, elle tient à ce que son magnifique jardin soit préservé. Après plusieurs tentatives, la biologiste finit par trouver un architecte qui lui convient et qui comprend ses idées. Aujourd’hui, la maison comporte deux appartements de quatre pièces et un studio, qui abritent quatre adultes et deux enfants. Le jardin a conservé ses dimensions d’origine.

Sur le site metamorphouse.ch, un film de 13 minutes raconte l’histoire de Viola Lauber et de sa maison. La plateforme a été développée par Mariette Beyeler et son époux Lucas Jaunin, tous deux architectes diplômés EPF. Depuis de nombreuses années, Mariette Beyeler se consacre, telle une ambassadrice, à la transformation de maisons familiales et à la densification douce de quartiers entiers. Elle conseille des propriétaires, mais aussi des communes, donne des conférences, fait des recherches, écrit et publie avec le soutien de la Confédération, de certains cantons et de diverses fondations.

La motivation de Mariette Beyeler et Lucas Jaunin se fonde sur les nombreux avantages d’une construction durable et orientée vers l’avenir, mais aussi sur l’urgence. Inquiets face à la perte de la biodiversité, ils expliquent : « Depuis dix ans, nous disposons d’une loi sur l’aménagement du territoire qui doit endiguer l’expansion des zones d’habitation. Cela nécessite une densification vers l’intérieur. »

De ce fait notamment, les terrains prennent rapidement de la valeur, tout particulièrement à proximité des villes, nous dit le couple d’architectes : « Les propriétaires reçoivent de plus en plus souvent des demandes d’achat de la part d’investisseurs et d’entreprises générales ou de construction. Leur but est souvent la construction de propriétés par étages ». Ils observent que les propriétaires disposé·e·s à vendre leur maison à ce genre de sociétés sont en augmentation – notamment parce que leurs descendant·e·s ne peuvent plus guère se permettre d’acheter leurs parts à leurs frères et sœurs. « Mais ce type de vente va souvent à l’encontre des désirs et des émotions des propriétaires », nous explique Mariette Beyeler. C’est là que MétamorpHouse entre en jeu : « Nous voulons mettre en avant des alternatives, des exemples de propriétaires qui ont pris les choses en main et n’ont pas vendu. »

Par sa curiosité, qui l’amène à poser des questions précises même aux spécialistes de la construction, Viola Lauber est une propriétaire exemplaire. Elle a compris que ces transformations l’aideraient à financer la rénovation de sa maison. En effet, grâce à la location des appartements supplémentaires, la biologiste indépendante retraitée dispose d’un revenu mensuel qui contribue de manière importante à ses moyens d’existence. De plus, ces revenus locatifs sont significatifs pour la banque – et particulièrement intéressants pour les propriétaires qui ont investi leur prévoyance vieillesse dans la construction ou l’achat de leur maison et ne disposent que d’une retraite modeste.

Développement possible même sans réserve de terrain

Viola Lauber désire habiter sa maison le plus longtemps possible, mais pas toute seule. Parce que tous les appartements de la maison agrandie lui appartiennent, elle peut choisir elle-même ses locataires – un grand avantage par rapport à la propriété par étage, solution qui avait aussi été envisagée. Désormais, c’est une famille avec de jeunes enfants qui habite l’appartement au-dessus du sien, et la locataire du studio est devenue une amie. Les maisons familiales reconfigurées peuvent ainsi évoluer en maisons intergénérationnelles, ou héberger des sœurs et frères adultes.

La restructuration de l’habitat peut fonctionner avec peu, ou même sans réserve de terrain à construire. « Il est bon de prévoir cet aspect des choses dès la construction ou la rénovation, afin que les pièces puissent un jour être adaptées à de nouveaux besoins, qu’ils soient physiques ou autres », nous dit Mariette Beyeler. « Les personnes qui peuvent ainsi éviter de déménager dans un établissement pour personnes âgées conservent une bien meilleure qualité de vie et économisent des milliers de francs par mois. Même des mesures d’adaptation coûteuses peuvent s’avérer rentables ».

Démolition/reconstruction serait plus chère

Viola Lauber a payé 1,7 million pour les travaux de transformation et d’agrandissement, y compris un assainissement énergétique. Elle explique : « Une démolition et une nouvelle construction auraient coûté le double ». Pour elle, il était important de trouver un·e architecte dont les travaux lui plaisent, et de n’avoir pas à confier la direction des travaux à une entreprise générale. La maîtresse d’ouvrage abordait le projet avec des exigences élevées et des idées très concrètes, également concernant les matériaux. Des années plus tard, elle est toujours heureuse de sa décision et du résultat.

En 2024, Mariette Beyeler publie le livre « MétamorpHouse – Transformer sa maison au fil de la vie ». Dans cet ouvrage, elle présente de nombreux exemples de restructurations, complétés par de précieuses informations pratiques. Avec leur nouveau site web, Mariette Beyeler et Lucas Jaunin vont encore plus loin et créent un espace d’inspiration et d’informations. Le site sera prochainement enrichi d’autres exemples et de thèmes supplémentaires.

* nom d’emprunt

Densification écologique au centre de Fribourg

Au centre de Fribourg, une maison familiale avec un grand jardin a connu récemment une métamorphose exemplaire. Trois familles, dont une compte une architecte, l’ont achetée conjointement. En groupe, ils ont planifié la rénovation et la surélévation du bâtiment existant, qui abrite désormais deux appartements. Un nouveau bâtiment est érigé sur la même parcelle. Les travaux sont réalisés selon le standard Minergie-P avec des matériaux biosourcés. Grâce aux revenus locatifs, la banque a accepté de financer le projet.

Extrait de la Revue HabitatDurable 75 

 

L’auteure :

Esther Banz, journaliste RP

Traduction: Muriel Denzler

https://www.metamorphouse.ch/

https://www.lutz-architectes.ch/

Une denrée alimentaire qui coule directement du robinet

Le bailleur ou la bailleresse qui loue son bien à un tiers est responsable de la qualité irréprochable de l’eau potable fournie. Il doit donc entretenir régulièrement les différentes installations. Si vous ne vous êtes pas encore soucié de la qualité de « votre » eau potable, il est temps de penser à la faire contrôler par un installateur sanitaire.

Les bailleurs et les bailleresses sont soumis à un devoir dont ils n’ont pas toujours conscience. Depuis la révision de la loi fédérale sur les denrées alimentaires (LDAI), l’eau qui parvient jusqu’aux ménages est considérée comme une denrée alimentaire (auparavant, c’était seulement le cas pour l’eau fournie par les pouvoirs publics). Les propriétaires qui mettent un bien immobilier en location doivent donc observer les dispositions y relatives (voir encadré : « L’autocontrôle, une exigence légale »). De même, ils seront tenus pour responsables des conséquences qui découleraient d’une installation ne respectant pas les prescriptions en vigueur.

L’importance d’un service régulier
« Depuis quelques années, les questions d’hygiène relatives à l’eau potable préoccupent aussi les propriétaires individuels et plus seulement les grandes régies immobilières », constate Dragan Cvetkovic, responsable du service à la clientèle chez Schmidt Sanitaire et Chauffage SA à Lucerne. « Les clientes et clients sont toujours plus sensibles à cette question et nous demandent de contrôler leurs installations ». Lors de ce check-up, les professionnels vérifient tous les éléments du système. Des investigations plus poussées sont effectuées le cas échéant.
L’installateur examine d’abord le filtre à particules qui se trouve directement après le compteur. « Ce filtre retient les particules les plus fines en suspension dans l’eau (grains de sable, minuscules cailloux) afin qu’elles n’endommagent pas les installations. Il faut au minimum un service annuel pour garantir son bon fonctionnement », précise Dragan Cvetkovic. Sans cela, des bactéries peuvent s’y accumuler. Selon le type d’installation, l’eau s’écoule ensuite dans un dispositif qui réduit sa teneur en calcaire. Ici aussi, un entretien régulier est nécessaire et l’agent adoucissant (résine, granulés) doit être périodiquement remplacé. La Société Suisse de l’Industrie du Gaz et des Eaux SVGW recommande un service annuel. Pour le ballon d’eau chaude (boiler), ce service interviendra en principe tous les cinq ans.

Éviter l’eau stagnante
Puis l’eau passe par la batterie de distribution. C’est le cœur de l’installation d’approvisionnement en eau potable, son nœud central, qui alimente chaque étage et éventuellement d’autres points de puisage (douche ou jet dans le jardin, aire de lavage, lavabo à l’entrée, etc.). « Pour garantir l’hygiène, il est impératif que l’eau ne stagne pas. Les segments de tuyauterie où elle reste à croupir pendant de longues périodes sont à éviter à tout prix, met en garde M. Cvetkovic. Ce qui peut arriver quand on a installé un robinet séparé pour laver sa voiture. Lorsqu’il reste inutilisé pendant des semaines, voire des mois, une eau « morte » s’y accumule. On résout aujourd’hui ce problème en tirant une nouvelle conduite. Ainsi l’eau ne stagne plus derrière le robinet, mais est redirigée par exemple vers une chasse d’eau de WC. Comme celle-ci se remplit très souvent, l’eau circule dans le tuyau.
Depuis la batterie de distribution, l’eau arrive dans la colonne montante qui l’amène dans les étages. « Lorsque les conduites nous semblent anciennes ou corrodées, nous en scions parfois un petit morceau », dit Dragan Cvetkovic. Nous posons un raccord et analysons le segment en atelier. Si l’intérieur a rétréci sous l’effet du calcaire ou de la rouille, il est temps de remplacer la tuyauterie.

Check-up et prélèvement d’échantillons
Autre risque pour l’hygiène : une eau froide qui ne l’est pas suffisamment. Lors du bilan de l’installation, on examine donc très attentivement les endroits critiques. Selon l’année de construction du bâtiment, l’eau froide peut circuler trop près du distributeur du chauffage au sol, d’où une élévation problématique de la température. Dans ce cas, une meilleure isolation des conduites s’impose. Dans le doute, un échantillon d’eau permet de poser un diagnostic. Il sera prélevé par un professionnel formé comme Dragan Cvetkovic et analysé dans un laboratoire accrédité pour y détecter la présence de bactéries. C’est une mesure envisageable, mais pas forcément la plus importante, estime le spécialiste : « le mieux est d’appeler un installateur sanitaire en qui vous avez confiance et de prendre son avis. Chaque installation est un peu différente des autres. Nous aidons volontiers les propriétaires à s’y retrouver. »

L’autocontrôle, une exigence légale
L’eau fournie par les pouvoirs publics doit depuis longtemps être traitée comme une denrée alimentaire. Grâce à des contrôles quotidiens et une surveillance pointue, les contaminations à grande échelle sont très rares en Suisse. Depuis 2017, date de révision de la loi sur les denrées alimentaires (LDAI), des dispositions plus strictes régissent l’approvisionnement domestique en eau potable, du compteur au point de puisage (robinet, douche). Les propriétaires et les exploitants d’installations domestiques sont désormais considérés comme des fournisseurs. Leurs devoirs sont définis dans l’ordonnance sur l’eau potable et l’eau des installations de baignade et de douche (OPDB), entrée en vigueur la même année. La mise en œuvre concrète de ces devoirs est décrite dans deux directives de la Société Suisse de l’Industrie du Gaz et des Eaux (SVGW). La directive W3/E3 a été conçue pour les installateurs et les planificateurs. La directive W3/E4 décrit les exigences à remplir par les propriétaires et les exploitants. Un point central de la législation sur les denrées alimentaires est l’obligation d’autocontrôle. Pour s’en acquitter, il est recommandé de faire établir un bilan de son installation par un professionnel de confiance. Il déterminera le cas échéant les travaux d’entretien et d’assainissement à entreprendre.

L’auteur

Michael Staub, journaliste, traduction Bénédicte Savary

Les cambrioleurs s’en tiennent aux méthodes éprouvées

La police a-t-elle relevé de nouvelles méthodes chez les cambrioleurs, et comment les propriétaires peuvent-ils s’en protéger ?

Les méthodes de cambriolage n’ont guère varié ces dernières années. Les voleurs tentent toujours de s’introduire dans le logement par les fenêtres, les balcons et les portes d’entrée. Selon nos constats, ils visitent les logements au rez-de-chaussée ou à l’entresol, mais n’hésitent pas non plus à grimper dans les étages.
Pour prévenir les cambriolages et les vols par intrusion (sans usage de la force), les propriétaires doivent veiller à ne laisser aucune fenêtre ouverte, même basculée en imposte, quand ils quittent leur logement. Verrouillez les fenêtres qui peuvent l’être et les serrures multipoints en veillant à retirer les éventuelles clés. Une lumière allumée ou des chaussures devant la porte d’entrée sont susceptibles de dissuader les voleurs en leur faisant croire à une présence.
Nous alertons les conducteurs sur l’augmentation des vols dans des voitures non verrouillées. Ne laissez jamais laisser d’objets de valeurs dans votre véhicule et pensez toujours à le verrouiller derrière vous.

L’auteure

Carmen Surber, Service de la communication de la police cantonale, Zurich

Vous trouverez d’autres informations à ce sujet dans la brochure « On peut se protéger contre les cambrioleurs ! » à commander ou télécharger dans notre Boutique – HabitatDurable

Je suis propriétaire d’un logement, comment puis-je faire des économies d’énergie en tant que personne âgée ?

Dans de nombreuses familles, les parents continuent de vivre dans leur maison ou appartement après le départ des enfants. Toutefois, il arrive souvent que le bien immobilier vieillissant ait besoin d’un assainissement énergétique. Par ailleurs, il n’est pas rare que seule une partie du logement continue d’être occupée après le départ des enfants. En optant pour l’assainissement énergétique, la transformation et/ou la location, les propriétaires séniors contribuent favorablement à l’efficacité énergétique de leur logement.

Résider dans un bâtiment qui nécessite un assainissement et dont toutes les pièces ne sont pas utilisées pèse doublement sur le bilan énergétique : d’une part, le logement consomme plus d’énergie pour le chauffage que ce qui serait nécessaire selon l’état actuel de la technique. D’autre part, l’espace laissé vacant consomme de l’énergie grise, donc le bilan personnel se dégrade également dans ce contexte. Et pourtant, ce ne devrait pas être le cas. Il existe plusieurs options permettant aux personnes âgées d’améliorer l’efficacité énergétique de leur logement et d’agir ainsi en faveur des générations futures.

Option 1 : l’assainissement
Le plus souvent, les assainissements complets sont effectués lors d’un changement de propriétaire. Les propriétaires qui résident toute leur vie dans leur bien immobilier n’effectuent souvent que des rénovations mineures. Or, même dans ce cas, une rénovation énergétique (voir aussi « Qu’est-ce qu’une rénovation énergétique ? ») est une option rentable. Elle permet en effet de réduire la facture de chauffage tout en améliorant le confort. Dans la perspective d’une vente ultérieure ou d’une location future du bien immobilier, la valeur ajoutée apportée par la rénovation énergétique constitue un atout supplémentaire. Par ailleurs, nombreuses sont les banques qui accordent des « hypothèques vertes », c’est-à-dire des hypothèques à taux d’intérêt préférentiel pour le financement de mesures en faveur de la réduction de la consommation d’énergie du bâtiment, rendant ainsi la rénovation plus abordable. Opter pour une rénovation énergétique, c’est pour les propriétaires l’occasion de contribuer à la protection de l’environnement sans avoir à quitter le milieu auquel ils sont attachés ni devoir le modifier de manière radicale.

Option 2 : la transformation
Si le volume du bien dépasse les besoins en espace des propriétaires qui y résident, ces derniers ont la possibilité d’envisager des travaux qui permettront de le subdiviser en plusieurs unités d’habitation. Souvent, le projet de transformation est aussi l’occasion de mettre en œuvre des mesures d’aménagement pour un logement sans obstacle. Comme pour l’assainissement, l’avantage de cette option réside pour les propriétaires dans la réduction de l’empreinte écologique de leur logement sans avoir à quitter le quartier auquel ils sont attachés. Mais cette option est également intéressante d’un point de vue financier, du fait des revenus de la vente ou de la location de l’unité ou des unités de logement supplémentaires ainsi créées.

Option 3 : la sous-location
Si des modifications structurales ne sont pas possibles ou pas souhaitées, mais que les propriétaires désirent néanmoins réduire leur espace habitable, ces derniers ont alors tout intérêt à étudier l’option de la sous-location. La sous-location – par exemple sous la forme d’une colocation – offre aux séniors la possibilité de rester vivre entre leurs propres murs, car le partage des tâches domestiques leur apporte ainsi un soulagement. La sous-location est une forme de logement très appréciée en Suisse. Elle est particulièrement populaire chez les étudiants et les résidents à la semaine. Pour un prix équitable, cette forme de logement est également très intéressante pour les deux parties : le sous-bailleur et le sous-locataire. Une sympathie mutuelle de même qu’une clarification des attentes réciproques sont néanmoins des critères importants à prendre en compte.

Option 4 : le déménagement
Outre l’assainissement, la subdivision en plusieurs unités d’habitation et l’accueil de colocataires, une autre possibilité permet d’améliorer sa propre efficacité énergétique domestique : le déménagement pour un appartement plus petit. Beaucoup de personnes se refusent à envisager de quitter l’environnement qui leur est familier. Toutefois, en fonction du lieu de résidence, l’emménagement dans un nouveau quartier offrant de meilleures possibilités de shopping et de loisirs de même que des services de santé plus accessibles peut même s’avérer une aubaine. En cas de déménagement, il convient toutefois de garder à l’esprit que le niveau des loyers proposés sur le marché est sensiblement plus élevé que celui des loyers existants. Bien entendu, il en va de même lorsqu’on propose à la location son propre bien immobilier. Et la demande de grands appartements et de maisons individuelles est très élevée. C’est pourquoi il est généralement facile de louer ou de vendre son propre bien.

En guise de conclusion : les séniors qui souhaitent réduire l’empreinte écologique de leur logement pour l’adapter à leur situation disposent d’un grand nombre de possibilités. Avant d’étudier la faisabilité des différentes options, il est important de bien réfléchir à ses souhaits et à ses attentes afin d’aborder sereinement cette nouvelle étape de la vie.

 

L’auteure

Julia Gremminger, renovabene

Plus d’infos: https://renovabene.ch/fr/

Baustelle, Neubau, Dachstuhl

Les coûts d’un assainissement énergétique peuvent-ils être déduits des impôts ?

Pour atteindre ses objectifs énergétiques et climatiques dans le domaine du bâtiment, la Suisse doit accélérer l’assainissement écologique du secteur. La Confédération et les cantons créent des incitations en accordant des subventions, mais aussi des déductions fiscales. Les investissements servant à économiser l’énergie et à protéger l’environnement peuvent être déduits des impôts.

La stratégie énergétique 2050 prévoit de réduire d’un peu plus d’un quart les besoins énergétiques des bâtiments d’ici 2050 et de ramener les émissions de gaz à effet de serre à zéro net. Pour atteindre ces objectifs, le taux d’assainissement énergétique doit correspondre annuellement à 2 ou 3 % du parc immobilier de Suisse. Or, il stagne autour de 1 %. La Confédération et les cantons créent donc des incitations visant à intéresser les propriétaires à l’amélioration de l’efficacité énergétique des bâtiments, y compris sur le plan financier. Outre les subventions, les propriétaires qui investissent dans une rénovation écologique de leur bien privé peuvent bénéficier de déductions fiscales.

Investissements dans des mesures d’économie d’énergie et de protection de l’environnement
Selon l’ordonnance fédérale sur les frais relatifs aux immeubles, les mesures qui contribuent à économiser l’énergie ou à utiliser des énergies renouvelables peuvent être déduites des impôts fédéraux directs. Cela signifie par exemple que l’isolation de l’enveloppe du bâtiment, le remplacement des fenêtres ou la mise en place d’une installation photovoltaïque ou d’une pompe à chaleur donnent droit à des réductions fiscales. Toutefois, seuls les investissements supportés par les propriétaires eux-mêmes et non couverts par des subventions publiques sont déductibles.

Répartition sur plusieurs périodes fiscales

Afin d’augmenter l’incitation fiscale, l’ordonnance révisée en vigueur depuis 2020 permet désormais de répartir les coûts sur trois périodes fiscales au lieu d’une. Les coûts qui n’ont pu être entièrement pris en compte au cours de l’année fiscale de l’investissement peuvent être reportés sur la prochaine période fiscale et, le cas échéant, sur la suivante.

Harmonisation des lois fiscales

Les investissements dans les mesures d’économie d’énergie et de protection de l’environnement peuvent également être pris en compte dans le calcul des impôts cantonaux. Certains cantons n’autorisent pas la déduction pour les mesures d’économie d’énergie prises par exemple deux ou cinq ans après l’achèvement d’un nouveau bâtiment. L’administration fiscale cantonale concernée vous fournira des informations plus détaillées.

L’avantage fiscal est l’une des nombreuses raisons qui rendent l’assainissement énergétique intéressant. Parmi les autres incitations, citons des coûts énergétiques plus bas, une valeur immobilière plus élevée, l’obtention de subventions, sans oublier la contribution personnelle à la stratégie énergétique 2050.

Rendement des immeubles locatifs

Dans le cas d’un immeuble locatif, la part « entretien » des coûts d’assainissement est couverte par le loyer actuel et la part « prestations supplémentaires » peut être répercutée sur les locataires sous forme d’une augmentation de loyer. Les subventions accordées pour des améliorations qui entraînent une plus-value doivent certes être déduites du montant des prestations supplémentaires, mais les coûts d’assainissement sont également réduits dans la même mesure. Avec le système de loyer basé sur les coûts, on obtient ainsi un équilibre entre les dépenses et les revenus locatifs, de sorte que les avantages fiscaux supplémentaires accordés permettent dans de nombreux cas un rendement attrayant.

Julia Gremminger, Renovabene

Liens utiles

Plus d’informations: renovabene

Ordonnance fédérale sur la déduction des frais relatifs aux immeubles privés dans le cadre de l’impôt fédéral direct: fedlex

Informations sur les déductions fiscales pour travaux d’amélioration énergétique (GE): ge.ch

Règlement sur la déduction des frais relatifs aux immeubles privés (RDFIP) (VD): vd.ch

Catalogue pour la déduction et la répartition des frais relatifs aux immeubles (NE): ne.ch

L’écoquartier Pra Roman, lauréat du Prix Binding pour la biodiversité 2023

Le « prix Binding pour la biodiversité », doté de CHF 100 000.-, récompense des prestations exemplaires qui soutiennent et encouragent la diversité sous toutes ses formes en milieu urbain. Le thème « Projets de développement exemplaire de site » a été choisi pour le concours 2023.

Qu’est-ce qui a séduit le jury dans cet écoquartier situé sur les hauts de Lausanne ?

Le processus participatif : dès sa conception, ce projet a été élaboré par les architectes du bureau Pont12, les futurs habitants et leurs voisins. Ils ont partagé leurs désirs et leurs idées pour imaginer une manière de vivre différente de l’habitat purement individuel.
Le « vivre-ensemble » : il est au cœur de l’écoquartier. De la création de salles communes et de chambres d’amis partagées au jardin potager collectif, en passant par les circulations entre les 12 immeubles qui forment ce mini-village, tout a été pensé pour favoriser les rencontres entre habitants, et aussi avec leurs voisins.
Le soutien à la biodiversité : le site a été généreusement végétalisé. Plus de 150 arbres et arbustes bénéfiques pour les oiseaux, les insectes et autres animaux ont été plantés, un couloir biologique avec la forêt toute proche a été implanté, et un grand potager en permaculture installé.
Les choix écologiques de construction : la manière de construire (limitation des mouvements de terre et de l’utilisation du béton, emprise au sol minimale), les matériaux (utilisation de bois locaux) et les techniques (chauffage central aux pellets, panneaux solaires, récupération de l’eau de pluie) ont été choisis avec soin afin d’avoir un impact aussi modeste que possible sur l’environnement.

À Pra Roman, tout est pensé pour faciliter les liens et le partage. Les liens sont multiples : entre humains, entre non-humains et humains, entre plantes et animaux qui peuplent ce lieu et ses environs. Le partage se situe à plusieurs niveaux : idées, compétences, outils, espaces de vie, ce qui permet souvent de réduire l’empreinte environnementale. On y trouve aussi une épicerie, un centre d’accueil pour personnes âgées, des appartements collectifs, une école libre, un cabinet de physiothérapie, un terrain de pétanque, un espace barbecue… et même un arbre à palabres !

La Fondation Binding décerne aussi un « Prix de reconnaissance » pour des projets plus modestes. Cette année, c’est le site Areal Bach à Saint-Gall qui a reçu ce prix doté de 25 000 francs, qui lui permettra de futurs développements.

Ce petit bout de ville à l’abandon a été transformé en un endroit familial, plein de végétation et de fraîcheur, avec bistro et jardin potager, grâce à l’ingéniosité de ses voisins. Ceux-ci ont créé une association qui a réfléchi à diverses possibilités d’aménagement. Très vite, l’enthousiasme s’est emparé de ses membres, leur a permis de recevoir de très nombreux soutiens et d’initier des collaborations avec plusieurs acteurs, dont un architecte pour structurer le tout. Grâce au prix Binding, la régénération inventive d’une friche urbaine stérile en un lieu de rencontre convivial est ainsi mise en lumière.

Alors que la biodiversité est en chute libre et le climat entré en folie, ces deux magnifiques projets participatifs favorisent un mode de vie respectueux du Vivant et inspireront, espérons-le, d’autres belles initiatives.

Muriel Denzler

Le taux de référence monte, faut-il augmenter les loyers ?

La hausse récente du taux hypothécaire de référence soulève des questions pour les bailleurs : faut-il augmenter le loyer ? De combien et comment ? Notre spécialiste donne des réponses.

Depuis son introduction en 2008, le taux de référence n’a cessé de baisser pour se maintenir à 1,25 % depuis mars 2020. Mais dès le 2 juin 2023, ce taux est passé à 1,5 % et la tendance reste à la hausse. Le taux de référence est calculé à partir de la moyenne des taux hypothécaires à la date de référence et est actualisé tous les trimestres par l’Office fédéral du logement (OFL).

Quelles sont les conséquences de cette hausse sur les loyers ?
HabitatDurable a toujours plaidé pour des loyers équitables et lors des baisses du taux de référence, a invité les bailleurs à vérifier si une diminution du loyer était justifiée. Les modifications du taux d’intérêt de référence offrent la possibilité d’ajuster les loyers. Mais cette modification n’est pas systématique. Joël Desaules, avocat et conseiller pour HabitatDurable, attire également l’attention sur le point suivant : « Si les propriétaires ont répercuté toutes les baisses par le passé, ils peuvent augmenter le loyer de l’ordre de 3 % pour la prochaine date de résiliation possible. Chaque bail doit cependant être examiné individuellement ». Le droit à une modification du loyer ne dépend pas du taux d’intérêt hypothécaire applicable au propriétaire. Seul est déterminant le taux d’intérêt hypothécaire de référence en vigueur lors de la conclusion du contrat de location ou de la dernière adaptation du loyer.

Comment doit procéder la partie bailleresse si elle veut augmenter le loyer ?
En premier lieu, il s’agit de vérifier le taux de référence qui figure dans le contrat de bail, ou le cas échéant le taux qui était applicable lors de la dernière adaptation du loyer. Une tabelle indique quelle peut être la hausse du loyer en fonction de la variation du taux de référence. Une hausse de 0,25 % du taux hypothécaire de référence donne droit à une augmentation de loyer de l’ordre de 3 % (tant que le taux de référence est en dessous de 5 %). La hausse (ou baisse) de l’indice des prix à la consommation joue aussi un rôle. Le bailleur peut répercuter au maximum 40 % de la hausse de cet indice sur le loyer. Reste la question des frais d’exploitation et d’entretien du bâtiment. Une hausse de ceux-ci peut aussi être répercutée sur le loyer.
Finalement, il s’agit d’évaluer en fonction de la situation financière de l’immeuble si une hausse doit être effectuée immédiatement ou s’il est préférable d’attendre, la hausse étant aussi possible ultérieurement.

Quels sont les délais ?
Me Desaules relève que « l’avis de hausse de loyer doit parvenir aux locataires au moins 10 jours avant le délai de résiliation. Ce délai leur laisse le temps d’éventuellement résilier le bail avant que la hausse de loyer ne devienne effective. »
Pour signifier une hausse du loyer au locataire, le bailleur doit utiliser la formule officielle cantonale ad hoc.

Calculer une hausse de loyer au plus juste n’en reste pas moins très complexe pour de nombreux bailleurs. HabitatDurable propose à ses membres de les accompagner dans cette tâche indispensable et leur fournit de précieux conseils en la matière.

Veronika Walliser

Gestion de l’énergie dans les bâtiments

Le marché des systèmes de gestion de l’énergie (SGE) est encore très jeune et dynamique. Il est donc difficile d’en avoir une vue d’ensemble. Avec le soutien de SuisseEnergie, Energie Zukunft Schweiz a élaboré un aperçu du marché des SGE afin de simplifier la recherche du système optimal pour les exigences individuelles. L’aperçu du marché contient des informations complètes sur l’offre, les fonctions, les interfaces ainsi que d’autres caractéristiques de différents SGE de Suisse et des pays voisins. L’outil permet ainsi de comparer directement plusieurs systèmes.

Vous trouverez le SGE-Guide sur www.ems-vergleich.ch

Questions et réponses en relation avec l’augmentation du taux de référence

L’augmentation du taux de référence soulève toute une série de questions tant du côté des bailleurs que des locataires. Voici les réponses aux principales questions.

Les questions du point de vue des bailleurs :

Comment les bailleurs doivent-ils procéder s’ils souhaitent augmenter le loyer à la suite de l’augmentation du taux de référence et/ou du coût de la vie (IPC) ?

En premier lieu il s’agit de vérifier quel est le taux de référence qui figure dans le contrat de bail. Si ce taux est de 1,25%, le bailleur peut voir sur la tabelle Hypothekarzins seit 2001 (en allemand) quel taux pourrait correspondre à l’augmentation du loyer. Si le taux est plus élevé que 1,25%, le bailleur peut aussi déterminer le taux de modification du loyer, tout en adaptant cette variation en tenant compte de l’évolution de l’indice du prix à la consommation (IPC) et des frais généraux liés à l’immeuble. Ensuite il s’agit d’évaluer en fonction de la situation financière de l’immeuble si une hausse doit être effectuée immédiatement ou s’il peut être attendu. Une hausse est aussi possible ultérieurement. Pour signifier une hausse du loyer au locataire, le bailleur doit utiliser la formule officielle cantonale ad’hoc.

Dans quels cas une hausse de loyer est-elle « inévitable » pour le bailleur ?

Si le bailleur a répercuté toutes les baisses du taux de référence sur le loyer, il s’agit de vérifier si le revenu net (intérêts du capital propre) est encore adapté. Si le loyer est très bas, une augmentation est justifiée, afin que le bailleur puisse remplir ses obligations.

Comment le bailleur doit-il calculer et justifier une adaptation adéquate de loyer ?

Le calcul doit se faire en application des règles officielles. Comme déjà mentionné ci-dessus, le bailleur peut justifier la hausse par le fait que les baisses ont toujours été répercutées sur le loyer et que la hausse sert à une rétribution adéquate du capital propre. Il est bienvenu de joindre une lettre explicative au formulaire officiel. Le bailleur y expliquera les raisons de la répercussion de la hausse du taux.

Comment faut-il procéder si les locataires contestent la hausse de loyer devant l’autorité de conciliation ?

Il s’agit de contrôler les documents remis aux locataires. Si une erreur est découverte, il faut la corriger et en informer les locataires. C’est toujours bénéfique de chercher le dialogue avec la partie locataire afin de clarifier les choses et éviter des malentendus. Il faut transmettre à l’autorité de conciliation le contrat de bail ainsi que les modifications de loyer antérieures et actuelle. Lors de l’audience de conciliation, les documents sont examinés et une solution commune est recherchée.

Les questions du point de vue des locataires :

Les locataires peuvent vérifier eux-mêmes l’aide du site web bail.ch si une hausse de loyer est justifiée. Si une erreur est constatée, il s’agit d’en informer le bailleur. Le locataire doit respecter le délai de contestation de 30 jours dès réception de la formule officielle cantonale. Le locataire peut contester et en même temps chercher le dialogue avec le bailleur.

À quelles hausses de loyer doit-on s’attendre ?

Il est probable que de nouvelles hausses du taux de référence et de l’IPC aient lieu, ce qui peut avoir pour effet des hausses de loyer.

Quels motifs de hausse de loyer seraient illégaux ?

Si le bailleur invoque en plus de la hausse du taux de référence et du coût de la vie une hausse des frais d’entretien et d’exploitation de l’immeuble, il faut y prêter une attention particulière. Ces frais peuvent être augmentés forfaitairement et annuellement et on estime en général qu’une hausse de 0,25%/année est adaptée. Il faut tenir compte du fait que plus les frais sont répercutés sur la partie locataire (le risque financier supporté par la partie bailleresse diminue), plus le taux de compensation doit être réduit. La pratique actuelle de répercuter 0.5% par année est dépassée ; il s’agit d’examiner chaque cas individuellement.

Si le bailleur fait valoir en même temps d’autres hausses (loyers usuels dans la localité ou dans le quartier, alors qu’elles ne sont pas documentées ou des investissements qui n’ont pas eu lieu), il s’agit de contester et examiner la hausse.

Une hausse qui n’est pas signifiée à l’aide du formulaire officiel n’est pas valable.

Le locataire peut contester la hausse de loyer auprès de l’autorité de conciliation compétente dans les 30 jours dès réception du formulaire officiel. Cette contestation peut se faire par une lettre recommandée. Certaines autorités de conciliation disposent de formulaires ad ’hoc qui peuvent être téléchargés en ligne. Une motivation peut être jointe à la contestation. La contestation doit être motivée au plus tard lors de l’audience de conciliation.

Pailler son potager, pour des légumes en bonne santé !

En été, nos plantations souffrent particulièrement de la sécheresse. Couvrir leur pied avec des déchets végétaux en tous genres leur permet de mieux résister aux canicules, tout en nourrissant le sol.

Nous voici déjà en juin, les gelées ne sont plus à craindre, la plupart des légumes frileux ont rejoint les radis, petits pois et salades dans les rangs du potager. L’été s’approche à grands pas. Que nous réservera-t-il ? Des pluies diluviennes comme en 2021 ou une sécheresse et des canicules à répétition comme l’an dernier ? Quoi qu’il en soit, il existe des solutions pour rendre son jardin le plus résilient possible face aux aléas climatiques. Parmi elles, le paillage occupe une place de premier choix.

Extrait de la Revue HabitatDurable 72 :

L'autrice :

Aino Adriaens
Biologiste, journaliste et jardinière
lejardinsauvage.ch

Défauts de construction – comment faire ?

Vous avez construit ou rénové une maison ou un appartement, et vous constatez avec dépit qu’il y a des défauts : que faire, quels sont les délais à respecter et qui peut vous soutenir dans de tels cas ?

D’après la norme SIA 118 en vigueur, le/la maître d’ouvrage doit inviter l’entrepreneur à la réception commune de l’ouvrage dans les trente jours suivant l’avis de remise. L’« ouvrage » peut consister en une maison entière, un appartement ou même une nouvelle cuisine. Si des défauts sont constatés lors de la réception, ils doivent normalement être supprimés ou rectifiés par l’entrepreneur, à ses frais, dans un délai d’un mois.

En outre, un délai de réclamation ou de garantie de deux ans s’applique dès réception de l’ouvrage. Passé ce délai, les vices apparents ne peuvent plus faire l’objet de réclamation. En revanche, les vices cachés, comme un toit non étanche, sont garantis pendant trois années supplémentaires.

Extrait de la Revue HabitatDurable 72 :

L'auteur

Hannes Heuberger

Hannes J. Heuberger
Conseiller HabitatDurable Plateau Suisse, BauBeratungen hjh, Wahlendorf

Traduction et adaptation Muriel Denzler

Auto en emporte le vent – Réquisitoire contre l’automobile

« Il est précisément le temps de trahir. Non pas, évidemment, la parole donnée ou l’amitié promise. Mais de trahir l’héritage qui interdit l’ailleurs. » Aurélien Barrau, il faut une révolution politique, poétique et philosophique.

Et si cette salvatrice trahison dont parle Aurélien Barrau pouvait passer, au moins un peu, par le jeu ? Un jeu d’enfant, dont les règles s’inventent à mesure qu’on y joue, et qui s’autorise tous les possibles. Pas de grandes décisions qui engagent avec elles la vie et la mort, pas de subtile conceptualisation qui exige une connaissance détaillée de la situation, juste un jeu qui propose de tenter quelque chose et de voir ce qui produit ensuite.

Premier jeu : nous sommes dans un tribunal et nous pouvons faire le procès des automobilistes. Bien sûr qu’il n’y a pas de vrai tribunal, bien sûr que les automobilistes, individuellement, sont soumis à des pressions professionnelles, des exigences familiales, etc., bien sûr qu’en vrai, on pourrait débattre mille ans. Mais jouons le jeu, faisons-leur un procès, attaquons aussi méchamment que possible et voyons ce que ce jeu-là nous apprend du réel. Voilà qui peut étonner : par ce jeu, notre regard sur la ville change. Le bitume est soudain exclu de la normalité, il apparaît dans toute sa violence, avec tout ce qu’il empêche de vivre.

C’est ça, la force du jeu, c’est de nous faire voir que ce que nous croyons éternel, immuable, ce que nous pensons être une « réalité » dont on ne peut pas s’extraire, n’est peut-être qu’une construction, un accord, une convention, un choix.

Introduction_Sassoun Arapian

Ce texte a été lu au Festival Explore à Genève le 6 mai 2022.

Dans les médias ou lors des repas de famille, on entend souvent qu’il ne faut pas culpabiliser les gens sur les questions écologiques, cesser les discours anxiogènes, etc. Pour sauver la planète, il suffirait d’inciter les gens à changer de comportement. Il faudrait des discours positifs, un nouveau récit enthousiasmant, faire confiance au bon sens, au sens des responsabilités et à la rationalité naturelle des humains.

ourtant, malgré la multiplication des COP(1), des alertes écologiques, des films inspirants et des livres de solutions, le bilan est sans appel : on n’a jamais autant émis de CO2 ni constaté autant d’extinctions d’espèces que depuis qu’on en a conscience et qu’on dit s’en préoccuper. Et absolument rien ne permet de prédire une quelconque amélioration.

Pour comprendre comment nous fonctionnons, nous, enfants gâtés de l’Anthropocène, il faut se tourner vers les sciences sociales qui nous apprennent à nous comprendre et à tempérer notre foi inébranlable en nous-mêmes. La foi en « l’individu rationnel maître de son destin » nous fait oublier un peu vite nos représentations déplacées, nos croyances irrationnelles et nos paradoxes. Force est de constater qu’entre la lointaine perspective de sauver la planète et le prochain week-end au chalet avec le 4 ×4, la puissance du plaisir immédiat pour soi-même l’emporte sur l’abstraite satisfaction que procure un comportement exemplaire…

De toute façon, qui juge de la probité d’un comportement ? Certes, des procès climatiques s’attaquent aux gouvernements pour leur inaction ou tranchent sur de grandes questions théoriques comme l’état de nécessité et l’atteinte à la propriété privée. Mais ces procès restent très symboliques et sans effet direct pour la planète. Probablement que leur finalité réside en fait bien plus sur la nature de l’argumentation que dans ses effets concrets. Le procès est une tribune qui questionne les liens entre justice et légalité, avec leur justesse et leur légitimité. Le texte qui suit(2) propose un « réquisitoire en 7 minutes » du procureur lors d’un procès. Il s’attaque à une pratique chez nous répandue et banalisée, mais bien délétère : l’automobilisme.

Cher·e automobiliste, il n’y a rien que tu ne saches déjà dans ce réquisitoire. Tu peux le lire sans crainte. Mais il devrait te proposer une autre perception de ce qui te semble acquis à jamais. Les temps changent. Nombreuses et nombreux sont celles et ceux qui n’acceptent plus ta voiture, ni celle de tes comparses. La colère gronde…

Le-a procureur-e : « Madame la Présidente, Mesdames, Messieurs les jurés,

Nous sommes réunis ici aujourd’hui pour juger les automobilistes. Je vous démontrerait qu’ils sont coupables de multiples chefs d’accusation envers ma cliente – l’Humanité – représenté ici par le ministère public et vous, Mesdames, Messieurs de l’audience.

Mesdames, Messieurs les accusé·e·s, automobilistes de tous bords, la fête est finie. Il est temps que justice soit rendue. Oh, ne faites pas les innocents, les naïfs. Personne ici n’est dupe : avec vos mines déconfites et vos aires de chiens battus, vous dissimulez des âmes fourbes et des esprits malsains. Car tout ce que votre passe-temps coûte à la planète, à la société et à vous-même, vous le savez déjà. Et pourtant vous persistez.

Mesdames, Messieurs les jurés, ceci est, aux yeux du ministère public, une circonstance aggravante. Aujourd’hui, il est temps de leur faire payer – et cher – leur irresponsabilité.

D’abord, automobilistes, je vous accuse, au nom de l’Humanité, d’avoir détruit nos villes. Car pour y passer avec vos véhicules, il a fallu transformer rues, ruelles, chemins et avenues en route et autoroutes. Et transformer jardins, potager, parcs et cours en parkings.

Tous les usages de l’urbanité – se promener, marcher, se rencontrer, partager, discuter – ont disparu au profit exclusif de votre circulation pestilentielle. Pour pouvoir rouler à la vitesse de votre marotte, vous avez obtenu la ségrégation et le sacrifice de l’espace public. Dans le rapport de force entre les usages de la rue, vous avez gagné : 2/3 des espaces ouverts en ville sont consacrés à votre joujou. Et aujourd’hui que reste-t-il aux pauvres, aux oubliés, aux sans-voitures qui sont rejetés sur des trottoirs exigus ou des pistes cyclables indigentes ?

Pour vous, la ville a été entièrement imperméabilisée. On n’y trouve plus de sol, plus de terre, plus de vie. Tout est lisse et continu. Tout n’est plus que bitume ou béton stérile.

Automobilistes, je vous accuse d’avoir détruit le territoire et enlaidi les paysages : grâce à vos voitures, vous êtes partis vivre à la campagne, vous avez construit votre rêve individuel de liberté, dans votre villa, barricadés derrière votre haie de thuyas, enfin seuls. Vous avez passé vos samedis dans les centres commerciaux et les embouteillages des zones périphériques.

Et il vous aura fallu rouler bien des heures pour pouvoir admirer les derniers paysages vierges qu’on ne retrouve plus que sur carte postale. Car ailleurs, tout n’est plus qu’infrastructures, trémies, tunnels, ponts, parkings, échangeurs autoroutiers, giratoires. Ah oui, les giratoires, fleuris ou décorés de la spécialité du coin, cache-sexes de la misère routière, sont du niveau de votre médiocrité. Qui peut bien se satisfaire de tels pastiches ?

Et qui paie vos kilomètres d’autoroute à 140 millions, vos tunnels ou vos ponts ? L’impôt pardi, nous toutes et tous, même celles et ceux qui n’ont pas de voiture et n’ont jamais demandé à se commettre dans ce massacre paysager.

Automobilistes, je vous accuse encore d’émissions de CO2 et de pollutions : vos machines émettent des particules qui intoxiquent nos poumons et nos aliments. Le bruit incessant de vos moteurs à explosion provoque des troubles du sommeil et empêche d’aérer les nuits d’été, mais vous n’en avez cure. C’est à la ville et aux bâtiments de s’adapter, pas à vous.

Et le dioxyde de carbone ? Le dérèglement climatique ? Ses conséquences catastrophiques ? Vous n’en avez pas encore assez entendu parler ? Vous savez que votre pratique est responsable d’un tiers de ces émissions sur notre territoire. Et pourtant vous faites toujours plus de kilomètres, toujours plus souvent, avec des véhicules toujours plus lourds. Alors maintenant vous sortez de votre chapeau magique la mobilité électrique ? Mais c’est un leurre qui n’abuse personne – ou presque. Son impact écologique est presque aussi catastrophique. Mais vous y êtes aveugles, car ce ne sont malheureusement pas vos jardins que l’on éventre pour extraire les 80 kg de cuivre nécessaire à votre mirage technologique !

Automobilistes, je vous accuse de nuire à votre propre santé et ceci à nos frais : en devenant dépendant de votre excroissance carrossée, regardez-vous : vous êtes devenus sédentaires, grassouillets ou même franchement obèses. Qui paye pour les soins de vos maladies cardio-vasculaires ? Nous toutes et tous : quand l’individu triomphe, c’est la collectivité qui trinque.

Et regardez-vous prendre l’auto pour aller chercher du pain à la station essence à 300 mètres de chez vous ou pour amener vos enfants à l’école. Pourquoi ne vont-ils pas à l’école à pied ou à vélo ? Parce que c’est trop dangereux à cause des voitures, pardi ! Et vous continuez de vous acheter des SUV ou des 4 x 4 parce que c’est moins dangereux. Pour vous, bien sûr. Avec vos carrosseries disproportionnées et vos pare-buffles qui vous rendent invulnérables, vous êtes les prédateurs de l’espace public. Ah, si au moins vous n’écrasiez que vos propres enfants !

Enfin, automobilistes, je vous accuse d’atteinte à la liberté, une des valeurs cardinales des droits humains. Vous avez imposé votre diktat : vous avez transformé les villes, le territoire, les paysages, et pollué de façon irrémédiable. Mais vous avez aussi pris possession de nos esprits : comment échapper à vos publicités omniprésentes, à vos inforoutes incessantes, à vos salons de l’auto, à vos films et séries consacrées ? Comme spectacle quotidien, il ne nous reste plus que peinture métallisée, accélération puissante, conduite virile, queue de rat au rétroviseur, jante alu, châssis rabaissé. Nous sommes en plein dans Idiocracy(3) . L’Humanité a été abrutie. Mais aujourd’hui elle se révolte et réclame des comptes.

Vous pourriez me rétorquer que la voiture, c’est quand même bien pratique. On peut se rendre dans des lieux inaccessibles en transports en commun. On peut transporter de grosses charges. On peut la remplir de passagers et presque en faire un transport collectif. On peut la partager avec des voisins. On peut ne l’utiliser que rarement. Eh bien oui, Mesdames, Messieurs, nous ne jugeons pas la voiture aujourd’hui. Nous demandons des comptes aux automobilistes ! C’est de son usage que vous êtes coupables.

Alors, au nom de l’Humanité, je demande que votre peine soit proportionnelle à l’ampleur des catastrophes à venir. Je demande le bannissement. Laissez-nous en paix. Quittez nos quartiers, nos villes, nos montagnes et nos campagnes. Et si vous êtes capables, repentez-vous. Changez de mode de vie. Revenez dans le droit chemin.

Réapprenez à apprécier le calme, l’odeur des saisons, la marche à pied. Souvenez-vous que vous aussi, avant d’être tombés dans l’automobilisme, vous étiez des êtres humains.

Rappelez-vous vos rêves de ville idéale, une ville pour les humains, une ville sans voiture.

(1) COP, Conférences de Paris, réunions des états signataires pour fixer des objectifs climatiques mondiaux. A lieu chaque année depuis 1995 (sauf en 2020).

(2) Ce texte a été lu au Festival Explore à Genève le 6 mai 2022.

(3) Idiocracy, 2006, film réalisé par Mike Judge

(4) Bilan CO2, personnel du soussigné : 4,64 t eq. CO2/an et 1,06 planètes selon le Calculateur d’empreinte écologique | WWF Suisse

Extrait de la Revue HabitatDurable 72 :

L’auteur

Laurent Guidetti
Architecte-urbanite EPFL SIA FSU,
TRIBU architecture

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Clés manquantes lors de la remise d’un objet loué. Qui assume quels coûts?

Le locataire doit restituer la chose louée dans l’état résultant d’une utilisation conforme au contrat. Ainsi, lors de la remise du bien loué, le locataire est tenu de rendre toutes les clés.

Si le locataire a perdu une ou plusieurs clés, le bailleur peut faire refaire les clés manquantes aux frais du locataire. Selon les circonstances, le locataire peut également être amené à prendre en charge d’autres frais, tels que le remplacement de l’ensemble des systèmes de fermeture. À cet effet, il convient d’examiner si, après le remplacement des clés perdues, il existe encore un défaut, notamment sous la forme d’un risque sérieux pour la sécurité. Un risque sérieux peut être contesté, par exemple si la clé a été perdue lors de vacances dans un lieu éloigné de l’immeuble, et que rien ne permet de déterminer l’emplacement de l’objet loué.

Extrait de la Revue HabitatDurable 71

L’auteur:

Eliane Ganz

Eliane E. Ganz
Avocate au barreau en l’Etude Kämpfen Rechtsanwälte Zürich, docteure en droit, titulaire d’un LLM et juge au Tribunal de commerce dans le domaine du bail

Traduction par Muriel Denzler

Face aux bouleversements: réenchanter les quartiers

Étés caniculaires, périodes de sécheresse, pluies diluviennes, la sévérité d’épisodes climatiques toujours plus marqués rappelle l’importance des choix effectués en matière d’aménagement urbain. Pour favoriser la durabilité de nos cités et ainsi augmenter leur résilience face aux changements climatiques, la société fribourgeoise Enoki s’est spécialisée dans la création de dynamiques de quartiers qui favorisent la durabilité de ceux-ci. Axelle Marchon, architecte et cofondatrice de la firme, revient sur les raisons qui ont motivé son bureau à se spécialiser dans ce domaine.

Lors de vos études, vous vous distinguez en remportant, avec d’autres étudiant·e·s, le prestigieux concours international Solar Decathlon à Denver aux États­ Unis, en y présentant une maison de quartier entièrement autonome d’un point de vue énergétique, le NeighborHub. La voie vers l’architecture durable semble alors toute tracée, pourtant, cinq ans plus tard, vous vous éloignez toujours plus de la construction à proprement parler pour vous concentrer sur l’activation de quartier. Comment expliquer cette évolution?

J’aime bien utiliser une métaphore informatique qui distingue le hardware du software. En architecture, la partie solide, le hardware, se réfère à la construction d’un bâtiment, alors que le software correspond à tous les éléments qui permettent son usage au quotidien. Au départ, nous étions actifs dans les deux domaines, la construction durable et l’accompagnement de propriétaires ou d’investisseurs soucieux d’augmenter le vivre-ensemble de leurs quartiers. Au fil du temps, il s’est avéré que ce qui nous drivait, nous motivait le plus, c’était cet accompagnement vers des solutions durables pour les quartiers.

Justement, que faut-il comprendre par « activation du quartier » ?

En d’autres termes, nous faisons du coaching de quartier. Notre action va donc consister à sonder les besoins de la population, à travailler avec elle pour mettre sur pied différents services de proximité. Cela peut prendre la forme de jardins potagers partagés, de livraison de produits locaux, de mise à disposition d’outils pour réparer les vélos ou par exemple d’une pompe pour gonfler les pneus, de mettre en place des espaces communs pour en faire un local de quartier ou de télétravail partagé, etc. Pour cela, l’échelle du quartier ou de quelques immeubles est idéale, car elle n’est ni trop grande ni trop petite. Il s’agit de la taille parfaite pour disposer d’une masse critique suffisante pour assurer le bon fonctionnement des services mis en place.

Quels sont les objectifs visés par le renforcement de la vie dans les quartiers?

Actuellement, il faut savoir que l’empreinte écologique de la Suisse est 4,4 fois supérieures à sa biocapacité et que l’espace urbain génère 75 % de la consommation des ressources et des émissions de CO2. Pour diminuer cette empreinte, il faut non seulement améliorer l’efficience énergétique du bâti, mais également travailler à la durabilité de nos modes de vie. Et pour y parvenir, il faut proposer aux gens des solutions suffisamment accessibles pour que celles-ci deviennent des choix par défaut. Il s’agit donc d’élaborer des écosystèmes durables qui conduisent à une réduction de l’empreinte écologique.

Auriez-vous un exemple de solution concrète qui amène à un mode de vie plus durable?

Prenez le four à crêpes, le fameux Party Crêpes. Il est inutile que chaque foyer en possède un au fond d’un placard. En créant une bibliothèque d’objets dans le quartier, on peut mutualiser ce type de biens. Cette question de la mutualisation touche aussi à la mise en commun d’espaces. Pour prendre une thématique très actuelle, on pourrait par exemple envisager un lieu de coworking à l’échelle du quartier plutôt que des pièces supplémentaires dans chaque appartement. Les solutions existent, il s’agit désormais de les mettre en place pour transformer durablement nos modes de consommation.

Ces écosystèmes passent aussi par la création de lien social, en quoi contribue-t-il à améliorer la durabilité d’un quartier?

Si on schématise, la question sociale représente, avec l’aspect économique et environnemental, l’un des trois fondements de la durabilité. Tisser du lien, travailler à l’élaboration de communautés soudées, renforcer le vivre-ensemble sont des aspects primordiaux pour renforcer la résilience de nos sociétés en cas de crise. L’aspect communautaire est primordial, il était d’ailleurs extrêmement présent autrefois, il s’agit désormais de le réactiver. Cela peut passer par des cafés-rencontres, des ateliers qui permettent un transfert de savoirs entre générations , des fêtes de quartier. Il s’agit de penser l’urbanisme en termes de care, de prendre soin les uns des autres.

Ces initiatives pourraient être mises en place par la population, comment expliquer la nécessité d’un tel accompagnement?

Certaines personnes pourraient renoncer par manque de temps, d’autres par manque de légitimation. Par notre intervention, nous offrons un cadre qui facilite la réflexion et la mise en place d’une bonne gouvernance dès le départ. En général, notre accompagnement dure deux à trois ans, le temps de créer un terreau fertile pour que la plante puisse s’épanouir sans nous. L’un des piliers de ce processus passe donc par la création d’une association de quartier. Pour faciliter les démarches, on propose un suivi administratif, en mettant par exemple à disposition des statuts prédéfinis, modifiables selon l’usage. On insiste également auprès du propriétaire pour qu’il s’implique financièrement dans la structure, afin de contribuer à alimenter la trésorerie de l’association et ainsi d’encourager l’organisation d’événements qui conduiront au renforcement du vivre-ensemble.

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, vos partenaires principaux ne sont pas des coopératives, mais plutôt des propriétaires d’immeubles de rendement…

Effectivement, les coopératives n’ont généralement pas besoin de nous, car elles mettent en place une réflexion commune dès la conception de leur projet. Notre expertise intervient avant tout pour des immeubles de rendement. Nous travaillons essentiellement avec des fonds immobiliers ou des propriétaires institutionnels qui souhaitent valoriser leur portefeuille immobilier en rendant leurs immeubles plus attractifs et plus durables. Nous intervenons soit dans des lieux existants, où nous réfléchissons avec les habitant·e·s aux leviers d’action pour renforcer la dynamique de quartier, soit en amont de la construction, phase durant laquelle nous menons une réflexion avec les développeurs immobiliers et la population, par exemple autour d’espaces communs, intérieurs ou extérieurs, qui favorisent la vie de quartier.

Enoki, célèbre cet été ses cinq ans, cela permet-il un recul suffisant pour évaluer le succès des premières activations de quartier ?

Oui, à Sébeillon par exemple, un quartier de Lausanne qui compte environ 1000 habitant·e·s, l’autonomisation est désormais atteinte. L’association de quartier a d’ailleurs déjà lancé de nouveaux projets, notamment dans l’installation d’une armoire pour la livraison des paniers locaux, action pour laquelle elle s’est directement coordonnée avec le fonds immobilier propriétaire des lieux. Ces retours d’expériences sont très précieux pour nous aider à faire mûrir notre approche, dans l’optique d’une réplication à plus large échelle.

Votre démarche reste novatrice, comment est-elle perçue sur le terrain?

On a senti un déclic ces dernières années, une prise de conscience au sein du secteur immobilier de l’importance du bien-être des locataires, ce qui présente l’avantage, pour les propriétaires, de réduire le risque de turn-over et de faire baisser le taux de logements vacants. Actuellement, la grande difficulté consiste à mesurer l’impact social. Contrairement à la question énergétique pour laquelle de nombreux indicateurs existent, il n’y a que peu d’outils pour mesurer l’indice de satisfaction de la population à vivre dans le quartier. Nous travaillons donc à développer de tels indicateurs, par exemple le nombre de voisin·e·s qu’un·e habitant·e connaît avant et après l’intervention. L’idée n’est pas pour autant de vouloir tout mesurer, certains éléments relevant tout simplement du bon sens.

Un projet de rêve ?

Ce qui nous passionne de plus en plus c’est de travailler sur l’existant. On nous sollicite d’ailleurs toujours davantage pour des projets de rénovations. L’idée est d’intervenir au moment où les travaux sont envisagés et de repenser les espaces avec les habitant·e·s afin de les faire correspondre à leurs besoins et ainsi d’améliorer l’usage et la qualité de vie du quartier tout en les sensibilisant au projet de rénovation. A travers cet accompagnement, on participe à la transition de quartiers existants en les rendant plus écologiques et plus durable. C’est très inspirant.

Le taux de référence pour les hypothèques augmente pour la première fois

Il est clair que le taux d’intérêt de référence pour les hypothèques va augmenter, mais la question est de savoir quand. Et quand ce sera le cas, y aura-t-il aussi une hausse des loyers ?

Depuis son introduction en 2008, le taux hypothécaire de référence n’a cessé de baisser et se maintient à 1,25 % depuis le 3 mars 2020. Mais un revirement est prévu pour 2023. Alors que l’UBS prévoit une hausse des taux d’intérêt dès le prochain trimestre, c’est-à-dire à partir du mois de mars, le Crédit Suisse estime qu’une première augmentation début juin est plus probable. Quoi qu’il en soit: le taux de référence va augmenter. « Ainsi, si les hypothèques ont massivement évolué à la hausse au dernier trimestre 2022, il pourrait en résulter une modification du taux de référence à compter du 1er mars 2023. Toutefois, les marchés hypothécaires se sont légèrement redressés vers la fin de l’année, de sorte qu’une détente minimale a eu lieu et qu’une hausse du taux de référence n’aura éventuellement lieu qu’au 1er juin 2023. » commente Karin Weissenberger, responsable de l’équipe de conseil chez HabitatDurable, à propos de l’évolution actuelle.

Le taux de référence est calculé à partir de la moyenne des taux hypothécaires à la date de référence et est actualisé tous les trimestres par l’Office fédéral du logement (OFL), la prochaine publication étant prévue pour le 1er mars. Pour qu’une augmentation d’un quart de pour cent, c’est-à-dire de 1.5% soit probable, il faudrait que le taux moyen de toutes les hypothèques en cours et nouvellement conclues en Suisse dépasse 1.375%. Les modifications du taux d’intérêt de référence entraînent la possibilité d’ajuster les loyers. Mais il n’y a pas systématiquement de modification. Karin Weissenberger attire également l’attention sur ce point: « Si les propriétaires ont répercuté toutes les baisses par le passé, ils peuvent augmenter le loyer de 3% à la prochaine date de résiliation possible. Chaque bail doit cependant être examiné individuellement.» Le droit à une modification du loyer ne dépend pas du taux d’intérêt hypothécaire à payer. Seul le taux d’intérêt de référence en vigueur lors de la conclusion du contrat de location ou de la dernière adaptation du loyer est déterminant. La date des ajustements de loyers n’est pas encore claire non plus: « Étant donné que l’évolution des taux d’intérêt au cours des six prochains mois est encore un peu floue, il faudra sûrement attendre le deuxième trimestre 2023. Un changement devrait être annoncé au 1er juin 2023, ce qui permettrait encore aux propriétaires de procéder, si nécessaire, à un éventuel ajustement pour le 1er octobre 2023,», explique Madame Weissenberger. HabitatDurable conseille à tous les propriétaires de calculer le loyer sur la base des coûts réels, c’est-à-dire en considérant les coûts d’entretien, de réparation en plus des coûts des investissements.

Le radon, un gaz à surveiller?

Question: «Les valeurs limites du radon ont été abaissées. Je crains que le niveau de radon, dans notre maison, ne soit plus élevé que ce qui est autorisé. Cela pourrait-il avoir une influence sur notre santé, ou sur la valeur de notre maison? Combien coûte un assainissement?

Le radon est un gaz rare naturel radioactif qui se forme dans le sol. Parfois présent en quantité importante, notamment dans les Alpes et le Jura, il peut provoquer le cancer des poumons quand il pénètre dans des bâtiments dont le sol est mal isolé.

En 2018, la valeur limite de la concentration de radon a été abaissée de 1000Bq/m³ à 300Bq/m³ pour les pièces dans lesquelles des personnes séjournent régulièrement durant plusieurs heures par jours (art.155 OraP).

Extrait de la Revue HabitatDurable 70

L'auteur

Hannes Heuberger

Hannes J. Heuberger
Conseiller HabitatDurable Plateau Suisse, BauBeratungen hjh, Wahlendorf

Texte traduit de l’allemand au français par Muriel Denzler.

Le droit de préemption, une arme contre la pénurie de logements

Depuis de nombreuses années, ce droit, qui permet à une commune d’être prioritaire sur la vente d’un bien immobilier, anime les débats. Outil révolutionnaire pour les uns, dangereux pour les autres, son évolution n’est pas sans conséquences pour les villes de demain.

Pourquoi un droit de préemption?

Les raisons principales sont l’augmentation continuelle des loyers et la gravité de la crise du logement dans les grandes villes. À Lausanne par exemple, la part de logements vacants est d’à peine 0.46% – il faudrait atteindre 1.5% pour respecter un équilibre acceptable. Comme le dit Daniel Gassman, président de la Section d’HabitatDurable Mittelland «La privatisation du sol qui a débuté il y a environ 250 ans est l’une des principales causes de l’énorme augmentation des prix des logements. Le sol est un bien rare, et tout le monde doit se loger. Comme le sol ne peut être simplement multiplié, le seul moyen de stopper cette dangereuse évolution est de restituer les propriétés privées à la collectivité. Pour cela, il faut un droit de préemption pour les communes, si possible combiné à de nouvelles règles en matière d’impôts sur les gains immobiliers.»

Le droit de préemption, un paradoxe?

La préemption suscite des questionnements en termes de gestion de l’espace, d’habitat et de propriété. La décision du TF qui, en 2015, a jugé le droit de préemption compatible avec la Constitution a mis fin aux contestations juridiques. Sur le plan politique en revanche, le droit de préemption reste au centre des débats, avec des questions telles que «pourquoi faire usage de ce droit alors qu’il existe des outils plus efficaces, plus rapides et qui ne demandent pas d’investissements massifs?» ou «est-il acceptable que les communes achètent des terrains et les revendent directement à des associations de copropriété, passant ainsi outre les lois de la mise sur le marché?». Certains aimeraient rendre l’exécution de ce droit quasi impossible, d’autres aimeraient l’inscrire dans la loi: Neuchâtel en discute et le PS zurichois vient de lancer une récolte de signature pour un projet d’initiative cantonale dans ce sens.

En tant que propriétaire, quand suis-je sujet au droit de préemption?

En Suisse romande, si vous êtes propriétaire genevois ou vaudois, vous pouvez être sujet au droit de préemption (qui n’intervient que si vous désirez vendre, et au prix fixé par vous). Cependant, il existe quelques dérogations qui empêchent le droit de s’appliquer si la vente concerne: une PPE ou une copropriété; un terrain agricole; forestier ou intermédiaire, une parcelle inférieure à 1500 m2 en dehors des centres-villes; un terrain ou un immeuble dans des zones hors pénuries; une vente au sein du cercle familial proche (droit de succession).

Pour HabitatDurable, le droit de préemption représente une opportunité pour les communes d’établir des logements sociaux et durables.

Raphaël Mahaim, conseiller national, résume parfaitement notre position: «Le droit de préemption en faveur des collectivités publiques est un instrument utile pour favoriser l’émergence de nouvelles formes d’habitat, comme les logements d’utilité publique ou les coopératives. Il permet aux collectivités d’acquérir des terrains dans des sites stratégiques où il y a de gros enjeux en termes de politique du logement. S’il est utilisé intelligemment et avec parcimonie, le droit de préemption fait résolument partie des mesures indispensables d’une politique foncière orientée vers la durabilité ! »

Extrait de la Revue HabitatDurable 70

L'auteur

Lina Yattochane
Stagiaire Relations publiques Suisse Romande, secrétariat central d'HabitatDurable

Plus d’informations

Démontage au lieu de démolition

Chaque année, en Suisse, 17 millions de tonnes de matériaux de construction sont jetées en décharge (plus de 500 kilos par seconde ! ), auxquelles s’ajoutent 57 millions de tonnes de matériaux d’excavation. Cela correspond à 84% des déchets du pays.

Alors que «détruire et reconstruire à neuf» est actuellement la démarche la plus fréquente en Suisse lorsqu’il s’agit de gérer un patrimoine immobilier vieillissant (créant par là les montagnes de déchets susmentionnées), certain·e·s architectes s’emploient à trouver des alternatives : non seulement par la rénovation, mais en plus grâce à l’utilisation de matériaux issus du réemploi. Mais conserver l’existant, l’adapter, le réutiliser, le réparer ne va pas pour l’instant pas de soi. Rencontre avec Kevin Demierre, membre du baubüro in situ, architecte spécialisé dans l’économie circulaire et le réemploi.

J’entends fréquemment que rénover est plus cher que démolir et reconstruire à neuf, même avec des matériaux issus du réemploi. Est-ce le cas?

On ne peut répondre à cette question de manière universelle. Par exemple, construire une vieille ferme aujourd’hui en partant de rien reviendra plus cher que de transformer une ferme existante. Par contre, pour le cas d’appartement standardisés, avec les exigences techniques et esthétiques du neuf, construire avec l’existant sera plus compliqué et donc probablement plus cher.
Ceci dit, en Suisse, les matériaux sont bon marché et la main-d’œuvre est chère – il en résulte donc souvent qu’en travaillant avec l’existant, le coût est plus élevé qu’en achetant du neuf et du standard. C’est par contre une vision assez égocentrique et peu durable du système. Les coûts environnementaux et sociaux ne sont pas inclus dans le prix des matériaux et sont en grande partie externalisés dans les pays d’extraction ou de production des matériaux.

Travailler avec l’existant et utiliser des matériaux issus du réemploi est l’occasion d’intégrer à son projet une dimension culturelle et historique.

Notre système de valeurs doit changer. Travailler avec l’existant et utiliser des matériaux issus du réemploi est l’occasion d’intégrer à son projet une dimension culturelle et historique. Et au final, il est généralement possible d’obtenir ainsi une meilleure qualité de matériaux et de mise en œuvre.

Dans nos projets, nous partons du principe que le réemploi coûte le prix du neuf. Le surcoût de planification dû à la logistique s’inscrit, lui, dans les marges d’honoraire prévues pour les rénovations.

Si je comprends bien, les matériaux récupérés échappent à la standardisation. Mais si on a une idée préconçue de ce que l’on veut, est-ce tout de même possible de la réaliser comme prévu?

Le travail avec l’existant est nettement plus créatif que le choix de produits sur catalogue. Il faut savoir ce que l’on recherche et parfois accepter de se laisser surprendre par la beauté du hasard.

Cette part d’imprévu nécessite-t-elle un temps de préparation différent de celui d’une construction standard?

Oui, la planification nécessite en général un peu plus de temps, d’autant que c’est une démarche encore peu répandue. On ne peut pas choisir ses matériaux sur catalogue avec des délais de livraison précis- ceci dit, ces dernières années, il y a eu des retards de livraison très importants pour les matériaux neufs… cette démarche permet d’être indépendant de la situation mondiale. Le réemploi est un circuit court et se base sur une économie réelle, par opposition à une économie de marché par exemple.

Pour revenir à la question, quoiqu’il en soit, il y a un temps indispensable avant le début du chantier pour trouver les éléments qu’on cherche et de ceux qu’on peut conserver, transformer ou rénover sur le site. Cette démarche se fait en collaboration avec la maîtrise d’ouvrage, et si possible avec les usagers du bâtiment. On évoque le sujet le plus tôt possible et on se met d’accord sur des «règles du jeu» pour la planification et le chantier.

Comment fait-on avec le permis de construire, quand on ne peut pas encore savoir exactement quel sera l’aspect de la construction au final (forme exacte, couleur)?

Il faut entamer le dialogue! Notre manière de faire n’est ni fausse ni absurde, elle est juste différente. Le plus souvent, les autorités ont elles aussi une marge de manœuvre. Il peut cependant être utile de ne pas faire de zèle dans la représentation de l’ouvrage. Il faut faire preuve de créativité: nous n’avons pu, par exemple à Winterthour, dessiner certains éléments qui n’étaient pas encore définis dans une couleur particulière pour les différencier. Ou pour certains produits, nous avons indiqué leurs exigences et caractéristiques, et non pas le produit exact. Il faut aussi savoir qu’il est possible de modifier les plans déposés. Lors de rénovations, c’est courant puisque nous avons souvent des surprises en phase de chantier.

Est-ce qu’au fil du temps, la recherche de matériaux et toute cette logistique inhabituelle sont tout de même devenues plus accessible?

Oui. Jusqu’en 2019, le bureau d’architecture devait s’occuper de tout. Nous allions chercher les matériaux, soit dans des stocks d’invendus, soit dans les bourses de matériaux, ces fameux intermédiaires du réemploi. C’était une lourde charge. C’est la raison pour laquelle Zirkular est née, L’entreprise s’occupe de la composante réemploi, de l’esquisse au chantier. Cela nous permet de nous consacrer plus pleinement à notre travail d’architecte.

C’est un investissement dans l’humain, dans la transmission d’un savoir-faire à un niveau on ne peut plus local. C’est en quelque sorte un retour vers plus d’artisanat. Cela va donc souvent dans le sens des entreprises passionnées par leur métier.

À part Zirkular, qui a été créée pour aider à la bonne réalisation de ce type de démarche, qu’en est-il des entreprises de construction avec lesquelles vous travaillez? Sont-elles toutes immédiatement partantes?

De nombreuses entreprises sont d’abord sur la défensive, et ne veulent pas changer leurs habitudes. Mais souvent, après discussion, elles comprennent l’intérêt du réemploi, en tant que tel, mais surtout pour les entrepreneurs. On investit notre budget dans la main-d’œuvre locale plutôt que dans la production de nouveaux produits, malheureusement souvent importés. C’est un investissement dans l’humain, dans la transmission d’un savoir-faire à un niveau un peu plus local. C’est en quelque sorte un retour vers plus d’artisanat. Cela va donc souvent dans le sens des entrepreneurs passionnés par leur métier.

Votre démarche produit beaucoup moins de déchets pour rénover. Mais une fois le travail effectué, est-ce qu’un bâtiment rénové aura une aussi bonne efficience énergétique qu’un nouveau bâtiment ou qu’un bâtiment rénové de manière classique?

Oui, c’est possible. Cela dépend bien sûr des choix des matériaux et de la mise en œuvre. Par exemple, si on utilise des chutes de laine de roche pour isoler et qu’elles sont bien installées, la même épaisseur aura la même efficacité.
Par ailleurs, les bâtiments ainsi rénovés peuvent avoir une plus longue durée de vie: les matériaux anciens sont souvent de meilleure qualité et peuvent être réparés, ce qui est moins souvent le cas avec les matériaux actuels. Prenons une nouvelle fenêtre PVC, elle aura un prix équivalent à celui d’une fenêtre bois-bois de récupération, mais une durée de vie plus courte.
Il ne faut pas oublier de prendre en compte l’énergie grise nécessaire pour produire et éliminer les matériaux neufs lorsqu’on fait un bilan énergétique. On est souvent surpris du résultat!

Qu’en est-il des garanties?

C’est une question et une inquiétude récurrente. Il ne faut pas sous-estimer l’importance des garanties, mais plutôt chercher le dialogue entre les personnes concernées: maîtrise d’ouvrage et entreprises. C’est une «simple» question d’évaluation et de répartition des risques. La plupart du temps, on trouve une solution. Par exemple, les radiateurs achetés dans une bourse aux matériaux ne sont en principe pas garantis. Leur état peut par contre être très facilement jugé par un spécialise et le risque de défaut est négligeable. De plus, l’installation elle-même, les conduits, sont garantis par l’entreprise qui fait le montage.
Il faut oser être créatif. La gestion du risque peut être réglée de manière très pragmatique. Si l’expertise de luminaire est coûteuse, alors que l’objet de seconde main est bon marché, il vaut mieux constituer un petit stock de réserve, par exemple 10% qui pourra être utilisé dans le cas d’une panne irréparable.

Pour finir, est-ce qu’un rendement est possible dans ces projets?

Oui, ça fonctionne, certains de nos projets en sont la preuve. Nous travaillons avec des caisses de pension pour lesquelles les rendements ne sont pas négociables. Et nous sommes persuadés que le système va nécessairement changer, nos valeurs vont évoluer et nous pourrons atteindre de meilleures proportions de réemploi, et cela à coût équivalent.

Ressources | Bourses aux matériaux de construction et d’aménagement

  • countdown2030.ch | s’engage pour une culture de la construction de haut niveau et qui a de l’avenir
  • cirkla.ch/fr | pour le réemploi dans la construction
  • useagain.ch | la plateforme qui facilite le réemploi dans le secteur de la construction
  • sumami.ch | les villes comme entrepôts de matières premières
  • zirkular.net ( en allemand) | bureau d’études pour la construction circulaire
  • materiuum.ch | Association genevoise ayant pour mission la préservation des ressources naturelles
  • syphon.ch | une intégration sociale par la réutilisation d’éléments de construction et d’autres prestations de service
  • salza.ch | pour le réemploi d’éléments de construction
  • bauteilladen.ch (en allemand) | le marché en ligne pour des composants de seconde main de qualité
  • la-ressourcerie.ch | centre de compétences fribourgeois du réemploi
  • protravail.ch/ promaison | pièces démontées, recyclées et fières de l’être
  • sam-basel.org | SAM-Musée Suisse d’Architecture, Bâle

Extrait de la Revue HabitatDurable 70

L'Auteure

Muriel Denzler
Redactrice HabitatDurable
ad Interim

neige

En période hivernale, il n’est pas rare que le paysage se couvre d’un beau manteau blanc. Mais au-delà de l’émerveillement, l’obligation de déneiger ramène vite à la réalité. Mais qui du propriétaire ou du locataire est responsable?

En général, ce sont les communes qui effectuent le déneigement sur la voie publique. La question reste pourtant plus complexe en ce qui concerne les voies privées.

Responsabilité du propriétaire

En principe, le propriétaire est responsable du déneigement. Selon l’art 58.al.1 du Code des obligations «Le propriétaire d’un bâtiment ou de tout autre ouvrage répond du dommage causé…par le défaut d’entretien». Il est donc dans l’obligation de garantir un accès sécurisé et est responsable en cas de dommage sur un tiers. Lorsque le bien est loué, il doit entretenir le bien dans un état approprié à l’usage. L’entretien passe également par le déneigement des parties communes, des sorties et entrées, et des places de stationnement qui ne sont pas louées directement par des locataires. Le propriétaire peut par ailleurs déléguer ces tâches à une conciergerie.

En résumé, que ce soit pour sa propre maison ou pour des biens immobiliers qu’il loue, le propriétaire est tenu de déneiger et surtout sera jugé responsable en cas d’accident ou de dommages sur un tiers s’il n’a pas garanti un accès suffisamment sécurisé.

Mais que se passe-t-il en cas de droit de passage? Si un droit de passage est inscrit dans le registre foncier, alors ce n’est pas au propriétaire de s’occuper de son entretien, mais plutôt à l’ayant droit. Une seule exception permettrait à l’ayant droit de partager les frais d’entretien: Si le propriétaire lui-même utilise ce droit de passage.

Responsabilité du locataire

Bien que le propriétaire soit responsable dans la majeure partie des cas, il existe certaines exceptions ou le locataire doit effectuer le déneigement. Le locataire est responsable des zones suivantes: Le balcon, la terrasse et la place de stationnement qu’il loue. Tous les chemins et lieux que seul lui utilisent, doivent être déneiges par ses soins. Dans le cas où le locataire loue une maison individuelle, alors il est tenu d’effectuer le déneigement complet.

Il peut également être responsable du déneigement s’il existe une clause dans le contrat de bail.

Spécificités du déneigement

Bien que ce sujet puisse paraître léger, il apporte avec lui beaucoup de questionnements. Par exemple, qui est chargé de déneiger les trottoirs devant la propriété?

Dans le cas des trottoirs, c’est au propriétaire qu’incombe la tâche. Lorsque les conditions sont difficiles, il doit au minimum laisser la place pour deux personnes, c’est-à-dire 80 cm de large. En cas de blessure par un tiers, il est tenu responsable même dans les cas ou il a délégué la tâche au concierge. Il peut poser un panneau d’avertissement afin de faire appel à la prudence des piétons, mais ne sera pas exonérer de sa responsabilité en cas d’accident.

Dans tous les cas, que ce soit le propriétaire, le concierge ou le locataire qui déneige, il doit s’assurer de ne pas disposer des masses de neige sur la voie publique ou sur la propriété d’un tiers. Il est donc recommandé de faire attention d’entreposer la neige dans un lieu approprié.

Au-delà des trottoirs, le propriétaire doit également s’assurer de la sécurité des toits. Une solution possible serait d’installer un garde de neige sur le toit coté rue afin d’éviter des chutes de neige ou de stalactites qui peuvent blesser les passants.

Qui est responsable du déneigement dans les Propriétés par Étages?

Le cas des PPE peut amener de questionnements en termes de responsabilité en cas de déneigement. En théorie, c’est la communauté des propriétaires qui est responsable. Cependant, si rien n’est mentionné dans le règlement, alors personne n’est réellement en charge du déneigement. Il est conseillé d’inscrire dans un procès- verbal une clause qui inscrit de façon claire et après consensus, les conditions de déneigement, que ce soit par l’intervention d’un tiers ou par un tournus entre propriétaires.

Enfin, que ce soit au propriétaire, au locataire ou à un tiers de déneiger, l’obligation ne s’applique qu’entre 7h et 21h.

Compteurs individuels de chauffage: propriétaires responsables, agissez!

En suisse, les bâtiments représentent environ 45% de la consommation d’énergie totale du pays.

La moitié de cette consommation peut être imputée au chauffage des locaux et de l’eau chaude. Dans les immeubles plus anciens, la part relative au chauffage des locaux est prépondérante par rapport à celle de l’eau. Tous les bâtiments ne peuvent être rénovés et isolés rapidement, il est donc urgent d’adopter des solutions moins radicales, mais permettant néanmoins d’importantes économies d’énergie.

Il est démontré que, lorsque le principe du consommateur-payeur est appliqué et que les habitants ont la possibilité d’adopter des comportements qui leur permettent de faire eux-mêmes des économies, la consommation d’énergie de l’immeuble peut baisser de 15 à 20 %. Pour que cela soit possible, tous les logements de l’immeuble doivent être équipés de compteurs d’énergie individuels. Les coûts initiaux d’installation sont relativement faibles, entre 50 et 100 francs par compteur, selon les fabricants. L’installation de ces compteurs individuels permet au locataire d’être conscient de sa propre consommation, ce qui a un impact positif sur sa facture de chauffage. De leur côté, les propriétaires améliorent durablement leurs immeubles et rendent ainsi leurs logements plus attractifs sur le marché. Quant aux frais d’exploitation des compteurs, qui englobent notamment les frais d’entretien et de service des appareils d’enregistrement (facturation, piles, etc.), ils doivent être intégrés au décompte annuel de chauffage.

Certaines collectivités publiques soutiennent l’installation des compteurs individuels par des aides financières. La ville de Neuchâtel accorde une subvention de 50 % des frais liés à l’équipement de compteurs individuels. À Genève, l’installation de compteurs individuels est déjà une obligation dans certains cas (nouveaux bâtiments sauf Minergie; anciens bâtiments très énergivores construits avant 1993). À Lausanne, aucune obligation n’existe pour les très nombreux anciens immeubles, mais un postulat dans ce sens vient d’être déposé au Grand Conseil.

HabitatDurable recommande donc vivement aux propriétaires d’installer des compteurs individuels d’énergie dans leurs immeubles, si ce n’est déjà fait. Le service-conseil donnera toute information utile à ce sujet.

Extrait de la Revue HabitatDurable 69

L'Auteur

Joël Desaules

Joël Desaules

avocat et médiateur
Président d’HabitatDurable Neuchâtel

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