Prise de posi­tion sur la néces­sité de réfor­mer le droit du bail et le droit fiscal

Consi­dé­ra­tions de fond

Avoir rai­son et obte­nir raison

Les lois régis­sant le droit du bail défi­nissent les règles qui consti­tuent le cadre des rela­tions contrac­tuelles entre loca­taires et bailleurs. Plus ces dis­po­si­tions sont détaillées et uni­voques, moins il y a de motifs de conflits juri­diques en cas de diver­gences de vues entre loca­taires et bailleurs, et moins les juges dis­posent d’une marge d’interprétation. Le tri­bu­nal éta­blit par exemple ce qu’est un ren­de­ment accep­table – le Tri­bu­nal fédé­ral vient du reste de chan­ger une nou­velle fois ces règles de calcul.

À l’inverse, des dis­po­si­tions trop pré­cises offrent moins de lati­tude pour conclure des arran­ge­ments indi­vi­duels ; un accord qui avan­tage les deux par­ties pour­rait ainsi ne pas être auto­risé par la loi.

En cas de litige, le bailleur qui donne son congé à un loca­taire est par­fois dans son droit. Il craint pour­tant un recours auprès de la com­mis­sion de conci­lia­tion, qui pro­po­sera cer­tai­ne­ment un pro­lon­ge­ment du délai. De même, de nom­breux loca­taires ne se défendent pas contre les hausses de loyer injus­ti­fiées, car ils redoutent une rési­lia­tion ulté­rieure à titre de repré­sailles. HabitatDurable sou­tient une moder­ni­sa­tion du droit du bail et des dis­po­si­tions uni­voques confé­rant des droits incon­tes­tables aussi bien au bailleur qu’au loca­taire ; en consé­quence, ces droits sont (ou doivent être) accep­tés par les deux parties.

Pénu­rie de loge­ments et flam­bée des loyers

C’est un fait : mal­gré la baisse des taux hypo­thé­caires et le faible ren­ché­ris­se­ment, les loyers ont conti­nué à aug­men­ter. Dans les régions urbaines, la demande excède très sou­vent l’offre, et faute d’une régle­men­ta­tion effi­cace contre les hausses de loyers abu­sives, il devient très dif­fi­cile de trou­ver un loge­ment en loca­tion à un prix abor­dable. Cette évo­lu­tion est mal­saine éga­le­ment d’un point de vue macroé­co­no­mique : parce qu’elle dimi­nue le pou­voir d’achat, ce qui nuit à notre éco­no­mie, et parce qu’en plon­geant cer­taines per­sonnes dans la pré­ca­rité finan­cière, elle oblige l’État à leur ver­ser des sub­sides qui partent direc­te­ment dans la poche des bailleurs.

La dis­po­si­tion per­met­tant d’ajuster le loyer aux mon­tants usuels dans le quar­tier ou la loca­lité risque en par­ti­cu­lier d’entraîner les loyers vers le haut. Elle doit dans tous les cas être sup­pri­mée. Lorsque le bail pré­cé­dent s’est étendu sur de longues années ou que la loca­tion fait suite à une réno­va­tion impor­tante, il convient de défi­nir un mode de cal­cul du loyer per­met­tant de cou­vrir les coûts tout en pre­nant en compte les frais acces­soires et la consti­tu­tion de réserves. Il faut déter­mi­ner s’il est néces­saire pour cela d’instaurer des loyers de réfé­rence éta­blis sur une base sta­tis­tique ou des classes d’emplacements, et le cas échéant, édic­ter des dis­po­si­tions complémentaires..

Le dif­fi­cile che­min des révi­sions du droit du bail

Ces der­nières années, plu­sieurs pro­jets de révi­sion ont échoué en réfé­ren­dum, à chaque fois parce que trop de dis­po­si­tions auraient dû être chan­gées d’un seul coup. En consé­quence, il n’y a eu ni ren­for­ce­ment du droit du bail ni allè­ge­ments pour les bailleurs.

Des réformes sont nécessaires

Ren­de­ment appro­prié / auto­risé et/ou loyers fon­dés sur les coûts réels

Le bailleur a certes le droit de faire fruc­ti­fier son capi­tal propre, mais dans les régions qui connaissent une pénu­rie de loge­ments, les loyers sont indû­ment uti­li­sés pour obte­nir des ren­de­ments très éle­vés. C’est aujourd’hui au tri­bu­nal d’établir ce qui est admis­sible en la matière. Si ce pla­fond est dépassé, le loca­taire doit à nou­veau s’adresser aux juges qui éta­bli­ront que le cal­cul du bailleur est contraire au droit.

Nous avons besoin de règles pour fixer les loyers de manière dif­fé­ren­ciée sur la base des coûts réels. Pour les immeubles anciens, il devrait être pos­sible de prendre en compte dans le cal­cul les réserves à consti­tuer en vue des réno­va­tions. En cas de prix d’achat exces­sif et spé­cu­la­tif, le ren­de­ment du capi­tal propre doit être plus for­te­ment limité.

Ajus­te­ment du loyer lors du chan­ge­ment de locataires

Au prin­temps 2021, le Tri­bu­nal fédé­ral a rendu un arrêt qui fait juris­pru­dence. Les juges ont estimé que lorsque la hausse de loyer consé­cu­tive à un chan­ge­ment de loca­taire n’excède pas 10 %, il appar­tient au loca­taire de prou­ver en quoi cette hausse est injus­ti­fiée. Dans les immeubles anciens ou à la suite d’un bail ayant couru sur une très longue période, une telle hausse peut être légi­time, voire indis­pen­sable. Le légis­la­teur doit cepen­dant intro­duire de la pré­ci­sion afin de cla­ri­fier la situa­tion pour le bailleur et le loca­taire, ce qui les dis­pen­sera d’avoir à chaque fois à s’adresser à la jus­tice. Il faut sup­pri­mer le mode de cal­cul du loyer fondé sur les loyers usuels dans la loca­lité ou le quar­tier (cf. consi­dé­ra­tions au point 2.2).

Pro­tec­tion contre la rési­lia­tion / rési­lia­tion collective

Il arrive régu­liè­re­ment que tous les loca­taires d’un bien immo­bi­lier se voient simul­ta­né­ment signi­fier leur congé en vue d’une « réno­va­tion com­plète ». Les loca­taires qui occupent les lieux depuis de longues années ont sou­vent des dif­fi­cul­tés à retrou­ver un loge­ment à un prix abor­dable. Le bailleur a en revanche une plus grande marge d’action pour fixer les loyers des nou­veaux loca­taires. Qui décide si la réno­va­tion peut se faire en plu­sieurs étapes et per­met aux loca­taires de conser­ver leur loge­ment, ou si une rési­lia­tion col­lec­tive est au contraire inévi­table ? Com­ment pro­té­ger les loge­ments abor­dables d’une approche orien­tée vers le seul profit ?

Lors de la demande de per­mis de construire, le maître d’ouvrage devrait donc prou­ver qu’une rési­lia­tion col­lec­tive est indis­pen­sable. Elle peut être plei­ne­ment indi­quée pour des rai­sons de sécu­rité. Après la rési­lia­tion col­lec­tive et une fois la réno­va­tion menée à bien, il devrait être plus facile de véri­fier si le ren­de­ment est appro­prié. Il se limi­tera à la plus-value de la chose louée, déduc­tion faite des éven­tuelles contri­bu­tions d’encouragement reçues.

Par contre, un loca­taire désa­gréable qui dérange ses voi­sins et cause des dégâts aux frais du bailleur ne devrait pas pou­voir comp­ter sur le Tri­bu­nal pour béné­fi­cier d’une géné­reuse pro­lon­ga­tion de délai.

Valeur loca­tive

HabitatDurable se pro­nonce pour une abo­li­tion de la valeur loca­tive, mais à condi­tion qu’elle soit totale, sans aucune autre pos­si­bi­lité de déduc­tion fis­cale. Certes, d’un point de vue pure­ment fis­cal, consi­dé­rée comme un revenu fic­tif, la valeur loca­tive obéit à une cer­taine logique en tant que ren­de­ment d’un capi­tal. Mais sa mise en œuvre dans les can­tons ne répond guère aux exi­gences légales et il en résulte une charge fis­cale plus éle­vée en par­ti­cu­lier pour les pro­prié­taires âgés qui n’ont pas d’hypothèque.

Les déduc­tions fis­cales pour réno­va­tions éner­gé­tiques doivent être rem­pla­cées par des sub­ven­tions. Ce sont en effet les reve­nus éle­vés qui en pro­fitent le plus. De plus, en cas de loca­tion d’un bien, le loca­taire peut deman­der que les sub­ven­tions soient prises en compte pour atté­nuer une hausse de loyer. Il convient d’harmoniser sur ce point les dis­po­si­tions légales en matière d’énergie et de fis­ca­lité lors de leurs révi­sions respectives.

Si l’on sou­haite favo­ri­ser la conser­va­tion du bâti, une solu­tion équi­table doit être trou­vée pour per­mettre aux per­sonnes pro­prié­taires de leur loge­ment de déduire leurs frais d’entretien.

HabitatDurable s’engagera vigou­reu­se­ment contre l’abolition de la valeur loca­tive si via des déduc­tions, les pro­prié­taires déjà favo­ri­sés par le fisc béné­fi­cient d’allègements sup­plé­men­taires. Les pertes de recettes fis­cales qui en décou­le­raient devront au final être épon­gées par la col­lec­ti­vité par
des hausses d’impôts.