Fin du bail

Résiliation ordinaire

Délai de résiliation
Les délais de résiliation et termes prévoient dans quels délais et pour quelle date le bail peut être résilié. Ces indications valent pour les deux parties. En matière de bail de logements, on doit respecter un délai minimum de trois mois (locaux commerciaux : 6 mois). Les parties peuvent donc convenir de délais plus longs mais jamais de délais plus courts. Pour des chambres meublées, des locaux isolés etc. d’autres délais sont appliqués.

Termes de résiliation
Les termes de résiliation indiquent les dates pour lesquelles une résiliation peut intervenir. Dans la pratique il est courant de voir la mention « Résiliation possible pour chaque fin de mois sauf le 31.12. ». Le bail peut donc être résilié pour chaque fin de mois avec un préavis de trois mois. Si le contrat ne mentionne pas de terme pour la résiliation, on applique les termes usuels qui sont le 31 mars, le 30 juin et le 30 septembre.

Résiliation extraordinaire

Il arrive que le bailleur soit confronté à une situation où il doit résilier le bail pour des raisons particulières. La raison le plus fréquente est le non-paiement du loyer ou le non-respect des obligations du locataire. Si le locataire ne paie pas son loyer dans le délai prévu, le bailleur doit lui envoyer un rappel. En règle générale, on envoie le premier rappel – pas encore recommandéentre le 5 et 10 du mois. Si le locataire n’y donne pas suite, il s’agit d’envoyer un rappel recommandé avec une annonce de résiliation de bail en cas de non-paiement. Il est donc important de savoir qu’en cas de défaut de paiement de loyer ou d’autres violations d’obligations il est possible de résilier le bail « sans délai », on parle alors de « résiliation extraordinaire ». La notion « sans délai » ne doit pas être comprise littéralement, puisqu’il y a un délai à respecter. Le locataire est donc sommé par lettre recommandée. On lui impartit un délai de 30 jours pour payer le loyer, respectivement de cesser le non-respect de ses obligations. En même temps, on lui annonce que s’il ne donne pas suite à la sommation, le contrat de bail sera résilié après un délai de 30 jours pour la fin du prochain mois. Cela signifie que le bailleur n’est pas tenu de s’en tenir aux délais et termes de résiliation qui sont prévus dans le contrat de bail et qu’il peut résilier le contrat hors délais. Comme il s’agit d’une mesure lourde il est accordé un délai de 30 jours au locataire, comme on l’a vu ci-dessus. Seulement si ce délai n’est pas respecté, le bail pourra être résilié pour la prochaine fin de mois afin d’éviter un dommage plus grand pour le bailleur.

Il est primordial que le bailleur respecte toutes les prescriptions formelles, à défaut, la résiliation du bail pourrait ne pas être valable. Cette dernière hypothèse signifierait pour le bailleur qu’il perdrait d’autres loyers parce qu’il devrait recommencer la procédure. Le formulaire pour la résiliation extraordinaire et le même que pour la résiliation ordinaire, seule la procédure qui précède la résiliation est différente.

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