Conclusion du bail

Le loyer

Le loyer est un élément de base important du contrat de bail. Par le contrat de bail, le bailleur s’engage à mettre à disposition l’usage d’un objet. Le locataire s’engage en contrepartie à payer un loyer. Dans le processus de fixation de loyer le propriétaire est libre, mais il arrive qu’aucun locataire ne soit trouvé, si le loyer est trop élevé. Dans le cas d’un loyer trop bas, le propriétaire risque de ne pas couvrir ses frais. Il est donc conseillé de calculer le loyer précisément au début du bail et de le vérifier de temps en temps.

Frais de base:
Un loyer couvrant les frais tient compte des critères suivants :

  • Prix d’achat de la maison ou de l’appartement
  • Frais étrangers (hypothèque)
  • Capital propre
  • Frais d’achat

Dépenses courantes :
Il s’agit de calculer les dépenses qui résultent de l’utilisation de l’objet. Ce sont avant tout les intérêts hypothécaires, l’intérêt du capital propre, mais aussi les assurances, impôts, provisions, amortissements. Il est possible que ces frais ne soient pas connus de manière précise, mais très souvent il est possible de les évaluer. On doit aussi tenir compte des futurs frais d’entretien et des réparations. S’il s’agit de l’achat d’un objet existant, ces données sont connues du propriétaire précédent. En cas de nouvelles constructions, on doit procéder à des comparaisons avec des objets existants.

Ces frais correspondent aux dépenses annuelles qui devront être couvertes. Ainsi, on peut calculer le montant qui doit rentrer mensuellement afin de les couvrir. Il arrive souvent qu’on ne peut pas demander le montant qu’on devrait. Cela ne signifie pas qu’il y aura une perte. Les frais de tiers peuvent être couverts mais c’est possible que la rémunération du capital propre ne soit pas couverte ou seulement couverte partiellement. Afin de garder le contrôle des frais, il est important de tenir une comptabilité minimale quant aux dépenses et aux rentrées.

La comparaison avec des objets semblables est une autre possibilité de se renseigner sur le montant du loyer. A cette fin sont consultées les données statistiques ou des plateformes de bail sur Internet ou dans des publications. Ainsi, il est possible d’avoir une comparaison avec les loyers usuels d’un lieu donné. Il est pourtant conseillé d’utiliser ces données uniquement comme comparaison, pour la raison qu’elles ne représentent pas les frais effectifs d’un objet.

Au cours de la relation de bail, des changements peuvent intervenir et cela peut avoir une incidence sur le loyer. Il est expliqué ci-après quels changements sont concernés et ce qu’il s’agit de faire.
   

Les frais accessoires

Les frais accessoires sont un élément du loyer, comme l’est le loyer net. Il est possible d’inclure ces frais accessoires dans le loyer et ainsi le total est appelé : le loyer brut. Il est plus judicieux de traiter les frais accessoires de manière séparée. Ainsi on a l’assurance que ces frais, qui sont uniquement dus à l’utilisation de l’objet, seront effectivement payés. Le bailleur s’engage ainsi à faire une fois par année un décompte des frais. Une fois que ce décompte est établi, le travail important est accompli ; ensuite il ne s’agit plus que de mettre les chiffres actualisés, ce qui ne représente pas un travail insurmontable.

Les frais accessoires comportent les frais de chauffage et d’autres frais accessoires. De l’ordonnance sur le Code des obligations ressortent les différents frais possibles qui peuvent être considérés comme frais de chauffage : par exemple l’utilisation d’énergie, les frais de ramonage, l’abonnement de service pour le chauffage, le nettoyage de la citerne etc. D’autres frais accessoires sont : les frais de concierge, l’eau, les eaux usées, l’électricité, les déchets, la télévision etc. Seuls peuvent être intégrés les postes de frais qui ont été déterminés par le contrat de bail. Tous les frais non mentionnés sont réputés inclus dans le loyer. Les réparations ne font jamais partie des frais accessoires, même s’il s’agit par exemple de réparations du chauffage. Afin de déterminer quel sera le montant des frais accessoires, il s’agit de prendre en considération des factures, des objets de comparaison ou des renseignements de fournisseurs d’électricité. Les frais accessoires effectifs peuvent être établis précisément seulement après une année, mais un acompte mensuel est demandé au locataire. Lors du décompte annuellement établi on déduit les acomptes mensuels payés du montant des frais effectif. Ainsi on obtient un solde que le locataire doit encore payer ou qui lui est remboursé. Dans la majorité des cas on trouve dans les formulaires de contrats de bail la liste des frais accessoires.

Les acomptes
Si les acomptes sont trop bas sur une assez longue période on peut les adapter. A cette fin il faut utiliser le formulaire officiel pour la notification de modifications de loyer. On ne peut donc pas se contenter d’annoncer dans le prochain décompte des frais accessoires que les acomptes seront augmentés. De plus, on ne peut pas procéder à cette adaptation chaque année, mais on doit se baser sur une valeur moyenne sur trois ans. Ce même principe est appliqué si on veut changer du système d’acomptes au système de forfait ou le contraire. Il existe des bailleurs qui gardent les acomptes artificiellement bas afin de donner l’impression au locataire que le loyer avec les frais est avantageux, mais après coup les locataires doivent payer des soldes très élevés. Cette manière de procéder est à considérer comme abusive.

Les sûretés

Dans la plupart des relations de bail, une sûreté est exigée pour garantir le loyer. Dans le cas d’un bail d’appartement il peut être exigé une caution s’élevant à maximum 3 loyers nets. Quant aux locaux commerciaux, le montant de la caution maximale n’est pas fixé. Le bailleur peut déterminer quel montant il veut exiger comme caution, pour autant que le maximum légal ne soit pas dépassé. Si une telle caution est mentionnée dans le bail, elle fait partie intégrante du contrat et le locataire est tenu de la régler. Normalement la caution doit être payée avec le premier loyer avant l’entrée en jouissance des locaux. Si le locataire n’a pas réglé la caution au début des relations de bail ou lors du moment convenu, cela équivaut à un défaut de paiement de loyer. Le bailleur n’a pas le droit de s’arroger la caution, mais cette dernière doit être versée sur un compte bloqué auprès d’une banque. Il s’agit d’un compte épargne au nom du locataire. Le compte peut seulement être débloqué si les deux parties le demandent simultanément. La caution est une garantie pour le bailleur au cas où le paiement de loyers faut défaut ou en cas de dommages imputés au locataire de la chose louée en fin de bail. La loi prévoit un compte bloqué, ainsi le bailleur ne peut pas se servir du montant de la caution, même si le locataire n’a pas payé le loyer, puisqu’il se peut que ce refus du locataire soit justifié.

Si le bailleur a une prétention fondé contre le locataire, il peut la faire valoir à l’encontre du locataire. En principe cela arrive à la fin du bail. Si la prétention n’est pas contestée mais pas non plus réglé par le locataire, le bailleur peut s’adresser à l’autorité de conciliation et exiger d’une part le paiement de la prétention et d’autre part que cette prétention soit déduite de la caution. Si la prétention est jugée bien-fondé, l’autorité de conciliation peut demander la liquidation du compte bloqué en indiquant quels montants sont à payer au bailleur et au locataire. La banque est tenue de liquider le compte sur la base d’une décision judiciaire exécutoire. Il est aussi possible que la prétention du bailleur soit reconnue et payée par le locataire. Si toutes les prétentions sont réglées, le bailleur n’a plus aucune raison de garder la caution et de s’opposer à la liquidation du compte bloqué. L’intérêt couru sur ce compte bloqué appartient au locataire et pourrait être retiré par ce dernier théoriquement chaque année.

Si une relation de bail est terminée et que le bailleur n’a pas de prétentions contre le locataire, ou si toutes ces prétentions sont réglées, la banque est tenue de verser la caution. Elle doit la verser au locataire sur demande de celui-ci dans le délai d’une année. Si le bailleur a des prétentions à l’encontre du locataire et que ce dernier cherche à gagner du temps et promet le règlement prochain, le bailleur doit annoncer à la banque avant l’écoulement d’une année que des prétentions sont encore pendantes et que la caution ne doit en aucun cas être versée au locataire. Dans ce cas le bailleur doit faire valoir sa prétention au plus vite par la voie légale.

La sûreté peut aussi être exigée en cours de bail. Il est possible que lors de la conclusion du bail aucune caution n’ait été demandée ou bien il est constaté que le montant exigé au début du bail est insuffisant parce que le locataire représente un risque. Dans ces cas il est possible de demander le règlement d’une caution pour le prochain terme. On utilisera à cette fin le formulaire cantonal agrée pour les modifications du bail.

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