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Calcul des loyers: Des rendements et des logements abordables

Existe-t-il un loyer équitable ? Un loyer qui permette aux propriétaires d’avoir un rendement sans pour autant gruger les propriétaires ? Oui, HabitatDurable/Casafair en est convaincu : avec des loyers qui couvrent les frais, l’association présente un modèle qui propose un calcul des loyers équitables pour les deux parties et qui ne se base pas sur le libre marché.

Le développement du prix des loyers est, depuis des années, un sujet éminemment politique, également au sein d’HabitatDurable (HD). La question du rendement légitime est la grande pomme de la discorde. Notre équipe de conseil est souvent confrontée à cette question lorsque les propriétaires demandent un avis sur la manière de fixer un loyer afin de ne léser aucune des deux parties.

En réponse à ce questionnement récurrent, HD lance un nouveau modèle de calcul qui présente les particularités suivantes:

tous les coûts qui incombent aux propriétaires sont pris en compte
un rendement raisonnable est inclus (rémunération du capital propre)
l’exploitation des biens immobiliers sur le long terme est garantie
la constitution de provisions affectées pour la remise en état est prévue (contrairement à d’autres modèles de calcul dans lesquels les provisions sont prélevées sur le rendement du capital propre).

Un loyer qui couvre les frais n’est pas seulement une garantie d’équité.Grâce à ce système, une relation transparente et basée sur la confiance est favorisée et permet d’avoir moins de résiliations, de logements vacants et de changements de locataires.

C’est aussi une réponse politique aux dysfonctionnements du marché immobilier. Ce calcul permet de découpler le loyer du système de l’offre et de la demande – la spirale ascendante des prix du marché est interrompue et des prix abordables sont ainsi préservés.

Loyer «fixé sur la base des coûts»

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Les Auteurs

Kathy Steiner
Directrice HabitatDurable

Nadim Chammas
Responsable d’information et des médias

Modèle de loyer «fixé sur la base des coûts»

HabitatDurable est l’association des propriétaires responsables, conscients des enjeux écologiques et sociaux. Elle recommande d’adopter le modèle de loyer “fixé sur la base des coûts”. Ce loyer est équitable pour les deux parties et garantit un financement pérenne du bien immobilier.

Les principes du modèle de loyer recommandé par HabitatDurable

Le calcul du loyer inclut tous les coûts qui incombent effectivement aux propriétaires, auxquels on ajoute un rendement raisonnable (rémunération du capital propre).
Le modèle du loyer fixé sur la base des coûts garantit l’exploitation du bien immobilier sur le long terme. Dans une optique de transparence, le modèle prévoit la constitution de provisions affectées, à la différence d’autres modèles de calcul dans lesquelles les provisions sont prélevées sur le rendement du capital propre.

Cinq facteurs entrent dans le calcul de loyer sur la base des coûts

Ces différents facteurs sont à déterminer en fonction du prix d’achat et/ou des coûts de construction, du type de construction, de l’ancienneté et de l’état de l’immeuble. L’influence de l’un ou l’autre facteur peut évoluer au cours du temps. Il convient de réexaminer régulièrement la situation et de procéder aux ajustements nécessaires le cas échéant.

Ces facteurs déterminent le calcul du loyer fixé sur la base des coûts

Frais courants
Frais d’entretien (Maintenance)	Signification	«maintien du fonctionnement des installations» grâce à des «interventions simples et régulières» (SIA 469); mesures de réparation des éléments du bâti ou remplacement des appareils ou installations.
Frais d’entretien (Maintenance)	Calcul	Forfait d’entretien correspondant à 0.5-1.5 % de la valeur du bâtiment (valeur du bâtiment neuf ou valeur d’assurance); variations selon l’âge de l’immeuble, le mode de construction, la date de construction, l’état général de l’immeuble, l’intensité de l’utilisation.

Frais d’exploitation	Signification	Découlent de l’utilisation de la parcelle ; comprennent contributions publiques, frais d’assurance et autres frais non facturés aux locataires dans les frais accessoires.
Frais d’exploitation	Calcul	Estimés de manière forfaitaire à 0.1-0.5 % du montant investi (prix d’achat et/ou de construction)

Provisions affectées pour la remise en Etat	Signification	Comprend les dépenses cycliques visant à « rétablir la sécurité et l’aptitude au service pour une durée déterminée » (SIA 469); le montant dépend de la durée de vie estimée des éléments du bâti et de leur qualité ; les provisions affectées garantissent la capacité financière à long terme.
Provisions affectées pour la remise en Etat	Calcul	Montant correspondant à 0.2-1.0 % de la valeur du bâtiment, provisionnée chaque année pour des rénovations cycliques importantes ; le montant dépend de la durée de vie attendue des éléments du bâti.

Rémunération du Capital

Rémunération du capital étranger	Signification	Découle des apports financiers externes que constituent les hypothèques et les prêts.
	Calcul	Se base sur les intérêts effectifs dus

Rémunération du capital propre (rendement)	Signification	Doit permettre d’obtenir un rendement raisonnable
	Calcul	HabitatDurable recommande un taux de rendement maximal supérieur d’un demi-pour cent (0.5%) au taux de référence actuel.

Comment calculer un loyer sur la base des coûts?

Le calcul d’un loyer sur la base des coûts est une tâche complexe et notre fiche d’information n’en donne qu’un aperçu simplifié. Les différents paramètres doivent être ajustés en fonction de l’objet mis en location. Les facteurs à prendre en compte ne sont pas les mêmes selon qu’on calcule un nouveau loyer ou qu’on vérifie le bien-fondé d’un loyer existant.

Outre les consultations individuelles, HabitatDurable propose un calculateur en ligne pour les immeubles nouvellement construits ou nouvellement acquis et pour les premières locations, lorsque les montants investis sont connus.

Service de calculateur en ligne

Pour les biens actuellement en location, les membres d’HabitatDurable peuvent s’adresser à l’équipe de conseillers et de conseillères de l’association.

Service conseil

HabitatDurable vous recommande dans tous les cas de chercher conseil auprès d’un-e professionnel-le. Vous avez ainsi la garantie que les critères sont correctement appliqués et que le loyer obtenu correspond également à l’objet loué.

Loyer «fixé sur la base des coûts»

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Hausse des taux d’interêt

Quel est l’effet, sur mon hypothèque de la hausse des taux d’interêt annoncée par la Banque nationale ?

Après le relèvement du taux directeur de 0.75 à -0.25 % par la Banque nationale suisse (BNS), beaucoup de propriétaires hésitent : vaut-il mieux conclure une hypothèque à taux fixe à long terme ou lui préférer une hypothèque à taux variable ?

Si vous souhaitez privilégier la sécurité et dormir sur vos deux oreilles, l’idéal est de conclure une ou plusieurs tranches d’hypothèques à taux fixe. Vous serez ainsi à l’abri des variations de taux pendant la durée du contrat. Vous pouvez répartir les échéances – par exemple sur 3,5,7 et / ou 10 ans – afin de réduire encore les risques de fluctuation des taux. Il est en outre possible de souscrire en complément une hypothèque variable ou une hypothèque Saron (basée sur le marché monétaire).

On peut s’attendre à de nouvelles hausses des taux d’intérêt par la Banque nationale, donc à d’autres augmentations des taux hypothécaires. Les spécialistes ne pensent toutefois pas que ceux-ci atteindront les niveaux de 2008.

En définitive, la décision dépend surtout de chaque propriétaire, selon sa marge de manœuvre financière et sa disposition à prendre des risques. Sans oublier la phase dans laquelle elle ou il se trouve au moment de conclure une hypothèque, par exemple l’acquisition d’un bien immobilier ou la prolongation d’une hypothèque à taux fixe arrivant à échéance. Nos conseillères et conseillers à la clientèle répondront volontiers à toutes vos questions dans ces domaines, lors d’un entretien personnel.

Extrait de la Revue HabitatDurable 68

L’auteur

Peter Nardo
Responsable Financement Immobilier, Banque Alternative Suisse SA, www.bas.ch