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Cal­cul des loyers: Des ren­de­ments et des loge­ments abordables

Existe-t-il un loyer équi­table ? Un loyer qui per­mette aux pro­prié­taires d’a­voir un ren­de­ment sans pour autant gru­ger les pro­prié­taires ? Oui, HabitatDurable/Casafair en est convaincu : avec des loyers qui couvrent les frais, l’as­so­cia­tion pré­sente un modèle qui pro­pose un cal­cul des loyers équi­tables pour les deux par­ties et qui ne se base pas sur le libre marché.

Le déve­lop­pe­ment du prix des loyers est, depuis des années, un sujet émi­nem­ment poli­tique, éga­le­ment au sein d’Ha­bi­tat­Du­rable (HD). La ques­tion du ren­de­ment légi­time est la grande pomme de la dis­corde. Notre équipe de conseil est sou­vent confron­tée à cette ques­tion lorsque les pro­prié­taires demandent un avis sur la manière de fixer un loyer afin de ne léser aucune des deux parties.

En réponse à ce ques­tion­ne­ment récur­rent, HD lance un nou­veau modèle de cal­cul qui pré­sente les par­ti­cu­la­ri­tés suivantes:

  • tous les coûts qui incombent aux pro­prié­taires sont pris en compte
  • un ren­de­ment rai­son­nable est inclus (rému­né­ra­tion du capi­tal propre)
  • l’ex­ploi­ta­tion des biens immo­bi­liers sur le long terme est garantie
  • la consti­tu­tion de pro­vi­sions affec­tées pour la remise en état est pré­vue (contrai­re­ment à d’autres modèles de cal­cul dans les­quels les pro­vi­sions sont pré­le­vées sur le ren­de­ment du capi­tal propre).

Un loyer qui couvre les frais n’est pas seule­ment une garan­tie d’équité.Grâce à ce sys­tème, une rela­tion trans­pa­rente et basée sur la confiance est favo­ri­sée et per­met d’a­voir moins de rési­lia­tions, de loge­ments vacants et de chan­ge­ments de locataires.

C’est aussi une réponse poli­tique aux dys­fonc­tion­ne­ments du mar­ché immo­bi­lier. Ce cal­cul per­met de décou­pler le loyer du sys­tème de l’offre et de la demande – la spi­rale ascen­dante des prix du mar­ché est inter­rom­pue et des prix abor­dables sont ainsi préservés.

Loyer «fixé sur la base des coûts»

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Les Auteurs

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Kathy Stei­ner
Direc­trice HabitatDurable

Nadim Cham­mas
Res­pon­sable d’information et des médias

Modèle de loyer «fixé sur la base des coûts»

HabitatDurable est l’as­so­cia­tion des pro­prié­taires res­pon­sables, conscients des enjeux éco­lo­giques et sociaux. Elle recom­mande d’a­dop­ter le modèle de loyer «fixé sur la base des coûts». Ce loyer est équi­table pour les deux par­ties et garan­tit un finan­ce­ment pérenne du bien immobilier. 

Les prin­cipes du modèle de loyer recom­mandé par HabitatDurable

  • Le cal­cul du loyer inclut tous les coûts qui incombent effec­ti­ve­ment aux pro­prié­taires, aux­quels on ajoute un ren­de­ment rai­son­nable (rému­né­ra­tion du capi­tal propre).
  • Le modèle du loyer fixé sur la base des coûts garan­tit l’ex­ploi­ta­tion du bien immo­bi­lier sur le long terme. Dans une optique de trans­pa­rence, le modèle pré­voit la consti­tu­tion de pro­vi­sions affec­tées, à la dif­fé­rence d’autres modèles de cal­cul dans les­quelles les pro­vi­sions sont pré­le­vées sur le ren­de­ment du capi­tal propre.

Cinq fac­teurs entrent dans le cal­cul de loyer sur la base des coûts

Ces dif­fé­rents fac­teurs sont à déter­mi­ner en fonc­tion du prix d’a­chat et/ou des coûts de construc­tion, du type de construc­tion, de l’an­cien­neté et de l’é­tat de l’im­meuble. L’in­fluence de l’un ou l’autre fac­teur peut évo­luer au cours du temps. Il convient de réexa­mi­ner régu­liè­re­ment la situa­tion et de pro­cé­der aux ajus­te­ments néces­saires le cas échéant.

Ces fac­teurs déter­minent le cal­cul du loyer fixé sur la base des coûts

Frais cou­rants

Frais d’en­tre­tien (Main­te­nance)

  • Signi­fi­ca­tion

«main­tien du fonc­tion­ne­ment des ins­tal­la­tions» grâce à des «inter­ven­tions simples et régu­lières» (SIA 469); mesures de répa­ra­tion des élé­ments du bâti ou rem­pla­ce­ment des appa­reils ou installations.

  • Cal­cul

For­fait d’en­tre­tien cor­res­pon­dant à 0.5−1.5 % de la valeur du bâti­ment (valeur du bâti­ment neuf ou valeur d’as­su­rance); varia­tions selon l’âge de l’im­meuble, le mode de construc­tion, la date de construc­tion, l’é­tat géné­ral de l’im­meuble, l’in­ten­sité de l’utilisation.

Frais d’ex­ploi­ta­tion

  • Signi­fi­ca­tion

Découlent de l’u­ti­li­sa­tion de la par­celle ; com­prennent contri­bu­tions publiques, frais d’as­su­rance et autres frais non fac­tu­rés aux loca­taires dans les frais accessoires.

  • Cal­cul

Esti­més de manière for­fai­taire à 0.1−0.5 % du mon­tant investi (prix d’a­chat et/ou de construction)

Pro­vi­sions affec­tées pour la remise en Etat

  • Signi­fi­ca­tion

Com­prend les dépenses cycliques visant à « réta­blir la sécu­rité et l’ap­ti­tude au ser­vice pour une durée déter­mi­née » (SIA 469); le mon­tant dépend de la durée de vie esti­mée des élé­ments du bâti et de leur qua­lité ; les pro­vi­sions affec­tées garan­tissent la capa­cité finan­cière à long terme.

  • Cal­cul

Mon­tant cor­res­pon­dant à 0.2−1.0 % de la valeur du bâti­ment, pro­vi­sion­née chaque année pour des réno­va­tions cycliques impor­tantes ; le mon­tant dépend de la durée de vie atten­due des élé­ments du bâti.

Rému­né­ra­tion du Capital 

Rému­né­ra­tion du capi­tal étranger

  • Signi­fi­ca­tion

Découle des apports finan­ciers externes que consti­tuent les hypo­thèques et les prêts.

  • Cal­cul

Se base sur les inté­rêts effec­tifs dus

Rému­né­ra­tion du capi­tal propre (ren­de­ment)

  • Signi­fi­ca­tion

Doit per­mettre d’ob­te­nir un ren­de­ment raisonnable

  • Cal­cul

HabitatDurable recom­mande un taux de ren­de­ment maxi­mal supé­rieur d’un demi-pour cent (0.5%) au taux de réfé­rence actuel.

Com­ment cal­cu­ler un loyer sur la base des coûts?

Le cal­cul d’un loyer sur la base des coûts est une tâche com­plexe et notre fiche d’in­for­ma­tion n’en donne qu’un aperçu sim­pli­fié. Les dif­fé­rents para­mètres doivent être ajus­tés en fonc­tion de l’ob­jet mis en loca­tion. Les fac­teurs à prendre en compte ne sont pas les mêmes selon qu’on cal­cule un nou­veau loyer ou qu’on véri­fie le bien-fondé d’un loyer existant.

Outre les consul­ta­tions indi­vi­duelles, HabitatDurable pro­pose un cal­cu­la­teur en ligne pour les immeubles nou­vel­le­ment construits ou nou­vel­le­ment acquis et pour les pre­mières loca­tions, lorsque les mon­tants inves­tis sont connus.

Ser­vice de cal­cu­la­teur en ligne 

Pour les biens actuel­le­ment en loca­tion, les membres d’Ha­bi­tat­Du­rable peuvent s’a­dres­ser à l’é­quipe de conseillers et de conseillères de l’association.

Ser­vice conseil 

HabitatDurable vous recom­mande dans tous les cas de cher­cher conseil auprès d’un‑e pro­fes­sion­nel-le. Vous avez ainsi la garan­tie que les cri­tères sont cor­rec­te­ment appli­qués et que le loyer obtenu cor­res­pond éga­le­ment à l’ob­jet loué.

Loyer «fixé sur la base des coûts»

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Eigenmietwert

Hausse des taux d’interêt

Quel est l’ef­fet, sur mon hypo­thèque de la hausse des taux d’in­te­rêt annon­cée par la Banque nationale ?

Après le relè­ve­ment du taux direc­teur de 0.75 à ‑0.25 % par la Banque natio­nale suisse (BNS), beau­coup de pro­prié­taires hésitent : vaut-il mieux conclure une hypo­thèque à taux fixe à long terme ou lui pré­fé­rer une hypo­thèque à taux variable ?

Si vous sou­hai­tez pri­vi­lé­gier la sécu­rité et dor­mir sur vos deux oreilles, l’i­déal est de conclure une ou plu­sieurs tranches d’hy­po­thèques à taux fixe. Vous serez ainsi à l’a­bri des varia­tions de taux pen­dant la durée du contrat. Vous pou­vez répar­tir les échéances – par exemple sur 3,5,7 et / ou 10 ans – afin de réduire encore les risques de fluc­tua­tion des taux. Il est en outre pos­sible de sous­crire en com­plé­ment une hypo­thèque variable ou une hypo­thèque Saron (basée sur le mar­ché monétaire).

On peut s’at­tendre à de nou­velles hausses des taux d’in­té­rêt par la Banque natio­nale, donc à d’autres aug­men­ta­tions des taux hypo­thé­caires. Les spé­cia­listes ne pensent tou­te­fois pas que ceux-ci attein­dront les niveaux de 2008.

En défi­ni­tive, la déci­sion dépend sur­tout de chaque pro­prié­taire, selon sa marge de manœuvre finan­cière et sa dis­po­si­tion à prendre des risques. Sans oublier la phase dans laquelle elle ou il se trouve au moment de conclure une hypo­thèque, par exemple l’ac­qui­si­tion d’un bien immo­bi­lier ou la pro­lon­ga­tion d’une hypo­thèque à taux fixe arri­vant à échéance. Nos conseillères et conseillers à la clien­tèle répon­dront volon­tiers à toutes vos ques­tions dans ces domaines, lors d’un entre­tien personnel.

Extrait de la Revue HabitatDurable 68 

L’au­teur

Peter Nardo
Res­pon­sable Finan­ce­ment Immo­bi­lier, Banque Alter­na­tive Suisse SA, www.bas.ch

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