loyer équitable Archives – HabitatDurable

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Cal­cul des loyers: Des ren­de­ments et des loge­ments abordables

Existe-t-il un loyer équi­table ? Un loyer qui per­mette aux pro­prié­taires d’a­voir un ren­de­ment sans pour autant gru­ger les pro­prié­taires ? Oui, HabitatDurable/Casafair en est convaincu : avec des loyers qui couvrent les frais, l’as­so­cia­tion pré­sente un modèle qui pro­pose un cal­cul des loyers équi­tables pour les deux par­ties et qui ne se base pas sur le libre marché.

Le déve­lop­pe­ment du prix des loyers est, depuis des années, un sujet émi­nem­ment poli­tique, éga­le­ment au sein d’Ha­bi­tat­Du­rable (HD). La ques­tion du ren­de­ment légi­time est la grande pomme de la dis­corde. Notre équipe de conseil est sou­vent confron­tée à cette ques­tion lorsque les pro­prié­taires demandent un avis sur la manière de fixer un loyer afin de ne léser aucune des deux parties.

En réponse à ce ques­tion­ne­ment récur­rent, HD lance un nou­veau modèle de cal­cul qui pré­sente les par­ti­cu­la­ri­tés suivantes:

  • tous les coûts qui incombent aux pro­prié­taires sont pris en compte
  • un ren­de­ment rai­son­nable est inclus (rému­né­ra­tion du capi­tal propre)
  • l’ex­ploi­ta­tion des biens immo­bi­liers sur le long terme est garantie
  • la consti­tu­tion de pro­vi­sions affec­tées pour la remise en état est pré­vue (contrai­re­ment à d’autres modèles de cal­cul dans les­quels les pro­vi­sions sont pré­le­vées sur le ren­de­ment du capi­tal propre).

Un loyer qui couvre les frais n’est pas seule­ment une garan­tie d’équité.Grâce à ce sys­tème, une rela­tion trans­pa­rente et basée sur la confiance est favo­ri­sée et per­met d’a­voir moins de rési­lia­tions, de loge­ments vacants et de chan­ge­ments de locataires.

C’est aussi une réponse poli­tique aux dys­fonc­tion­ne­ments du mar­ché immo­bi­lier. Ce cal­cul per­met de décou­pler le loyer du sys­tème de l’offre et de la demande – la spi­rale ascen­dante des prix du mar­ché est inter­rom­pue et des prix abor­dables sont ainsi préservés.

Loyer «fixé sur la base des coûts»

A télé­char­ger

Les Auteurs

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Kathy Stei­ner
Direc­trice HabitatDurable

Nadim Cham­mas
Res­pon­sable d’information et des médias

Modèle de loyer «fixé sur la base des coûts»

HabitatDurable est l’as­so­cia­tion des pro­prié­taires res­pon­sables, conscients des enjeux éco­lo­giques et sociaux. Elle recom­mande d’a­dop­ter le modèle de loyer «fixé sur la base des coûts». Ce loyer est équi­table pour les deux par­ties et garan­tit un finan­ce­ment pérenne du bien immobilier. 

Les prin­cipes du modèle de loyer recom­mandé par HabitatDurable

  • Le cal­cul du loyer inclut tous les coûts qui incombent effec­ti­ve­ment aux pro­prié­taires, aux­quels on ajoute un ren­de­ment rai­son­nable (rému­né­ra­tion du capi­tal propre).
  • Le modèle du loyer fixé sur la base des coûts garan­tit l’ex­ploi­ta­tion du bien immo­bi­lier sur le long terme. Dans une optique de trans­pa­rence, le modèle pré­voit la consti­tu­tion de pro­vi­sions affec­tées, à la dif­fé­rence d’autres modèles de cal­cul dans les­quelles les pro­vi­sions sont pré­le­vées sur le ren­de­ment du capi­tal propre.

Cinq fac­teurs entrent dans le cal­cul de loyer sur la base des coûts

Ces dif­fé­rents fac­teurs sont à déter­mi­ner en fonc­tion du prix d’a­chat et/ou des coûts de construc­tion, du type de construc­tion, de l’an­cien­neté et de l’é­tat de l’im­meuble. L’in­fluence de l’un ou l’autre fac­teur peut évo­luer au cours du temps. Il convient de réexa­mi­ner régu­liè­re­ment la situa­tion et de pro­cé­der aux ajus­te­ments néces­saires le cas échéant.

Ces fac­teurs déter­minent le cal­cul du loyer fixé sur la base des coûts

Frais cou­rants

Frais d’en­tre­tien (Main­te­nance)

  • Signi­fi­ca­tion

«main­tien du fonc­tion­ne­ment des ins­tal­la­tions» grâce à des «inter­ven­tions simples et régu­lières» (SIA 469); mesures de répa­ra­tion des élé­ments du bâti ou rem­pla­ce­ment des appa­reils ou installations.

  • Cal­cul

For­fait d’en­tre­tien cor­res­pon­dant à 0.5−1.5 % de la valeur du bâti­ment (valeur du bâti­ment neuf ou valeur d’as­su­rance); varia­tions selon l’âge de l’im­meuble, le mode de construc­tion, la date de construc­tion, l’é­tat géné­ral de l’im­meuble, l’in­ten­sité de l’utilisation.

Frais d’ex­ploi­ta­tion

  • Signi­fi­ca­tion

Découlent de l’u­ti­li­sa­tion de la par­celle ; com­prennent contri­bu­tions publiques, frais d’as­su­rance et autres frais non fac­tu­rés aux loca­taires dans les frais accessoires.

  • Cal­cul

Esti­més de manière for­fai­taire à 0.1−0.5 % du mon­tant investi (prix d’a­chat et/ou de construction)

Pro­vi­sions affec­tées pour la remise en Etat

  • Signi­fi­ca­tion

Com­prend les dépenses cycliques visant à « réta­blir la sécu­rité et l’ap­ti­tude au ser­vice pour une durée déter­mi­née » (SIA 469); le mon­tant dépend de la durée de vie esti­mée des élé­ments du bâti et de leur qua­lité ; les pro­vi­sions affec­tées garan­tissent la capa­cité finan­cière à long terme.

  • Cal­cul

Mon­tant cor­res­pon­dant à 0.2−1.0 % de la valeur du bâti­ment, pro­vi­sion­née chaque année pour des réno­va­tions cycliques impor­tantes ; le mon­tant dépend de la durée de vie atten­due des élé­ments du bâti.

Rému­né­ra­tion du Capital 

Rému­né­ra­tion du capi­tal étranger

  • Signi­fi­ca­tion

Découle des apports finan­ciers externes que consti­tuent les hypo­thèques et les prêts.

  • Cal­cul

Se base sur les inté­rêts effec­tifs dus

Rému­né­ra­tion du capi­tal propre (ren­de­ment)

  • Signi­fi­ca­tion

Doit per­mettre d’ob­te­nir un ren­de­ment raisonnable

  • Cal­cul

HabitatDurable recom­mande un taux de ren­de­ment maxi­mal supé­rieur d’un demi-pour cent (0.5%) au taux de réfé­rence actuel.

Com­ment cal­cu­ler un loyer sur la base des coûts?

Le cal­cul d’un loyer sur la base des coûts est une tâche com­plexe et notre fiche d’in­for­ma­tion n’en donne qu’un aperçu sim­pli­fié. Les dif­fé­rents para­mètres doivent être ajus­tés en fonc­tion de l’ob­jet mis en loca­tion. Les fac­teurs à prendre en compte ne sont pas les mêmes selon qu’on cal­cule un nou­veau loyer ou qu’on véri­fie le bien-fondé d’un loyer existant.

Outre les consul­ta­tions indi­vi­duelles, HabitatDurable pro­pose un cal­cu­la­teur en ligne pour les immeubles nou­vel­le­ment construits ou nou­vel­le­ment acquis et pour les pre­mières loca­tions, lorsque les mon­tants inves­tis sont connus.

Ser­vice de cal­cu­la­teur en ligne 

Pour les biens actuel­le­ment en loca­tion, les membres d’Ha­bi­tat­Du­rable peuvent s’a­dres­ser à l’é­quipe de conseillers et de conseillères de l’association.

Ser­vice conseil 

HabitatDurable vous recom­mande dans tous les cas de cher­cher conseil auprès d’un‑e pro­fes­sion­nel-le. Vous avez ainsi la garan­tie que les cri­tères sont cor­rec­te­ment appli­qués et que le loyer obtenu cor­res­pond éga­le­ment à l’ob­jet loué.

Loyer «fixé sur la base des coûts»

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Eigenmietwert

Hausse des taux d’interêt

Quel est l’ef­fet, sur mon hypo­thèque de la hausse des taux d’in­te­rêt annon­cée par la Banque nationale ?

Après le relè­ve­ment du taux direc­teur de 0.75 à ‑0.25 % par la Banque natio­nale suisse (BNS), beau­coup de pro­prié­taires hésitent : vaut-il mieux conclure une hypo­thèque à taux fixe à long terme ou lui pré­fé­rer une hypo­thèque à taux variable ?

Si vous sou­hai­tez pri­vi­lé­gier la sécu­rité et dor­mir sur vos deux oreilles, l’i­déal est de conclure une ou plu­sieurs tranches d’hy­po­thèques à taux fixe. Vous serez ainsi à l’a­bri des varia­tions de taux pen­dant la durée du contrat. Vous pou­vez répar­tir les échéances – par exemple sur 3,5,7 et / ou 10 ans – afin de réduire encore les risques de fluc­tua­tion des taux. Il est en outre pos­sible de sous­crire en com­plé­ment une hypo­thèque variable ou une hypo­thèque Saron (basée sur le mar­ché monétaire).

On peut s’at­tendre à de nou­velles hausses des taux d’in­té­rêt par la Banque natio­nale, donc à d’autres aug­men­ta­tions des taux hypo­thé­caires. Les spé­cia­listes ne pensent tou­te­fois pas que ceux-ci attein­dront les niveaux de 2008.

En défi­ni­tive, la déci­sion dépend sur­tout de chaque pro­prié­taire, selon sa marge de manœuvre finan­cière et sa dis­po­si­tion à prendre des risques. Sans oublier la phase dans laquelle elle ou il se trouve au moment de conclure une hypo­thèque, par exemple l’ac­qui­si­tion d’un bien immo­bi­lier ou la pro­lon­ga­tion d’une hypo­thèque à taux fixe arri­vant à échéance. Nos conseillères et conseillers à la clien­tèle répon­dront volon­tiers à toutes vos ques­tions dans ces domaines, lors d’un entre­tien personnel.

Extrait de la Revue HabitatDurable 68 

L’au­teur

Peter Nardo
Res­pon­sable Finan­ce­ment Immo­bi­lier, Banque Alter­na­tive Suisse SA, www.bas.ch

Conseils pour faire face à la pénu­rie éner­gé­tique: Fiche d’information pour les bailleurs et baille­resses de logements

L’augmentation du prix de l’énergie et les incer­ti­tudes qui pèsent sur les évo­lu­tions futures affectent les ménages et com­pliquent l’estimation des frais acces­soires à ins­crire au bud­get. Il y a plu­sieurs manières de fac­tu­rer ces frais, ordi­nai­re­ment soit en impu­tant les coûts effec­tifs aux loca­taires sur la base d’un décompte détaillé, soit en pré­le­vant un mon­tant for­fai­taire. Si les frais acces­soires sont inclus dans le loyer, nous vous recom­man­dons de prendre conseil auprès d’un·e professionnel·le.

Lorsque les loca­taires s’acquittent des frais acces­soires via un mon­tant for­fai­taire selon l’art. 4 OBLF, le bailleur ou la baille­resse sup­porte le risque d’un ren­ché­ris­se­ment de l’énergie. Il lui incombe de payer les sur­coûts qui en résultent. Les for­faits sont cal­cu­lés à par­tir des valeurs moyennes des trois années pré­cé­dentes. La hausse du for­fait ne com­pense donc celle des prix qu’avec un temps de retard, et ne peut être rétro­ac­tive. Cette modi­fi­ca­tion uni­la­té­rale du contrat doit obli­ga­toi­re­ment être com­mu­ni­quée au moyen de la for­mule offi­cielle avec effet à l’échéance du pro­chain délai de congé. Les loca­taires sont libres de la contes­ter. HabitatDurable recom­mande d’abandonner le modèle du for­fait et de pas­ser à la fac­tu­ra­tion des frais acces­soires effec­tifs avec ver­se­ment d’acomptes.

Dans ce cas, les loca­taires s’acquittent des frais acces­soires effec­tifs et versent un acompte men­suel. Le bailleur ou la baille­resse éta­blit un décompte annuel. Si cela vous semble trop com­pli­qué, vous pou­vez confier cette tâche à un·e professionnel·le de notre réseau de conseil. N’hésitez pas à nous contac­ter à ce sujet !

Si vous appli­quez déjà le sys­tème des acomptes, des ver­se­ments com­plé­men­taires consé­quents seront très pro­ba­ble­ment exi­gibles à la fin de la période de chauf­fage. Le bailleur ou la baille­resse ont tout inté­rêt à véri­fier sans tar­der le mon­tant des frais acces­soires à venir et à adap­ter les acomptes si néces­saire. Le plus simple est d’obtenir une aug­men­ta­tion volon­taire de la part des loca­taires. Pro­po­sez-leur par cour­rier (com­pre­nant un cou­pon-réponse) de ver­ser un sup­plé­ment d’un mon­tant fixe ou à choix à par­tir d’une cer­taine date. Le bailleur ou la baille­resse peut aussi ajus­ter les acomptes par une modi­fi­ca­tion uni­la­té­rale du contrat de bail com­mu­ni­quée avec la for­mule offi­cielle en obser­vant le délai de congé.

HabitatDurable recom­mande dans tous les cas de prendre les devants et d’informer pré­ven­ti­ve­ment les loca­taires de manière trans­pa­rente sur l’évolution des frais acces­soires. Une aug­men­ta­tion tem­po­raire pour cause de hausse du prix des com­bus­tibles fos­siles sera mieux accep­tée s’il est prévu de rem­pla­cer le sys­tème de chauf­fage par une solu­tion plus écologique.

HabitatDurable vous conseille en outre de

  • rap­pe­ler régu­liè­re­ment aux loca­taires ce qu’ils peuvent faire pour éco­no­mi­ser l’énergie ;

  • gérer la consom­ma­tion d’énergie en contrô­lant les efforts d’économie et en infor­mant pério­di­que­ment les loca­taires des pro­grès réa­li­sés ; cela met en confiance et aide à se motiver ;

  • fac­tu­rer les frais de chauf­fage et d’eau indé­pen­dam­ment de la consom­ma­tion, lorsque cela est pos­sible sans trop de tracas ;

  • prendre contact suf­fi­sam­ment tôt avec ses loca­taires, lorsqu’une hausse des frais acces­soires est en vue.

  • En cas de doute, faites exa­mi­ner le contrat de bail par un·e professionnel·le pour vous assu­rer qu’il est conforme à la juris­pru­dence en vigueur.

L’Au­teur

Nadim Cham­mas
Rédac­teur

Tra­duc­tion

Béné­dicte Savary

Plus de conseils pour les bailleurs et baille­resses de logements

Docu­ments

Conseils pour faire face à la pénu­rie d’énergie: Fiche d’information pour les per­sonnes pro­prié­taires de leur logement

HabitatDurable vous recom­mande une série de mesures appli­cables sans tar­der pour pal­lier la pénu­rie et atteindre l’objectif fixé par la Confé­dé­ra­tion, qui table sur une réduc­tion de 15 % de la consom­ma­tion d’énergie des ménages suisses. Les pistes sug­gé­rées vous invitent à entre­prendre rapi­de­ment les pre­mières démarches et devraient vous encou­ra­ger à abor­der d’autres étapes par la suite. Ces recom­man­da­tions n’ont rien de nou­veau, mais elles mettent le doigt sur des habi­tudes de consom­ma­tion qui nous sont chères (à tous les sens du terme) et conduisent à un énorme gas­pillage d’énergie. En agis­sant tous et toutes dès main­te­nant, nous nous épar­gnons de gros pro­blèmes, éco­no­mi­sons de l’argent et pro­té­geons notre cli­mat et notre envi­ron­ne­ment, déjà for­te­ment dégradés.

Conseils et recommandations 

Des mesures pré­ven­tives rapides à mettre en œuvre, qui peuvent dras­ti­que­ment réduire votre consom­ma­tion d’énergie

  • Iso­la­tion des fenêtres et des portes don­nant sur l’extérieur
    Véri­fiez l’isolation en coin­çant une feuille de papier entre le cadre et le bat­tant : si vous pou­vez la reti­rer lorsque la fenêtre est fer­mée, il est temps de rem­pla­cer les joints iso­lants. Vous en trou­ve­rez à bon mar­ché dans les enseignes de bricolage.

  • Volets à per­siennes
    Les volets fer­més créent un cli­mat inter­mé­diaire qui dimi­nue le refroi­dis­se­ment des vitres et amé­liore le confort du logement.

  • Aéra­tion
    Aérer géné­reu­se­ment, mais briè­ve­ment, et évi­ter de lais­ser les fenêtres ouvertes en imposte.

  • Chauf­fage
    Faites régu­liè­re­ment entre­te­nir votre chaudière.

  • Tem­pé­ra­ture des pièces
    Réglez la tem­pé­ra­ture de votre pièce à vivre à 20 degrés, à 16 degrés dans les chambres à cou­cher et à 23 degrés dans la salle de bain. Les ther­mo­mètres ne coûtent pas cher. Il est naïf de pen­ser qu’on peut se tenir chez soi en t‑shirt en hiver sans consé­quence pour l’environnement et le porte-monnaie.

  • Pompe de cir­cu­la­tion de la chau­dière
    Faites rem­pla­cer votre vieille pompe par un modèle moins gour­mand en énergie.

  • Courbe de chauffe/température de départ/abaissement noc­turne
    Véri­fiez ces para­mètres ou faites-les réini­tia­li­ser par le tech­ni­cien en charge du service.

  • Radia­teurs
    Si les radia­teurs émettent des gar­gouillis et ne chauffent plus vrai­ment, videz-les de leur air et dotez-les d’une vanne ther­mo­sta­tique pour régu­ler la four­ni­ture de chaleur.

  • Chauffe-eau
    Une tem­pé­ra­ture de 60 degrés suf­fit pour le chauffe-eau. Selon la dureté de l’eau, un détar­trage s’impose tous les 3 – 5 ans.

  • Une douche plu­tôt qu’un bain
    Rem­plir une bai­gnoire néces­site 170 litres d’eau chaude, se dou­cher seule­ment 50, et encore moins avec un pom­meau économique.

  • Lampes basse consom­ma­tion
    Rem­pla­cez les ampoules à incan­des­cence éner­gi­vores par des LED, qui existent aujourd’hui dans des desi­gns variés et s’adaptent à tous les modèles de lampes.

  • Pen­ser à éteindre la lumière
    Étei­gnez les lampes dans les pièces inuti­li­sées ou ins­tal­lez des cap­teurs de mou­ve­ment qui se char­ge­ront de gérer la lumière en l’éteignant auto­ma­ti­que­ment lorsqu’il n’y a per­sonne dans la pièce.

  • Mode veille
    Désac­ti­vez le mode veille de vos appa­reils en cas d’absence ou d’inutilisation pro­lon­gée et recou­rez à des bar­rettes mul­ti­prises munies d’un interrupteur.

  • Appa­reils ména­gers
    Rem­pla­cez votre vieux frigo et votre lave-vais­selle par les modèles les plus efficients.

  • Sèche-linge
    N’utilisez le sèche-linge que lorsque vous n’avez pas la pos­si­bi­lité de faire sécher votre linge au soleil, une source d’énergie qui ne coûte rien.

  • Réfrigérateur/Congélateur
    Ne réglez pas vos appa­reils en des­sous de 7°/- 18° degrés – moins froid, c’est mieux.

  • Lave-vais­sel­le/­lave-linge
    Choi­sis­sez un pro­gramme éco et ne faites tour­ner les appa­reils que lorsqu’ils sont vrai­ment pleins.

  • Sous-sol non habité/garage
    Étei­gnez le chauf­fage et iso­lez le pla­fond de votre cave. On trouve sur le mar­ché un grand choix de maté­riaux adé­quats faciles à ins­tal­ler soi-même.

  • Portes du loge­ment ou du cou­loir menant à la cave
    En iso­lant ces portes et y appo­sant un petit seuil si néces­saire, vous évi­te­rez les cou­rants d’air froid désa­gréables qui remontent de la cave.

  • Combles
    Vos combles sont inha­bi­tés et ne vous servent que de débar­ras ? Là aussi, l’isolation du plan­cher – qui peut être réa­li­sée soi-même – per­met de sub­stan­tielles éco­no­mies. Une bonne occa­sion de mettre de l’ordre dans le gre­nier, pour n’y conser­ver que le nécessaire.

  • Défauts d’étanchéité
    Les join­tures, par exemple entre les parois et les poutres, pré­sentent sou­vent des défauts d’étanchéité qui causent d’importantes pertes de cha­leur. Iden­ti­fiez ces fuites et bou­chez soi­gneu­se­ment les inter­stices avec du maté­riel de com­ble­ment et un tube de mastic

Abor­dez ces recom­man­da­tions judi­cieuses de manière ludique en vous fixant vos propres « objec­tifs de réduc­tion ». Dis­cu­tez-en avec vos enfants ou vos voi­sins : ils seront sûre­ment ravis de par­ti­ci­per et de s’amuser à qui épar­gnera la plus grande quan­tité d’énergie. La plu­part de ces conseils peuvent être mis en œuvre de suite et ne néces­sitent pas l’intervention d’un arti­san. Dans le cas contraire, l’investissement sera rapi­de­ment amorti grâce aux gains d’énergie. Mesu­rez, contrô­lez, com­pa­rez vos résul­tats, et réjouis­sez-vous des pro­grès accomplis.

Nous vous sou­hai­tons bon cou­rage ! N’hésitez pas à nous contac­ter en cas de ques­tion, nous nous ferons un plai­sir de vous aider.

L’au­teur

Hannes Heuberger

Hannes J. Heu­ber­ger
Conseiller HabitatDurable Pla­teau Suisse, Bau­Be­ra­tun­gen hjh, Wahlendorf

Tra­duc­tion

Béné­dicte Savary

Plus de conseils pour les pro­prié­taires* de logements

Online-Sanierungsratgeber

Le guide de réno­va­tion en ligne de Renovabene

Lorsque les charges aug­mentent, la ques­tion des réno­va­tions éner­gé­tiques devient cru­ciale. Le guide de réno­va­tion en ligne offre un accom­pa­gne­ment pour les pro­prié­taires* et les bailleurs avant, pen­dant et après les réno­va­tions éner­gé­tiques. Ce guide favo­rise les échanges avec les loca­taires et répond à toutes les ques­tions sur les réno­va­tions éner­gé­tiques en rap­port avec la com­mu­ni­ca­tion, la construc­tion, le droit et les finances.

En Suisse, le sec­teur de l’im­mo­bi­lier est res­pon­sable de plus de 40% de la consom­ma­tion d’éner­gie et d’un tiers des émis­sions de C02 du pays. Pour atteindre les objec­tifs cli­ma­tiques, il est néces­saire de réno­ver les bâti­ments, de plus en plus et le plus rapi­de­ment possible.

Les réno­va­tions éner­gé­tiques sont par­fois com­plexes et repré­sentent un défi pour toutes les per­sonnes impli­quées. Le guide en ligne de Reno­va­bene offre un accom­pa­gne­ment com­plet et sou­tient en outre les échanges avec les loca­taires. Ces échanges per­mettent notam­ment d’en­vi­sa­ger un effet posi­tif sur l’a­van­ce­ment des tra­vaux et un résul­tat satis­fai­sant des réno­va­tions. Des textes courts et pré­cis, des exemples réus­sis et des infor­ma­tions com­plé­men­taires répondent aux ques­tions les plus impor­tantes. Voici quelques exemples :

  • Quels sont les avan­tages et les incon­vé­nients de l’as­sai­nis­se­ment d’un immeuble lors­qu’il est occupé ?
  • L’as­sai­nis­se­ment éner­gé­tique de votre immeuble, vous donne-t-il du fil à retordre ?
  • Le recours à un spé­cia­liste de l’im­mo­bi­lier, vaut-il la peine pour les com­mu­ni­ca­tions avec les locataires ?
  • Quand et com­ment dois-je infor­mer les loca­taires pour la pre­mière fois d’un pro­jet de rénovation ?
  • Quelles sont les dis­po­si­tions légales à prendre en compte dans les rela­tions avec les locataires ?

Le rem­pla­ce­ment du chauf­fage, l’i­so­la­tion ther­mique et d’autres mesures sont ren­tables pour les pro­prié­taires et les loca­taires, mais repré­sentent éga­le­ment un défi. Afin d’ai­der les pro­prié­taires de loge­ments dans cette tâche, HabitatDurable par­ti­cipe au guide de réno­va­tion en ligne de Renovabene.ch. Celui-ci offre des réponses à toutes les ques­tions rela­tives à la réno­va­tion d’im­meubles locatifs.

renovabene.ch

Prix: Gra­tuit
En ligne depuis: 2020
Thèmes: Pla­ni­fi­ca­tion, réa­li­sa­tion, exploi­ta­tion, finances, droit, construc­tion et com­mu­ni­ca­tion.
Sou­tien: Ener­gie Suisse, Office fédé­rale de l’éner­gie, Office fédé­rale du Loge­ment
Par­te­naires : HabitatDurable, SVIT, zawo­net, SIG, Raif­fai­sen casa, Loge­ment Suisse, chauffezrenouvelable.ch, wohn­bau­ge­nos­sen­schaf­ten schweiz
Infor­ma­tions com­plé­men­taires: locabene.ch, le guide des réno­va­tions pour les locataires

Conseils per­so­na­li­sés

HabitatDurable-ser­vices conseils

Acces­sion à la pro­priété, ce qu’il faut savoir

La per­sonne qui sou­haite acquérir un bien immo­bi­lier grevé d’une hypothèque doit dis­po­ser en prin­cipe de 20 % de capi­tal propre. Dans le cadre de l’accession facilitée à la propriété, il est pos­sible d’utiliser ou de mettre en nan­tis­se­ment des avoirs de la caisse de pen­sion ou du 3e pilier.

Selon une étude de la Raif­fei­sen, envi­ron trois quarts de la popu­la­tion suisse ne peut plus finan­cer un achat immo­bi­lier sans aide extérieure. Les rai­sons en sont les prix de l’immobilier qui flambent et les reve­nus ou for­tunes insuf­fi­sants pour conclure une hypothèque. Les créanciers hypothécaires exigent en prin­cipe un finan­ce­ment d’au moins 20 % du prêt par des fonds propres. La moi­tié au moins de ce mon­tant doit pro­ve­nir de fonds propres autres que l’avoir épargné auprès d’une caisse de pen­sion : avoirs en liquide, épargne, titres, avances d’hoirie ou épargne pro­ve­nant du pilier 3 a. Les avoirs liés à un mon­tant de libre pas­sage, à la caisse de pen­sion ou à un pilier 3a peuvent être utilisés pour un loge­ment consti­tuant le loge­ment principal.

Extrait de la Revue HabitatDurable 67

L’au­teur :

Bern­hard Bisher-Suits,
Conseiller pour HabitatDurable

Heavy Labor

Entre­tien à la charge des loca­taires ou des bailleurs ?

La par­tie baille­resse est, de manière géné­rale, res­pon­sable de l’entretien de l’objet loué. Pour­tant, selon la loi, « le loca­taire doit (…) remé­dier à ses frais aux défauts qui peuvent être éli­mi­nés par les menus tra­vaux de net­toyage ou de répa­ra­tion in- dis­pen­sables à l’entretien nor­mal de la chose. » La loi ne four­nit pas plus de détails.

Désher­bage

Il est utile de rap­pe­ler que, depuis 2001, l’usage d’herbicides est inter­dit en Suisse sur les sur­faces miné­ra­li­sées telles que che­mins, sen­tiers, dal­lages et autres ter­rasses et toi­tures, ainsi que leurs abords. En 2020, cette inter­dic­tion a été éten­due aux bio­cides uti­li­sés contre les algues et les mousses. Cette inter­dic­tion répond au constat que le pro­duit appli­qué ne peut être absorbé que dif­fi­ci­le­ment par le sol et qu’il est en grande par­tie les­sivé et emporté jusqu’au cours d’eau ou au lac le plus proche. Pour le désher­bage des plates-bandes et pelouses, les her­bi­cides res­tent auto­ri­sés, mais il est recom­mandé d’en dimi­nuer l’usage ou même d’y renon­cer. Plu­sieurs alter­na­tives sont à dis­po­si­tion. Pré­ven­ti­ve­ment, un géo­tex­tile peut être ins­tallé avant la pose d’un dal­lage ou d’un gra­vier. Le paillage des plates-bandes évite la crois­sance des adven­tices. Pour les éli­mi­ner une fois celles-ci pré­sentes, il est conseillé de:

  • balayer régu­liè­re­ment pour enle­ver pré­ven­ti­ve­ment l’humus et les graines,
  • arra­cher les mau­vaises herbes avant la flo­rai­son afin d’éviter qu’elles dis­sé­minent leurs graines,
  • ver­ser de l’eau bouillante sur les mau­vaises herbes par­ti­cu­liè­re­ment tenaces.

Enfin, pour désher­ber les sur­faces en gra­vier, la binette à lame oscil­lante se révèle très efficace.

L’auteur

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Bar­bara Müh­le­stein
Conseillère au centre de ser­vices immo­bi­liers, HabitatDurable

Éxtrait de la Revue HabitatDurable 62

Pour une coha­bi­ta­tion paci­fique au sein de votre immeuble : com­ment gérer les loca­taires difficiles

Vous vous croyez phi­lan­thrope et fin connais­seur de la nature humaine ? Comme la plu­part de mes clients, vous pen­sez être une per­sonne tolérante et ser­viable, à l’écoute de ses sem­blables. Rien ne vous met pour­tant à l’abri d’une erreur d’appréciation au moment de signer un bail. À votre insu, vous avez fait entrer le loup dans la ber­ge­rie. Croyant avoir affaire au bon doc­teur Jekyll, vous êtes main­te­nant forcé de trai­ter avec Mis­ter Hyde. Voici une liste non exhaus­tive des problèmes aux­quels vous expose ce type de per­son­nage, assor­tie bien sûr de quelques conseils pour les prévenir ou vous en extraire.

Avant toute chose, ne lais­sez pas un loca­taire dif­ficile vous empoi­son­ner l’existence et sachez reconnaître quand la situa­tion est sans issue. Cela peut paraître logique, mais dans les faits, ce n’est pas tou­jours si simple. Si votre loca­taire vous cause des sou­cis en per­ma­nence, c’est signe qu’une ligne rouge a été fran­chie. Lorsqu’une ré­ silia­tion du bail devient inéluctable, il convient tout de même d’être atten­tif aux pièges à éviter.

1. Le loca­taire tra­cas­sier qui connaît toutes les chausse-trappes juridiques

Contes­ta­tion du loyer ini­tial: le loyer ini­tial ne doit pas excéder de plus de 10 pour cent le loyer précédent, faute de quoi le loca­taire tra­cas­sier le contes­tera dans les trente jours. Il est cepen­dant essen­tiel que vous dis­po­siez des réserves finan­cières suf­fi­santes. Après le départ d’un loca­taire, une de mes clientes a dû rem­pla­cer à ses frais une coûteuse robi­net­te­rie dont la durée nor­male d’utilisation était expirée. Le fait que le loca­taire soit à l’origine du dom­mage n’a pas été pris en compte puisque l’équipement était théorique­ ment arrivé en fin de vie. Les pro­vi­sions de loyers doivent donc pou­voir cou­vrir les mesures visant à main­te­nir la valeur de la chose louée. Conclu­sion : un loyer équitable l’est pour les deux parties.

Réclamations pour cause de défaut de la chose louée : un état des lieux détaillé d’entrée et de sor­tie et une des­crip­tion contrac­tuelle des menus tra­vaux d’entretien incom­bant au loca­taire per­ mettent de cou­per l’herbe sous les pieds des éventuels râleurs. Confiez les réparations à des pro­fes­sion­nels fiables et avertissez­ les que vous avez affaire à un loca­taire pinailleur. Atten­tion lors de la remise de l’appartement : les défauts qui n’ont pas été signalés dans l’état des lieux doivent être communiqués au loca­taire par cour­rier recom­mandé dans les trois jours. Il en va de même s’il manque une signa­ture sur l’état des lieux.

Consi­gna­tion du loyer : le loca­taire a le droit de consi­gner son loyer jusqu’à réparation d’un dé­ faut. Il doit néanmoins res­pec­ter la procédure prévue à l’art. 259g, al. 1, CO, notam­ment l’obligation d’en avi­ser à temps le bailleur.

Adap­ta­tion du loyer : le loca­taire peut-­il exi­ger que son loyer soit adapté pour tenir compte de la baisse du taux de référence alors que vous avez renoncé pen­dant des années à toute augmenta­tion quand ce taux était en hausse ? Oui, la loi le per­met. Il est cepen­dant recom­mandé de bien vé­rifier le cal­cul que vous sou­met­tra le loca­taire, car d’autres fac­teurs peuvent venir com­pen­ser la baisse invoquée. Dans un souci d’équité vis­-à-­vis de tous les loca­taires, je vous conseille de prendre les devants et de répercuter systématiquement ces fluc­tua­tions sur les loyers, à la hausse comme à la baisse.

Le piège des frais acces­soires: de nom­breux bailleurs ne savent pas qu’il convient d’indiquer dans le contrat tous les postes de charges entrant dans le cal­cul des frais acces­soires. Si vous n’en avez men­tionné que deux alors qu’il y en a dix, vous vous expo­sez à un refus de paie­ment du lo­cataire tatillon, voire à une demande de remboursement.

Vice de forme dans la résiliation : La résiliation doit s’effectuer par le biais de la for­mule offi­cielle envoyée par cour­rier recom­mandé. C’est la date de réception et non le cachet de la poste qui est déterminante pour le res­pect du délai de résiliation, une lettre recommandée étant réputée par­ venue à son des­ti­na­taire au plus tard sept jours après l’envoi. Lorsqu’il s’agit d’un loge­ment fami­lial, il est impératif d’adresser la lettre de résiliation également au ou à la par­te­naire. Il se peut que vous igno­riez tout de cette per­sonne. Dans ce cas, libel­ler le cour­rier au nom de Mon­sieur et Ma­ dame ne coûte rien, cela peut tout au plus prêter à sou­rire si cette moi­tié n’existe pas. Les vices de forme inva­lident la résiliation !

Pro­tec­tion contre la résiliation: Presque tout accord ( même extra­ju­di­ciaire ) conclu avec le loca­taire protège celui­ci contre la résiliation pour une durée de trois ans. Il est arrivé qu’un loca­taire lance chaque année une procédure contre son bailleur et obtienne de manière réitérée une tran­sac­tion de l’autorité de conci­lia­tion le met­tant à l’abri d’une résiliation. Dans ces cas, pre­nez conseil auprès d’un juriste.

Tant qu’une procédure est en cours, et cel­le­-ci peut bien s’étendre jusqu’à dix­-huit mois, le loca­taire n’est pas tenu de libérer la chose louée. On s’en prémunira en contrac­tant un bail à durée dé­ terminée.

2. Le loca­taire acariâtre qui énerve les voi­sins par son intolérance et son refus du moindre compromis

Le loca­taire a un devoir de dili­gence envers les autres voi­sins. Il ne peut pas faire grief du bruit causé par les enfants (à moins d’un défaut de construc­tion en matière d’isolation pho­nique ) . Orga­ni­sez un entre­tien avec les loca­taires en conflit ou confiez cette tâche à votre régie immo­bilière ou une ins­tance de médiation. Le cas échéant, adres­sez un aver­tis­se­ment écrit et précisez le règlement de l’immeuble. Avant que les mau­vais com­por­te­ments aient fait fuir les autres loca­taires, envi­sa­gez une séparation motivée par la sau­ve­garde de vos intérêts légitimes.

3. « Après moi le déluge » : le loca­taire qui ne prend aucun soin de la chose louée

Le devoir de dili­gence va de pair avec une res­pon­sa­bi­lité pour les dom­mages causés. Il est donc impératif que le loca­taire possède une assu­rance res­pon­sa­bi­lité civile et ait versé une cau­tion suf­fi­sante pour vous dédommager à son départ (te­ nez compte cepen­dant de la problématique de la durée de vie évoquée au point 1).

Les ser­vices d’HabitatDurable

Heu­reu­se­ment que la majo­rité des rela­tions de bail sont harmo­nieuses et ne posent pas problème. HabitatDurable tient à disposi­tion de ses membres quan­tité de contrats et for­mu­laires qui peuvent être téléchargés gra­tui­te­ment sur le site web. Nos avo­cats peuvent aussi être consultés et un conseil jusqu’à un quart d’heure est gratuit.

L’au­teure

Nirmala Maya Dias

Nir­mala Dias

médiatrice au ser­vice conseil d’HabitatDurable Suisse

Éxtrait de la Revue HabitatDurable 60

Delivery Men Unloading Boxes On Street

Droit du bail : Expul­sion de locataires

En tant que pro­prié­taire, quels aspects dois-je prendre en compte lors de l› éxpul­sion des locataires ?

Lors d’une rési­lia­tion de bail, il peut mal­heu­reu­se­ment arri­ver que le loca­taire reste dans le loge­ment et refuse de le quit­ter. Si tel est le cas, le bailleur doit pas­ser par la voie judi­ciaire et deman­der une expul­sion. Le bailleur ne peut en aucun cas mettre à la porte lui-même le loca­taire ni chan­ger lui-même la ser­rure, sinon il s’expose à des poursuites.

Les auteurs

Markus Gysi

Mar­kus Gysi
Avo­cat et notaire

Anna Pul­fer
Avo­cate

Éxtrait de la Revue HabitatDurable 61

Véri­fier les loyers et les bais­ser si nécessaire

L’Office fédé­ral du loge­ment a abaissé au début du mois de mars le taux de réfé­rence à 1,25 %. HabitatDurable recom­mande à tous les bailleurs et baille­resses de véri­fier les loyers et de les adap­ter le cas échéant. Toutes les situa­tions ne donnent pas lieu à une baisse, estime Joël Desaules, avo­cat et conseiller HabitatDurable en matière de bail.

HabitatDurable (HD) : Joël Desaules, pour quelle rai­son le taux de réfé­rence a‑t-il à nou­veau atteint une baisse record ?

Prin­ci­pa­le­ment parce que les taux hypo­thé­caires conti­nuent de bais­ser. L’Office du loge­ment cal­cule tous les trois mois le taux moyen des ins­ti­tuts hypo­thé­caires. Le résul­tat est arrondi au quart de pourcent le plus proche ce qui donne le taux de référence.

HabitatDurable conseille de véri­fier les loyers après cette nou­velle baisse. Dans quels cas une baisse de loyer est-elle indiqué ?

Les loca­taires n’ont pas droit à une baisse de loyer si le loyer couvre uni­que­ment les coûts ou si une réserve cor­res­pon­dante a été sti­pu­lée à la conclu­sion du contrat.

Selon le Tri­bu­nal fédé­ral, le ren­de­ment net d’un loge­ment ne peut pas excé­der le taux de réfé­rence de plus un demi pourcent, donc actuel­le­ment 1,75 %.

Ce qui est déter­mi­nant pour une éven­tuelle adap­ta­tion du loyer est la dif­fé­rence entre le taux de réfé­rence valable lors de la conclu­sion du bail, res­pec­ti­ve­ment lors de la der­nière adap­ta­tion du loyer et le taux de réfé­rence (actuel­le­ment 1,25 %). La manière dont le loge­ment a été financé n’est pas déter­mi­nante. Le pro­prié­taire ne peut donc pas arguer que le taux hypo­thé­caire de son emprunt est plus élevé que le taux de réfé­rence ou que la pro­por­tion entre fonds propres et hypo­thèque lui est défavorable.

Qu’en est-il si les pre­mières véri­fi­ca­tions montrent que le loyer doit être baissé ?

La baisse que les loca­taires peuvent faire valoir peut-être com­pen­sée par la prise en compte de 40 % du ren­ché­ris­se­ment cumulé (aug­men­ta­tion de l’indice des prix à la consom­ma­tion depuis la conclu­sion du bail ou la der­nière adap­ta­tion), par les hausses géné­rales des coûts et par les inves­tis­se­ments et réno­va­tions mis en oeuvre depuis la der­nière adap­ta­tion du loyer. Le enché­ris­se­ment est actuel­le­ment négli­geable, les hausses géné­rales des coûts et les inves­tis­se­ment et réno­va­tions doivent être exa­mi­nés de cas en cas. Le ser­vice conseil d’HabitatDurable est à dis­po­si­tion pour faire cette vérification.

« La manière dont le loge­ment est financé n’est pas déterminante. »

La demande de baisse de loyer ne prend pas effet immé­dia­te­ment ou rétro­ac­ti­ve­ment. Elle ne peut inter­ve­nir qu’au pro­chain terme de rési­lia­tion prévu dans le contrat. Le pro­chain terme est sou­vent fixé à trois mois.

Qu’en est-il si le pro­prié­taire ne véri­fie pas le loyer de plein gré ?

La loi ne dit pas qui doit entre­prendre la démarche. Les loca­taires peuvent deman­der aux bailleurs et baille­resses de faire la véri­fi­ca­tion. Si ces der­niers refusent, les loca­taires peuvent sai­sir l’autorité de conci­lia­tion, pro­cé­dure qui est gratuite.

Éxtrait de la Revue HabitatDurable 56

Taux d’intérêt de référence

Les loyers sont fixés depuis 2008 dans l’ensemble de la Suisse
sur la base du taux de réfé­rence unique publié quatre fois par nnée par l’Office fédé­ral du loge­ment. La der­nière adap­ta­tion (de 1,75 à 1,5 %) remonte au 1er juin 2017.

Trou­vez plus d’informations et des cal­culs pra­tiques dans notre notice « Taux de réfé­rence » sur notre site : habitatdurable.ch/tauxdereference

20180811_151209

Le taux d’intérêt de réfé­rence s’élève à 1.25%.

La pro­chaine com­mu­ni­ca­tion aura lieu par l’Office fédé­ral du loge­ment le 1er décembre 2020.

Infor­ma­tions

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