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Comment financer les rénovations énergétiques ?

Les rénovations énergétiques maintiennent la valeur d’un bâtiment, protègent le climat et sont rentables à long terme. Se pose cependant la question du financement et de la gestion de ces investissements.

Beaucoup de propriétaires se demandent au moins une fois dans leur vie si une rénovation ou un assainissement est supportable financièrement et si l’investissement en vaut la peine sur la durée. Il existe de nombreux outils en ligne à ce sujet, des services de conseil et des subventions à disposition des propriétaires. Comment s’y retrouver ?
Les coûts d’assainissement d’un objet déterminé peuvent être calculés en ligne en quelques minutes. La Banque Alternative Suisse (BAS), partenaire d’HabitatDurable, recommande le site eVALO. Grâce à cet outil gratuit, il est possible de simuler de manière simple les effets de divers assainissements : changement des fenêtres, isolation thermique, changement du chauffage, installation de panneaux photovoltaïques, etc., pour calculer les économies d’énergie qui en résultent.
Un autre outil désormais bien connu dans le secteur immobilier est le CECB (Certificat énergétique cantonal des bâtiments). La plupart des cantons et de nombreuses communes subventionnent l’établissement de tels certificats.
Avant les travaux, il est primordial de vérifier les subventions existantes ainsi que les conditions pour en bénéficier. La banque de données francsenergie.ch répertorie tous les programmes de subventions des villes, des cantons, de la Confédération ainsi que des gestionnaires de réseaux de distribution d’énergie.
Pour le financement, il est possible de recourir aux avoirs de prévoyance du pilier 3a. Une solution alternative consiste à utiliser son 2e pilier, par un nantissement ou un retrait. Les détails d’octroi sont à clarifier au cas par cas directement auprès des établissements concernés, tout en ne perdant pas de vue les éventuelles réductions de l’avoir de prévoyance.
A l’instar d’autres institutions bancaires, la Banque Alternative Suisse offre des produits hypothécaires à des conditions avantageuses en cas d’assainissements énergétiques, ainsi que des taux réduits pour des objets immobiliers durables ou écologiques. Des avantages sont aussi accordés contre présentation de certificats de durabilité. Pour des rénovations énergétiques, la BAS offre son Hypothèque BAS Climat. Les mesures d’assainissement doivent alors atteindre au moins le niveau 1 du Rating immobilier BAS. Dans ce cas, la banque accorde une réduction de 0,25 % pour une durée maximale de cinq ans.
Sur le plan fiscal, il est important de savoir que les investissements qui maintiennent la valeur de l’immeuble sont déductibles, contrairement à ceux qui apportent une plus-value. Les dépenses visant à améliorer le bilan énergétique d’un bâtiment peuvent en principe être déduites (à l’exception des subventions touchées). Il est judicieux de planifier à l’avance tous les investissements (ceux qui maintiennent la valeur du bien et ceux qui en améliorent le bilan énergétique) et de les coordonner en fonction des déductions fiscales possibles.

L’auteur

Peter Nardo, responsable département financement

Traduction: Veronika Walliser

Plus d’infos:

https://www.evalo.ch/fr/home

https://www.cecb.ch/

https://www.bas.ch/fr

https://www.francsenergie.ch/fr

Baustelle, Neubau, Dachstuhl

Les coûts d’un assainissement énergétique peuvent-ils être déduits des impôts ?

Pour atteindre ses objectifs énergétiques et climatiques dans le domaine du bâtiment, la Suisse doit accélérer l’assainissement écologique du secteur. La Confédération et les cantons créent des incitations en accordant des subventions, mais aussi des déductions fiscales. Les investissements servant à économiser l’énergie et à protéger l’environnement peuvent être déduits des impôts.

La stratégie énergétique 2050 prévoit de réduire d’un peu plus d’un quart les besoins énergétiques des bâtiments d’ici 2050 et de ramener les émissions de gaz à effet de serre à zéro net. Pour atteindre ces objectifs, le taux d’assainissement énergétique doit correspondre annuellement à 2 ou 3 % du parc immobilier de Suisse. Or, il stagne autour de 1 %. La Confédération et les cantons créent donc des incitations visant à intéresser les propriétaires à l’amélioration de l’efficacité énergétique des bâtiments, y compris sur le plan financier. Outre les subventions, les propriétaires qui investissent dans une rénovation écologique de leur bien privé peuvent bénéficier de déductions fiscales.

Investissements dans des mesures d’économie d’énergie et de protection de l’environnement
Selon l’ordonnance fédérale sur les frais relatifs aux immeubles, les mesures qui contribuent à économiser l’énergie ou à utiliser des énergies renouvelables peuvent être déduites des impôts fédéraux directs. Cela signifie par exemple que l’isolation de l’enveloppe du bâtiment, le remplacement des fenêtres ou la mise en place d’une installation photovoltaïque ou d’une pompe à chaleur donnent droit à des réductions fiscales. Toutefois, seuls les investissements supportés par les propriétaires eux-mêmes et non couverts par des subventions publiques sont déductibles.

Répartition sur plusieurs périodes fiscales

Afin d’augmenter l’incitation fiscale, l’ordonnance révisée en vigueur depuis 2020 permet désormais de répartir les coûts sur trois périodes fiscales au lieu d’une. Les coûts qui n’ont pu être entièrement pris en compte au cours de l’année fiscale de l’investissement peuvent être reportés sur la prochaine période fiscale et, le cas échéant, sur la suivante.

Harmonisation des lois fiscales

Les investissements dans les mesures d’économie d’énergie et de protection de l’environnement peuvent également être pris en compte dans le calcul des impôts cantonaux. Certains cantons n’autorisent pas la déduction pour les mesures d’économie d’énergie prises par exemple deux ou cinq ans après l’achèvement d’un nouveau bâtiment. L’administration fiscale cantonale concernée vous fournira des informations plus détaillées.

L’avantage fiscal est l’une des nombreuses raisons qui rendent l’assainissement énergétique intéressant. Parmi les autres incitations, citons des coûts énergétiques plus bas, une valeur immobilière plus élevée, l’obtention de subventions, sans oublier la contribution personnelle à la stratégie énergétique 2050.

Rendement des immeubles locatifs

Dans le cas d’un immeuble locatif, la part « entretien » des coûts d’assainissement est couverte par le loyer actuel et la part « prestations supplémentaires » peut être répercutée sur les locataires sous forme d’une augmentation de loyer. Les subventions accordées pour des améliorations qui entraînent une plus-value doivent certes être déduites du montant des prestations supplémentaires, mais les coûts d’assainissement sont également réduits dans la même mesure. Avec le système de loyer basé sur les coûts, on obtient ainsi un équilibre entre les dépenses et les revenus locatifs, de sorte que les avantages fiscaux supplémentaires accordés permettent dans de nombreux cas un rendement attrayant.

Julia Gremminger, Renovabene

Liens utiles

Plus d’informations: renovabene

Ordonnance fédérale sur la déduction des frais relatifs aux immeubles privés dans le cadre de l’impôt fédéral direct: fedlex

Informations sur les déductions fiscales pour travaux d’amélioration énergétique (GE): ge.ch

Règlement sur la déduction des frais relatifs aux immeubles privés (RDFIP) (VD): vd.ch

Catalogue pour la déduction et la répartition des frais relatifs aux immeubles (NE): ne.ch

Eigenmietwert

Hausse des taux d’interêt

Quel est l’effet, sur mon hypothèque de la hausse des taux d’interêt annoncée par la Banque nationale ?

Après le relèvement du taux directeur de 0.75 à -0.25 % par la Banque nationale suisse (BNS), beaucoup de propriétaires hésitent : vaut-il mieux conclure une hypothèque à taux fixe à long terme ou lui préférer une hypothèque à taux variable ?

Si vous souhaitez privilégier la sécurité et dormir sur vos deux oreilles, l’idéal est de conclure une ou plusieurs tranches d’hypothèques à taux fixe. Vous serez ainsi à l’abri des variations de taux pendant la durée du contrat. Vous pouvez répartir les échéances – par exemple sur 3,5,7 et / ou 10 ans – afin de réduire encore les risques de fluctuation des taux. Il est en outre possible de souscrire en complément une hypothèque variable ou une hypothèque Saron (basée sur le marché monétaire).

On peut s’attendre à de nouvelles hausses des taux d’intérêt par la Banque nationale, donc à d’autres augmentations des taux hypothécaires. Les spécialistes ne pensent toutefois pas que ceux-ci atteindront les niveaux de 2008.

En définitive, la décision dépend surtout de chaque propriétaire, selon sa marge de manœuvre financière et sa disposition à prendre des risques. Sans oublier la phase dans laquelle elle ou il se trouve au moment de conclure une hypothèque, par exemple l’acquisition d’un bien immobilier ou la prolongation d’une hypothèque à taux fixe arrivant à échéance. Nos conseillères et conseillers à la clientèle répondront volontiers à toutes vos questions dans ces domaines, lors d’un entretien personnel.

Extrait de la Revue HabitatDurable 68

L’auteur

Peter Nardo
Responsable Financement Immobilier, Banque Alternative Suisse SA, www.bas.ch

Accession à la propriété, ce qu’il faut savoir

La personne qui souhaite acquérir un bien immobilier grevé d’une hypothèque doit disposer en principe de 20 % de capital propre. Dans le cadre de l’accession facilitée à la propriété, il est possible d’utiliser ou de mettre en nantissement des avoirs de la caisse de pension ou du 3e pilier.

Selon une étude de la Raiffeisen, environ trois quarts de la population suisse ne peut plus financer un achat immobilier sans aide extérieure. Les raisons en sont les prix de l’immobilier qui flambent et les revenus ou fortunes insuffisants pour conclure une hypothèque. Les créanciers hypothécaires exigent en principe un financement d’au moins 20 % du prêt par des fonds propres. La moitié au moins de ce montant doit provenir de fonds propres autres que l’avoir épargné auprès d’une caisse de pension : avoirs en liquide, épargne, titres, avances d’hoirie ou épargne provenant du pilier 3 a. Les avoirs liés à un montant de libre passage, à la caisse de pension ou à un pilier 3a peuvent être utilisés pour un logement constituant le logement principal.

Extrait de la Revue HabitatDurable 67

L'auteur :

© zvg/mad

Bernhard Bisher-Suits,
Conseiller pour HabitatDurable

House Model With Gavel In Front Of A Businessperson

Droit de préemption : avantages et inconvénients

Question : nous constituons avec une autre famille, une propriété par étages dans une maison de quatre logements. Les deux parties possèdent chacune deux appartements. Chaque copropriétaire a prévu un droit de préemption grevant les appartements de l’autre. Nous atteignons gentiment l’âge où les questions de succession se posent. Qu’en est-il de ces droits de préemption en cas de vente, de donation, de succession ?

Vente : le droit de préemption conserve-t-il sa validité au-delà d’un changement de propriétaire ?

Réponse : nous sommes en présence d’un droit de préemption contractuel. Pour la protection du co- contractant, l’inscription de ce droit au registre foncier est limitée à 25 ans. En application de l’article 216 du Code des obligations (CO), le droit de préemption n’est pas automatiquement transmis à l’acheteur, mais cela peut être convenu. La forme de cette convention nécessite la même forme que la création du droit de préemption.

Extrait de la Revue HabitatDurable 67

L'auteur :

Christopher Tillman© zvg/mad

Christopher Tillman
avocat, conseiller pour HabitatDurable

© sureeporn/iStock

Déductions fiscales et télétravail

Durant la crise sanitaire, beaucoup de gens ont fait du télétravail au lieu de se rendre à leur bureau. Ces jours-ci, bon nombre d’entre nous doivent s’atteler à leur déclaration d’impôts 2020. La question se pose de savoir si le télétravail a un effet sur la manière de la remplir, notamment en ce qui concerne les déductions en lien avec le travail. Est-il possible de déduire l’abonnement général alors que je n’ai pas fait tous les jours les trajets ? Puis-je déduire des frais pour une pièce utilisée comme bureau à domicile ?

Pour le dire d’emblée, la crise sanitaire n’aura que peu d’effets sur la manière de remplir sa déclaration d’impôts. Les frais d’un abonnement annuel pour se rendre à son travail peuvent être intégralement déduits, même si l’abonnement n’a été que partiellement utilisé. Il est aussi possible de déduire les frais d’un véhicule privé s’il a été utilisé entre mars et décembre pour se rendre à son travail dans le but d’éviter les transports publics. Les déductions restent cependant plafonnées à 3000 francs pour la Confédération et à 6’700 francs pour les cantons et les communes.

Les conditions pour déduire les frais supplémentaires concernant les repas pris à l’extérieur et autres frais d’acquisition du revenu restent en principe inchangées. Si l’employeur indemnise l’employé·e pour ses frais de télétravail, ce montant n’est pas imposable (jusqu’à 600 francs). Si une pièce de l’appartement n’a pas pu être utilisée comme prévu parce qu’elle a été transformée en bureau, ces frais peuvent également être déduits. On se basera sur la valeur locative de la pièce, calculée au prorata de tout le logement.

L’auteur

Rolf Fuhrer
Conseiller HabitatDurable Plateau Suisse, Expert fiscal diplomé, Assento KMU Treuhand AG

Serie télétravail

Lorsque le bureau s’installe à la maison, cela requiert souvent quelques aménagements de la part des salariés, mais aussi du voisinage et parfois des bailleurs. HabitatDurable passe en revue plusieurs aspects cruciaux du télétravail et donne des conseils pratiques pour améliorer le quotidien professionnel en mode confinement.

Mieux se concentrer grâce au feng shui

Déductions fiscales et télétravail

Télétravail : quel remède contre le bruit ?

  • Wood house model on computer laptop: sureeporn/iStock
  • Wood house model and saving account book or financial statement on desk table: sureeporn_iStock

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