Com­pen­sa­tion de la plus-value ‒ Prè­miers échos de la mise en oeuvre

Les can­tons avaient cinq ans pour les mettre en œuvre (jusqu’au 30 avril 2019). Depuis l’entrée en vigueur des dis­po­si­tions d’exécution du can­ton de Zurich le 1er jan­vier 2021, c’est chose faite dans l’ensemble de la Suisse. Cer­ tains can­tons ont déjà revu leur dis­po­si­tif, de même que cer­taines com­munes, tan­tôt volon­tai­re­ment, tan­tôt parce qu’ils y ont été obli­gés par des déci­sions judi­ciaires qua­li­fiant cer­taines clauses de contraires au droit fédéral.

Les légis­la­tions can­to­nales se rejoignent sur cer tains points, mais pré­sentent néan­moins des diffé­rences majeures. Pour les pro­prié­taires fon­ciers, les plus impor­tantes concernent le mon­tant de la taxe (20 à 50 pour cent de la plus­value résul­tant de me­ sures d’aménagement du ter­ri­toire) et les faits don­ nant lieu à la taxa­tion : les chan­ge­ments d’affecta­tion, c’est-­à-­dire le pas­sage de zone agri­cole à zone à bâtir ou éga­le­ment les aug­men­ta­tions des possibili­tés de construire (aug­men­ta­tion du coef­fi­cient d’uti­lisation). La pra­tique se heurte par ailleurs à plu­ sieurs défis com­muns à tous les cantons.

Assu­jet­tis­se­ment à la taxe sur la plus-value consé­cu­tif à une aug­men­ta­tion des pos­si­bi­li­tés
de construire ou à un chan­ge­ment d’affectation

La pra­tique a démon­tré que dans bien des cas de ventes immo­bi­lières, le pré­lè­ve­ment d’une taxe sur la plus-­va­lue décou­lant d’une aug­men­ta­tion des pos­sibilités de construire ou d’un chan­ge­ment d’affecta­tion, comme l’exige le droit fédé­ral, n’est pas perti­nent. L’acquéreur d’un ter­rain déjà construit sou­haite le plus sou­vent l’acheter en l’état et n’est pas intéres­sé par de meilleures pos­si­bi­li­tés d’utilisation pure­ ment théo­riques. Celles-­ci ne jus­ti­fie­ront donc pas à ses yeux de payer un prix plus élevé. L’incertitude concer­nant le moment de la vente rend en outre très dif­fi­cile l’estimation de la plus­-value. Les augmenta­tions de coef­fi­cients d’utilisation et les chan­ge­ments d’affectation font en effet sou­vent l’objet de recours. C’est pour­quoi cer­tains can­tons ou com­munes (en fonc­tion des dis­po­si­tions can­to­nales ) pré­voient que les taxes sur les plus­-values réa­li­sées suite à des aug­mentations des pos­si­bi­li­tés de construire ou à des chan­ge­ments d’affectation ne sont dues qu’en cas de construc­tion, mais pas en cas de vente.

Droit de super­fi­cie et pro­priété par étage

Dès que plu­sieurs per­sonnes entrent en ligne de compte pour l’assujettissement à la taxe sur la plus-­va­lue, il convient de déter­mi­ner qui doit la payer. La ques­tion se pose lorsqu’il existe un droit de super­ficie ( béné­fi­ciaire du droit de super­fi­cie et / ou pro­priétaire fon­cier) et dans le cas de la pro­priété par étage ( plu­sieurs pro­prié­taires et / ou copro­priété ). À l’heure actuelle, la pra­tique n’a pas encore accou­ché d’une solu­tion valable dans tous les cas. Il convient donc de s’en remettre au droit can­to­nal appli­cable. Celui-­ci défi­nit tan­tôt expli­ci­te­ment, tan­tôt moyen­nant inter­pré­ta­tion, à qui il revient de payer la taxe.