Compensation de la plus-value ‒ Prèmiers échos de la mise en oeuvre

Les cantons avaient cinq ans pour les mettre en œuvre (jusqu’au 30 avril 2019). Depuis l’entrée en vigueur des dispositions d’exécution du canton de Zurich le 1er janvier 2021, c’est chose faite dans l’ensemble de la Suisse. Cer­ tains cantons ont déjà revu leur dispositif, de même que certaines communes, tantôt volontairement, tantôt parce qu’ils y ont été obligés par des décisions judiciaires qualifiant certaines clauses de contraires au droit fédéral.

Les législations cantonales se rejoignent sur cer tains points, mais présentent néanmoins des diffé­rences majeures. Pour les propriétaires fonciers, les plus importantes concernent le montant de la taxe (20 à 50 pour cent de la plus­value résultant de me­ sures d’aménagement du territoire) et les faits don­ nant lieu à la taxation : les changements d’affecta­tion, c’est-­à-­dire le passage de zone agricole à zone à bâtir ou également les augmentations des possibili­tés de construire (augmentation du coefficient d’uti­lisation). La pratique se heurte par ailleurs à plu­ sieurs défis communs à tous les cantons.

Assujettissement à la taxe sur la plus-value consécutif à une augmentation des possibilités
de construire ou à un changement d’affectation

La pratique a démontré que dans bien des cas de ventes immobilières, le prélèvement d’une taxe sur la plus-­value découlant d’une augmentation des pos­sibilités de construire ou d’un changement d’affecta­tion, comme l’exige le droit fédéral, n’est pas perti­nent. L’acquéreur d’un terrain déjà construit souhaite le plus souvent l’acheter en l’état et n’est pas intéres­sé par de meilleures possibilités d’utilisation pure­ ment théoriques. Celles-­ci ne justifieront donc pas à ses yeux de payer un prix plus élevé. L’incertitude concernant le moment de la vente rend en outre très difficile l’estimation de la plus­-value. Les augmenta­tions de coefficients d’utilisation et les changements d’affectation font en effet souvent l’objet de recours. C’est pourquoi certains cantons ou communes (en fonction des dispositions cantonales ) prévoient que les taxes sur les plus­-values réalisées suite à des aug­mentations des possibilités de construire ou à des changements d’affectation ne sont dues qu’en cas de construction, mais pas en cas de vente.

Droit de superficie et propriété par étage

Dès que plusieurs personnes entrent en ligne de compte pour l’assujettissement à la taxe sur la plus-­value, il convient de déterminer qui doit la payer. La question se pose lorsqu’il existe un droit de super­ficie ( bénéficiaire du droit de superficie et / ou pro­priétaire foncier) et dans le cas de la propriété par étage ( plusieurs propriétaires et / ou copropriété ). À l’heure actuelle, la pratique n’a pas encore accouché d’une solution valable dans tous les cas. Il convient donc de s’en remettre au droit cantonal applicable. Celui-­ci définit tantôt explicitement, tantôt moyen­nant interprétation, à qui il revient de payer la taxe.